昨天，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所發(fā)布2011年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》(以下簡(jiǎn)稱藍(lán)皮書)。針對(duì)今年的住房?jī)r(jià)格，藍(lán)皮書預(yù)測(cè)由于中高檔大戶型住房供給相對(duì)萎縮，低檔住房供給力度加大，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)分化格局，納入保障性住房統(tǒng)計(jì)的平均房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)。更嚴(yán)厲的調(diào)控政策可能將在今年被迫陸續(xù)出臺(tái)。

■今年三大預(yù)測(cè)

>>供給

低檔住房供需矛盾將緩解

　　去年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)呈現(xiàn)矛盾的開發(fā)心態(tài)。一方面房?jī)r(jià)快速上漲刺激開發(fā)企業(yè)全力跑馬圈地購(gòu)置土地，另一方面對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲并不具有信心，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程大大放緩。去年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)增長(zhǎng)率持續(xù)低落，房屋建筑竣工率由2009年的22.7%下降到去年的18.7%。

　　藍(lán)皮書認(rèn)為，今年將是中高檔大戶型住房供給相對(duì)萎縮的一年，同時(shí)各類保障性住房陸續(xù)入市將加大低檔住房供給力度。考慮到住房建設(shè)周期，前期小戶型住房用地供給增長(zhǎng)和保障性住房建設(shè)加速將在今年形成可觀的實(shí)際供給能力，從而大大改善中小戶型低檔住房的供需矛盾。

>>房?jī)r(jià)

平均房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)

　　基于以上分析，藍(lán)皮書預(yù)測(cè)今年房?jī)r(jià)走勢(shì)將出現(xiàn)分化。今年年初國(guó)家提出當(dāng)年1000萬(wàn)套、“十二五”期間3600萬(wàn)套的保障性住房建設(shè)目標(biāo)必將形成中高檔商品住房供給進(jìn)一步趨緊、低檔住房供給大幅增加的強(qiáng)烈預(yù)期，導(dǎo)致中高檔房?jī)r(jià)存在走高壓力，低檔房?jī)r(jià)存在走低壓力。由此，藍(lán)皮書指出，在這種相持的格局下，納入銷售市場(chǎng)的低檔保障性住房統(tǒng)計(jì)范圍的平均房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)。

>>政策

年內(nèi)或出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策

　　藍(lán)皮書預(yù)測(cè)，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策可能將在今年被迫陸續(xù)出臺(tái)。

　　經(jīng)過(guò)了2008年至2010年間短暫的V形調(diào)整反轉(zhuǎn)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控盤愿望大大增強(qiáng)，同時(shí)經(jīng)過(guò)2009年至2010年火爆的銷售市場(chǎng)繁榮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積累了巨額銷售收入和利潤(rùn)，控盤能力增強(qiáng)。因此藍(lán)皮書認(rèn)為利益集團(tuán)的阻撓可能導(dǎo)致政策實(shí)施出現(xiàn)反復(fù)。

　　對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，政策肯定要連續(xù)下去，堅(jiān)定地執(zhí)行下去，因?yàn)槟壳靶Ч€沒有完全達(dá)到。

■解讀

新國(guó)八條在“半道”上

　　住建部政策研究中心副主任王玨林表示，就現(xiàn)在來(lái)看，全年的房?jī)r(jià)走勢(shì)還看不出來(lái)。今年最新的數(shù)字是80個(gè)城市環(huán)比下降的有36個(gè)，同比下降有2個(gè)，環(huán)比下降城市比例在增加，同比下降城市比例卻減少了，實(shí)際上說(shuō)明前四個(gè)月的房?jī)r(jià)處在停滯狀態(tài)，也可以說(shuō)略有波動(dòng)。

　　藍(lán)皮書指出，政策實(shí)施存在反復(fù)性。王玨林認(rèn)為，政策不會(huì)發(fā)生變化。目前“新國(guó)八條”正在貫徹落實(shí)過(guò)程中，走在“半道”上，它的效果如何到年底才能檢驗(yàn)出來(lái)?！跋拗菩哉咭坏┓潘?，最擔(dān)心的就是反彈。反彈的效果和帶來(lái)的損失將導(dǎo)致我們這幾年的調(diào)控成果喪失”。

■建議

全國(guó)加快推廣房產(chǎn)稅

　　對(duì)于為什么多輪政策出臺(tái)但房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)投機(jī)性需求仍未被有效抑制的問(wèn)題，國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松指出，在2009、2010兩年，土地供應(yīng)大幅放量，但是并沒有引起地價(jià)的下跌或者是房?jī)r(jià)的下跌，不光是水平值，連增長(zhǎng)率都是加速上漲。這說(shuō)明價(jià)格變動(dòng)不能簡(jiǎn)單用供需機(jī)制來(lái)解釋。

　　分析深層原因，趙松指出，高壓性的行政手段在短期內(nèi)有效，但解決不了長(zhǎng)遠(yuǎn)的本質(zhì)性問(wèn)題。應(yīng)該利用短期的高壓政策爭(zhēng)取到的緩沖時(shí)間，抓緊時(shí)間籌劃制度、機(jī)制層面的變革，把市場(chǎng)引向正常的軌道。

　　對(duì)此，藍(lán)皮書建議全面開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收?？偨Y(jié)上海、重慶征收的房產(chǎn)稅，兩地試點(diǎn)在“十二五”期間將加快向全國(guó)推廣。