近日，上海市住房保障和房屋管理局公布了今年《上海市共有產(chǎn)權保障房(經(jīng)濟適用住房)申請、供應和售后管理實施細則》(下稱《細則》)，對經(jīng)適房的申請條件進行了微調(diào)，針對一些特殊人群的申請條件有所放寬。如申請對象按照本市規(guī)定的戶口投靠政策、取得本市城鎮(zhèn)常住戶口的，在提出申請所在地的城鎮(zhèn)常住戶口需連續(xù)滿1年就可申請。

　　這是上海自2009年以來第3次下調(diào)經(jīng)適房申請準入標準。據(jù)悉，上海市今年經(jīng)適房準入新標準由人均月可支配收入3300元放寬至5000元，上海本市城鎮(zhèn)戶籍連續(xù)滿7年降至連續(xù)滿3年，人均財產(chǎn)限額從12萬元放寬到15萬元。

　　復旦大學房地產(chǎn)研究所一位專家表示，經(jīng)適房門檻不斷放寬，目前已經(jīng)惠及到城市白領階層，但申請的情況依然并不理想，很多經(jīng)適房還處于無人問津狀態(tài)，說明經(jīng)適房在制度設計上已經(jīng)偏離原來的方向。

　　削門檻難增購房動力

　　按照新的標準，人均月可支配收入由2011年4月時制定的3300元調(diào)整至5000元，標準上浮超過了50%。也即是說，如果是家庭人均可支配收入5000元，按夫妻倆加一個孩子的標準計算，夫妻倆平均月收入在7500元以下，就可以進入到共有產(chǎn)權房的申請行列；這也就意味著一個三口之家，夫妻倆年薪加起來在18萬元以下就可申請經(jīng)濟適用房。

　　同時，新標準中也放寬了單身人士年齡限定的條例，男性須年滿30周歲、女性由30周歲調(diào)整至28周歲。實際上，去年的經(jīng)適房準入標準僅僅是略高于上海人均收入水平，甚至可算是持平，因此其受眾面基本為中低收入人群，其中相當一部分本就不具備購買商品房的經(jīng)濟實力。而目前的新標準將覆蓋一批中等收入甚至偏上人群，而這部分人群中工作了三四年的年輕白領比重很大，普遍存在婚房需求，屬于目前商品住宅市場中“剛需”的一大主力。

　　漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡認為，此番新版經(jīng)適房標準的公布并不完全都是好消息，范圍擴大，也意味著部分公務員也有資格買，容易產(chǎn)生權力尋租，且經(jīng)適房項目的位置偏遠、價格上漲還會受到一些購房者詬病。不過我們還是不能輕易忽視經(jīng)適房門檻放寬所創(chuàng)造的巨大社會價值。更多人群從商品房需求中分流出來，被納入政府主導的保障房體系里面，一方面能夠影響人們對商品房供需甚至是房價的心理預期；另一方面，也能和當前的樓市調(diào)控政策形成呼應，減少調(diào)控遇到的阻力，特別是對房地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。

　　上海華歆房地產(chǎn)投資咨詢公司執(zhí)行總裁鄭詠告訴記者，目前的關鍵在于這些符合條件的白領們沒有申請經(jīng)適房的動力。在鄭詠看來，轉讓是經(jīng)適房面臨的比較大的問題。按規(guī)定，取得共有產(chǎn)權保障房房地產(chǎn)權證滿5年后方可轉讓，如果需要轉讓的，房地產(chǎn)權利人應當向原住房保障機構提交《共有產(chǎn)權保障房轉讓申請審核表》、與經(jīng)登記記載的同住人共同簽名(單身申請人購房的除外)的書面申請、原《共有產(chǎn)權保障房預(出)售合同》、《房地產(chǎn)權證》、身份證、戶口簿等材料。

　　制度設計隱患

　　年輕白領面對著便宜的經(jīng)濟適用房卻不愿出手，其原因并不復雜。從市場經(jīng)濟的角度來看，無論買商品房還是經(jīng)濟適用房，都要占用購房人的資金，但購買商品房者擁有房屋的完全產(chǎn)權和支配權，若急需用錢可以變現(xiàn)，且房價上漲則可以獲得資金的增值；而購買經(jīng)濟適用房者依照現(xiàn)行政策，產(chǎn)權不完整，出讓受限制，意味著至少5年內(nèi)無法變現(xiàn)，且基本喪失了這筆資金的增值能力，對于以精明著稱的上海人，這筆賬很明了。

　　“長遠來看，共有產(chǎn)權經(jīng)適房和大型居住社區(qū)這種保障房思路，可能在今后會給政府帶來難題?！毙录悠聡⒋髮W東亞研究所所長鄭永年日前在上海一次小型高層論壇上說，他不看好國內(nèi)保障房體系中的這兩個品類。作為中國問題專家，生于浙江余姚的鄭永年近年來多從社會角度長期關注中國保障房體系的建設，因此常常成為國內(nèi)房地產(chǎn)政策制定者的座上客。

　　上海乃至全國其他一些地方的經(jīng)適房，由政府以土地、稅收等要素作價，和經(jīng)適房的購買者共享經(jīng)適房產(chǎn)權，這一模式被認為起源于江蘇淮安，模式的發(fā)明者淮安房管局長邵明認為，共有產(chǎn)權房可以幫助中低收入者有能力擁有大部分屬于自己的房子。

　　鄭永年說，雖然這種模式中產(chǎn)權不清的問題目前可能被忽略，因為人們當前想到的是先住進去，但若到這些房子在數(shù)年后升值，政府和住房者在產(chǎn)權分割中可能會出現(xiàn)糾紛。

　　為了達到經(jīng)濟適用房覆蓋一定比例戶籍家庭的要求，政府部門放寬了準入標準，并開始反思和構架整個保障房體系。但在某些批評人士看來，由于方向性的偏差，上海的模式可能會離初衷漸行漸遠。（記者 邱桂奇）