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      全國多個地方樓市政策接力"微調(diào)" 傳遞何種信號?

      來源:重慶晚報 2012-05-31 11:15 http://www.sxstscl.cn/

        在經(jīng)濟(jì)連續(xù)五個季度放緩和國務(wù)院強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)增長”的背景下,樓市政策的預(yù)調(diào)微調(diào)已是水到渠成的事情。揚(yáng)州樓市新政可以看作是樓市調(diào)控的一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在中央政府此前叫停多個地方政府的樓市“檫邊球”措施后,揚(yáng)州樓市調(diào)整政策首次被中央肯定。隨后,上海也出臺了類似政策。

        迄今為止,地方政府房地產(chǎn)政策“微調(diào)”的33個案例,僅有5例涉及“限購令”被叫停,其余均獲默許。這一態(tài)勢,似乎印證了中央正在為調(diào)控尋找均衡的市場猜測。不斷出臺的地方樓市新政,向市場傳遞出何種信號?開發(fā)商該如何應(yīng)對?樓市后續(xù)如何發(fā)展?本期《重慶晚報》地產(chǎn)同學(xué)會,邀請了開發(fā)商、業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行了探討。

        主持記者:揚(yáng)州購房新政出臺后,住建部相關(guān)人士首次給予肯定,這一舉措向市場傳遞出何種信號?

        熊錦輝:最近全國多個地方一系列地產(chǎn)微調(diào)政策的出臺,不會對中國樓市當(dāng)前格局帶來本質(zhì)影響。揚(yáng)州市政府的地方措施,其實(shí)在執(zhí)行環(huán)節(jié)方面存在比較多的問題,并不適合在全國廣泛推行。揚(yáng)州新政可以局部減輕購房成本,但是否一定通過補(bǔ)貼方式推行有待商榷,完全可以通過稅費(fèi)本身制度進(jìn)行評估優(yōu)化。

        徐思光:積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策仍是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)政策主調(diào),揚(yáng)州的所謂購房補(bǔ)貼,充其量只是地方財政政策的一項(xiàng)舉措,仍是中央經(jīng)濟(jì)政策精神的體現(xiàn),并無任何新的方向標(biāo)意義,不論住建部官員肯定也好、批評也罷,大可不必杯弓蛇影。

        需要深究的是,積極的財政政策,包括此前傳言紛紛的發(fā)改委批準(zhǔn)了投資規(guī)模上千億的鋼鐵項(xiàng)目,以及地產(chǎn)政府蜂擁至國家發(fā)改委要項(xiàng)目資金等等,是否真的可以左右當(dāng)前及未來的樓市走向?我看未必,就算本月出臺的被認(rèn)為是重大利好的金融政策———下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%,釋放約4000億資金,也未看出對各地樓市的量與價帶來多少實(shí)質(zhì)性提升。

        王雪松:所謂“揚(yáng)州新政”,只針對數(shù)量不多的成品住房(精裝房),而且是建面144平方米以下的普通住房,更多是推動成品住房銷售,調(diào)整住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的獎勵性措施而已,談不上救市。從細(xì)則內(nèi)容上分析,該政策主要是落實(shí)江蘇省住建廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)裝修房的落實(shí)細(xì)化意見,因?yàn)槌雠_的時間節(jié)點(diǎn)處于非常復(fù)雜的樓市環(huán)境下,因此容易讓人誤讀。

        主持記者:在經(jīng)濟(jì)連續(xù)五個季度放緩和國務(wù)院強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)增長”的背景下,樓市政策的預(yù)調(diào)微調(diào)已是水到渠成的事情。面對更加微妙的政策面,開發(fā)商該如何應(yīng)對?

        熊錦輝:在我看來,沒有再次強(qiáng)調(diào)房價回歸,代表著沒有更嚴(yán)格的政策預(yù)期,這就是利好。也就是,房地產(chǎn)業(yè)的政策底部或已出現(xiàn)。

        作為開發(fā)商,順應(yīng)市場結(jié)構(gòu)變化及時調(diào)整應(yīng)對策略,滿足并適度引導(dǎo)客戶需求,才是階段性自救良策。

        徐思光:對樓市的深度調(diào)控走到今天,一個不爭的事實(shí)是,作為推動固定資產(chǎn)投資擴(kuò)張核心動力的銀行信貸,已經(jīng)不可能像以往那樣生猛,因?yàn)檎麄€行業(yè)信貸輸入的關(guān)鍵抵押物———土地資產(chǎn),已經(jīng)喪失了溢價能力,以今年第一季度的上海土地市場舉例,竟然所有成交地塊均為零溢價。

        揚(yáng)州市政府小小的一個購房補(bǔ)貼,哪怕全國推廣,也難以改變目前價穩(wěn)量滯的樓市大局,作為開發(fā)商,除了專心致志研究好客戶需求,做好產(chǎn)品性價比,控制好運(yùn)營成本外,應(yīng)該再也難有天上掉餡餅的好事。

        王雪松:政策口徑的微妙變化并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控大方向有所變化。市場還在冬季,調(diào)控還在繼續(xù)。最壞日子已經(jīng)過去,但未來的日子也不會好過。因此,就開發(fā)商而言,快賣房,慎拿地,現(xiàn)金為王,“以價換量”依然是未來的主旋律。

        主持記者:樓市進(jìn)入“預(yù)調(diào)微調(diào)”時代,后市將如何發(fā)展?

        熊錦輝:按照重慶市目前的供應(yīng)量和去化量以及存銷比關(guān)系,期待金秋時節(jié)會有些量價上的良性變化。

        徐思光:從經(jīng)驗(yàn)來看,影響中國房地產(chǎn)調(diào)控的一個非常重要的信號是經(jīng)濟(jì)信號,而經(jīng)濟(jì)信號的核心是保增長還是防通脹對房地產(chǎn)業(yè)來說非常關(guān)鍵?,F(xiàn)在又重新把保增長放到了中國經(jīng)濟(jì)的首要位置。

        王雪松:國家大的政策不變、調(diào)控方向不改變,微調(diào)改變不了大局。房地產(chǎn)調(diào)控還是以“穩(wěn)”為主,開發(fā)商最終的市場策略將影響后市走向。而這個市場策略是基于開發(fā)商對調(diào)控政策、市場需求、自身資金鏈狀況、庫存等多方面情況的綜合判斷。

      責(zé)任編輯:hdwmn_hsy
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