近日樓市的微調(diào)風(fēng)聲甚囂塵上，其引爆點(diǎn)來源于近日湖南召開的全省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)。

　　據(jù)各大知名網(wǎng)站率先披露，湖南省發(fā)改委在召開全省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)時(shí)聲明，傳遞中央精神，明確國家層面有“兩個(gè)不可能”：不可能出臺(tái)像2008年底那種大范圍、大規(guī)模的4萬億投資政策；不可能松動(dòng)房地產(chǎn)政策，現(xiàn)在只會(huì)預(yù)調(diào)微調(diào)。但與此同時(shí)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控，增加普通商品房供給，通過落實(shí)利率優(yōu)惠、降首付比例、減免稅費(fèi)等措施支持居民購買首套普通住宅。有序釋放剛性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　微調(diào)風(fēng)刮到30多個(gè)城市

　　實(shí)際上在此之前，地方已經(jīng)啟動(dòng)了這一微調(diào)措施。例如，5月8日，揚(yáng)州出臺(tái)購買成品房的獎(jiǎng)勵(lì)政策：自7月1日起執(zhí)行，揚(yáng)州市市民購買90平方米及以下給予所購房屋合同價(jià)款6‰的獎(jiǎng)勵(lì)，90到120平方米5‰，120到144平方米4‰，執(zhí)行期暫定一年。

　　5月28日，重慶市住房公積金管理中心召開新聞通氣會(huì)，放寬首套房公積金貸款政策，重慶公積金貸款的單人貸款限額由20萬元提高到40萬元，家庭限額由40萬元提高到80萬元。

　　根據(jù)重慶市住房公積金新政，貸款首付由30%降低到20%，貸款額度由20萬元提高到40萬元；允許夫妻參貸，一個(gè)家庭最高可貸80萬元；可貸額度由賬戶余額的15倍提高到25倍，并允許貸款職工補(bǔ)繳賬戶余額；可貸額度期限由20年提高到30年，并延長至退休后10年。公積金新政令當(dāng)?shù)氐兔缘姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)深受鼓舞，認(rèn)為此舉對(duì)剛性需求拉動(dòng)很大。

　　像重慶這樣利用公積金這一信貸調(diào)節(jié)手段的城市超過10個(gè)。而且從今年1月的廈門開始，到4月蔓延至濟(jì)南、南昌市、鄭州、武漢四市。

　　事實(shí)上，自2011年下半年以來，北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、廣州從化、馬鞍山、沈陽等30多個(gè)城市就出臺(tái)了不同角度的樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及放松限購條件、土地出讓松綁、改變普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、提高公積金貸款額度、首套房貸利率優(yōu)惠、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等。到目前，只有蕪湖、佛山、成都、上海等5個(gè)城市的松動(dòng)政策出臺(tái)幾天后被叫停。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，只有房地產(chǎn)供需矛盾得到有效緩解、房價(jià)回歸到合理區(qū)間、長效調(diào)控機(jī)制得以構(gòu)建、相關(guān)配套政策到位之后，才適宜逐步淡化房地產(chǎn)限購、限貸等行政色彩較濃的調(diào)控手段，最終實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化調(diào)控。短期內(nèi)，具有風(fēng)向標(biāo)意義的限貸、限購等調(diào)控政策不能動(dòng)搖。

　　對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭撰文表示，種種跡象表明，本輪全國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，正在進(jìn)入新階段。如果說2010年屬于高位盤整，基本未見成效；那么2011年屬于振蕩下行，效果初顯。而進(jìn)入2012年以來，加速調(diào)整，同時(shí)也正在探底、筑底，最糟糕的時(shí)點(diǎn)將在年內(nèi)現(xiàn)身。

　　放棄沉默，積極入市

　　進(jìn)入4月份以來，清遠(yuǎn)不少開發(fā)商為了取悅剛需客，紛紛推出各種各樣的促銷活動(dòng)，特價(jià)房、團(tuán)購、秒殺等手段層出不窮。市區(qū)重現(xiàn)3字頭樓盤，包括城中央的華府花園、嘉興花園、清遠(yuǎn)奧園等項(xiàng)目。江邊樓盤同樣有特價(jià)，像凱景中央首座震撼價(jià)4988元/平方米，懿峰雅居小戶型33萬起等誘人價(jià)格。

　　市場(chǎng)低迷，以價(jià)換量成了不少開發(fā)商積極謀變的策略之一，正如某開發(fā)商所言“等死不如找死”。與其被動(dòng)的等待。不如積極尋找出路，通過各種策略以求突圍而出。

　　但是仍有不少清遠(yuǎn)開發(fā)商在死扛。大多數(shù)樓盤沉默，既不采取積極措施應(yīng)對(duì)，也不選擇拋棄項(xiàng)目，而是靜靜等待，或放緩工程甚或停工。有某開發(fā)商的老總發(fā)短信稱，“鑒于目前政治形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，廣告對(duì)房地產(chǎn)銷售幫助不會(huì)有作用”。

　　“死扛”不但擠壓存貨，嚴(yán)重浪費(fèi)土地利用率，最終造成的是開發(fā)商資金鏈的緊繃欲裂。一邊是資源的閑置浪費(fèi)，一邊是國家用地指標(biāo)的大幅縮減；一邊是大量現(xiàn)房無人去住，一邊是大批人群無房可住。空置房不僅是開發(fā)商心頭揮之不去的巨痛，于政府也是一分難言的尷尬，同時(shí)空置房造成的資金積壓，也為銀行的開發(fā)貸款帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。

　　開發(fā)商的這種被動(dòng)等待態(tài)度，從長遠(yuǎn)來說對(duì)買家也不公平。項(xiàng)目在無盡的等待中停工或放慢工程，真正熬過“寒冬”迎來到“春暖花開”，項(xiàng)目上市時(shí)候，房子的產(chǎn)權(quán)年限減少；購房者最終買到的房子年限變短。

　　買方市場(chǎng)，特別是部分項(xiàng)目熱銷之后，很多置業(yè)者翹首期盼等待更優(yōu)惠的價(jià)格出現(xiàn)。從目前市場(chǎng)反饋看，清遠(yuǎn)市場(chǎng)上，公務(wù)員是購房主力軍。

　　大多數(shù)買家依舊觀望。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“期待清遠(yuǎn)房價(jià)大幅下跌幾乎是不可能。”清遠(yuǎn)的房子相比一線城市理性得多，因此回調(diào)空間有限。目前市場(chǎng)上的各種折扣優(yōu)惠幾乎已經(jīng)到了成本界限，有剛性需求的買家確實(shí)應(yīng)該出手。

　　仍然被動(dòng)等待的眾多樓盤，也要趕快醒來，再不趕緊搶客，結(jié)果就是有限的目標(biāo)消費(fèi)群體被瓜分殆盡。記者 陳步上 黃劍琴