據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，住建部今天(12日)上午發(fā)布了《公共租賃住房管理辦法》。《辦法》對(duì)公共租賃住房的申請(qǐng)條件、運(yùn)營(yíng)監(jiān)管、退出機(jī)制等作出了明確規(guī)定。同時(shí)規(guī)定，公共租賃住房可以通過(guò)新建、改建、收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持，社會(huì)力量投資。

　　住建部新發(fā)布的辦法有幾項(xiàng)值得大家注意。第一，申請(qǐng)人必須同時(shí)具備以下幾點(diǎn)條件：申請(qǐng)人在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；申請(qǐng)人的收入、財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；申請(qǐng)人為外來(lái)務(wù)工人員的，在本地穩(wěn)定就業(yè)達(dá)到規(guī)定年限。第二，《辦法》規(guī)定，公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)略低于同地段住房的市場(chǎng)租金水平，“低于市場(chǎng)價(jià)”是基本原則，并且價(jià)格是要隨行就市、定期調(diào)整的。這樣做的目的是為了鼓勵(lì)社會(huì)力量投資建設(shè)公共租賃住房，同時(shí)引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)。

　　另外，《辦法》在公共租賃住房的退出機(jī)制方面，也做了比較詳細(xì)的規(guī)定。比如，承租人有轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自改變用途、破壞或者擅自裝修且拒不恢復(fù)原狀的，應(yīng)當(dāng)退回公共租賃住房；承租人累計(jì)拖欠6個(gè)月租金、未按規(guī)定申請(qǐng)續(xù)租的，應(yīng)當(dāng)騰退公共租賃住房；承租人有不符合續(xù)租條件、獲得其他住房，并不再符合公共租賃住房配租條件的，應(yīng)當(dāng)在給予的搬遷期內(nèi)騰退。

　　眾人期待的公租房管理辦法總算發(fā)布了，其中的內(nèi)容也比較詳細(xì)。然而在現(xiàn)實(shí)中不少人抱怨，一是公租房總量偏少，好多人說(shuō)來(lái)到一個(gè)城市之后，幾乎沒(méi)怎么見(jiàn)過(guò)公租房，公租房難以普惠，或者說(shuō)分給了不應(yīng)該獲得保障的人。另外，還有人對(duì)“略低”于市場(chǎng)價(jià)這個(gè)詞不滿意，像北京、上海這樣的高房?jī)r(jià)城市，租金略低于市場(chǎng)價(jià)，大多數(shù)人可能還是租不起。看來(lái)，公租房的分配和管理，不光是“租金低于市場(chǎng)價(jià)”就能解決問(wèn)題的。就管理辦法的發(fā)布和社會(huì)管理的進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭做出了評(píng)論。

　　楊紅旭：中國(guó)在2009年開(kāi)始大力度推進(jìn)保障房建設(shè)，而且保障方式發(fā)生了轉(zhuǎn)變。2009年之前，保障房主要是經(jīng)濟(jì)適用房加少量的廉租房；2009年到現(xiàn)在，保障方式由所謂的出售經(jīng)濟(jì)適用房，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹亟M公租房，所以這兩年公租房的建設(shè)力度比較大，但是公租房的運(yùn)作模式，比經(jīng)濟(jì)適用房要復(fù)雜的多。

　　因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)完了就可以賣(mài)，賣(mài)了之后資金就可以回籠，但公租房投入產(chǎn)出周期特別長(zhǎng)。2010年幾個(gè)部委聯(lián)合發(fā)布了一個(gè)公共租賃房指導(dǎo)意見(jiàn)，指導(dǎo)意見(jiàn)就是大方面大方針的界定，直到現(xiàn)在又出了一個(gè)辦法。從文件的措詞上和名詞上就可以看出，管理辦法要比指導(dǎo)意見(jiàn)更加細(xì)化、更加深入，經(jīng)過(guò)這幾年的建設(shè)、投資和運(yùn)營(yíng)，積累了一些經(jīng)驗(yàn)，矛盾也暴露出來(lái)了。所以在這個(gè)時(shí)間結(jié)點(diǎn)把公租房好好梳理一下，在它的運(yùn)作機(jī)制方面有一個(gè)界定，是有助于中國(guó)保障房體系中的領(lǐng)軍產(chǎn)品有序健康發(fā)展的背景。

　　領(lǐng)軍產(chǎn)品在發(fā)展中積累了一些經(jīng)驗(yàn)，但同時(shí)也暴露出一些矛盾，比如辦法中說(shuō)租金要略低于市場(chǎng)價(jià)，那么這個(gè)價(jià)格能不能低到低收入群體可以接受的程度，或者是負(fù)責(zé)建公租房的地方政府，或者是提供公租房的開(kāi)發(fā)商愿不愿意承受，這些都給價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的制定帶來(lái)一定阻力，楊紅旭表示公租房的價(jià)格目前確實(shí)很難確定。

　　楊紅旭：公租房的價(jià)格現(xiàn)在很難確定。很多人認(rèn)為，指導(dǎo)方針就是略低于市場(chǎng)水平，但是略低于多少很難界定，因?yàn)橹袊?guó)的房租的水平是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)水平的。按國(guó)際上所謂租售比或稱(chēng)為回報(bào)率，中國(guó)的很多住宅租金回報(bào)率只有2%到3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全社會(huì)合理的的5%到6%的投資回報(bào)率。即便是按照中國(guó)的租金水平，無(wú)論是政府還是企業(yè)投資公共租賃房，按照市場(chǎng)租金也很難賺錢(qián)，現(xiàn)在略低于市場(chǎng)資金就更賺不到錢(qián)了。所以國(guó)家必須要給予投資開(kāi)發(fā)管理方政策支持，減免土地出讓金是、稅費(fèi)等，只有這樣才能夠使投資者和運(yùn)營(yíng)者有利可圖。

　　第二個(gè)方面對(duì)市場(chǎng)需求方來(lái)說(shuō)，如果是跟市場(chǎng)租金價(jià)格一樣，他們寧可去市場(chǎng)租房子，愿意在哪里租在哪租。所以“略低于”還需要地方政府在實(shí)際的試驗(yàn)的過(guò)程中找到一個(gè)均衡點(diǎn)，房子既能夠減少運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)投資者的負(fù)擔(dān)，同時(shí)又能讓真正的需要者愿意來(lái)租。

　　有六成以上香港的公租房，租金只占到家庭收入的1/10，有人建議，能不能效仿香港，也劃定一條線或者跟我們的家庭收入來(lái)掛鉤？楊紅旭認(rèn)為，這是兩個(gè)不同的概念。

　　楊紅旭：香港的公共租賃房是公屋，公屋的租金價(jià)格特別低，相當(dāng)于中國(guó)的廉租房。廉租房針對(duì)的是城鎮(zhèn)的低收入家庭，租金水平特別低，但是我們的公租房跟廉租房是不一樣的產(chǎn)品。

　　公租房面對(duì)的客戶比較多，包括城鎮(zhèn)的低收入家庭、外來(lái)務(wù)工人員、也剛畢業(yè)的學(xué)生等，覆蓋面大，所以門(mén)檻比廉租房高。如果按廉租房標(biāo)準(zhǔn)去建，重慶要建四千萬(wàn)平米，地方政府負(fù)擔(dān)不起這樣一個(gè)沉重的包袱，我們還不能盲目跟香港比。

　　前一陣子媒體暴光了關(guān)于公租房的尷尬，一方面，收入夾心層無(wú)法享受公租房，另外一方面，符合申請(qǐng)條件的人卻不想申請(qǐng)公租房，他們對(duì)于房源的條件不滿意。楊紅旭表示，即使辦法出臺(tái)了，也化解不了這個(gè)矛盾。

　　楊紅旭：這個(gè)辦法還是一個(gè)粗線條的規(guī)定。比如一個(gè)地方政府、一個(gè)城市，要建十個(gè)公租房項(xiàng)目，該如何布局？是在市中心還是郊區(qū)？是在遠(yuǎn)郊還是近郊？地方政府在建設(shè)過(guò)程中，位置選擇、家具的配套都很重要，最重要的是必須要讓真正的困難群體愿意去租。但這個(gè)管理辦法只是在投資管理運(yùn)營(yíng)退出方面，做了粗線條的界定，還不能立即成為地方政府可以執(zhí)行的細(xì)則，地方政府要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行政策配套。

　　【央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論·編輯短評(píng)】

　　公租房作為保障房的一種，對(duì)于實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想來(lái)說(shuō)，大有裨益。然而公租房不光要建好，更要管理好、分配好，否則，不僅空擔(dān)了保障房的虛名，還有可能成為權(quán)力尋租的腐敗之源。所以，我們期待住建部或者相關(guān)部門(mén)、地方政府盡快出臺(tái)關(guān)于“公租房管理”更為詳細(xì)、更符合實(shí)情的規(guī)定，并把它們落到實(shí)處。