房價大幅下降或致炒房客資不抵債，影響當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁，同時引發(fā)財富“更新?lián)Q代”

　　“雖然房地產(chǎn)調(diào)控把我們搞得半死不活，但我們還是要感謝國家和政府，如果是今年調(diào)控，我們怎么死都不知道了?！庇兄甙四瓿捶拷?jīng)歷的張鳴對《第一財經(jīng)日報》記者說。

　　本報13日報道的《最后的炒房團》引發(fā)各方爭議，張鳴及多位溫州房產(chǎn)中介機構(gòu)負責(zé)人對記者表示，那些以炒房為目的，在2009~2010年房價高位時買入的溫州炒房者，大部分存在民間或銀行過度融資。在溫州房價大幅下跌、民間借貸危機等因素疊加下，如今絕大部分依然深度被套。

　　對未受限購制約的商業(yè)地產(chǎn)，目前溫州炒房者買入也在明顯減速，這與實業(yè)狀況不佳、流動資金有關(guān)。

　　浙江大學(xué)一位區(qū)域經(jīng)濟研究教授認為，之前溫州瘋狂高利貸，大部分與炒房有著直接或間接關(guān)系，房價大幅下降或致炒房客資不抵債，影響當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁，同時引發(fā)財富“更新?lián)Q代”。

　　監(jiān)管缺失致炒房亂象

　　如今溫州炒房者“深度被套”，與2009~2010年房產(chǎn)市場有著極大關(guān)系。2009年初，溫州商品房成交先于全國開始活躍，此時仍存在“炒樓花”等現(xiàn)象。

　　當(dāng)年12月初，溫州“香濱左岸”開盤預(yù)售，260多套房源吸引800多名購房戶進場認購。張鳴說，他參加了該樓盤首次搖號，“臺上在搖號，臺下拿到號的人，立即進行交易，外加價幾十萬元?！?/SPAN>

　　由于被曝電腦搖號作弊，“香濱左岸”被緊急封盤。20余天后，該盤采用實名制再度公開電腦搖號，竟然有近270人放棄認購資格。知情人士認為，其中絕大部分為炒房者，甚至還有中介公司參與，類似情況還發(fā)生在當(dāng)時其他樓盤。

　　盡管購房貸款、限購令等政策已經(jīng)出臺，但以往“調(diào)控?zé)o用”的“成功經(jīng)驗”，讓房價不降反漲。到2010年底，溫州土地拍賣高潮迭起，其間出現(xiàn)“全國地王”紀錄，樓面地價高達3.7萬元/平方米。

　　此后，隨著透明售房等措施出臺，溫州買房開始“越來越嚴格”，但張鳴認為仍存漏洞。

　　“上有政策，下有對策，反正是亂透了?！睆堷Q說，在簽訂正式買賣合同之前，炒房者只要有下家接盤，總有辦法變更預(yù)售協(xié)議書，“把老的撕掉，再填寫一張新的，就改掉了。如果開發(fā)商不讓改名，買房者也改不了?！?/SPAN>

　　張鳴說，那時大部分預(yù)售協(xié)議書都改名，“后來政策越來越嚴厲，越來越透明，改名就不可以了?！?/SPAN>

　　“這主要是監(jiān)管不到位造成的?！睆堷Q說，當(dāng)時房價飆漲，大家都是利益共同體，心照不宣，且沒有相關(guān)“改名”處罰細則，于是就出現(xiàn)外加價幾百萬元的期房轉(zhuǎn)讓。

　　張鳴認為，開發(fā)商給炒家改名的原因在于，“一期買了，他們還希望我們?nèi)ベI二期、三期，顯示樓盤暢銷的熱鬧場面?！蓖瑫r，一套房子交易費幾十萬元，一年幾十套交易能產(chǎn)生幾百萬元稅費。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資減速

　　業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在溫州炒房者極少，“炒鋪”也在明顯下降，“以房養(yǎng)貸”操作難度極大?！耙詼刂轂槔?，目前商鋪租金比年初下降百分之一二十左右?！?/SPAN>

　　2009~2010年，各地住房價格飆漲，幾乎接近甚至超過商業(yè)地產(chǎn)價格。于是，一些有實力的溫州企業(yè)主，抱團買下上海等省市商業(yè)地產(chǎn)，作為中長線投資配置。

　　對此，薛建雄認為，投資商鋪“以房養(yǎng)貸”難度很大。

　　比如在上海城郊100萬元的商鋪，月租金2500元左右，如租金與還貸持平，貸款須在25萬元左右，且至少三五年經(jīng)營，符合有資金的中長線投資者，與短線炒家思路不吻合。

　　除非，一些開發(fā)商遭遇資金壓力，此時溫州人介入，以四五折的價格買下商業(yè)地產(chǎn)，且達成分期付款等方式。經(jīng)過包裝，他們以市價進行分拆出售，即便賣掉一半，成本已回收；或高價對外出租，廣告推廣經(jīng)常做，商戶換了一波又一波；或作為長期投資，營造商業(yè)氛圍，使得租金“水漲船高”。

　　一位溫州外貿(mào)企業(yè)老總說，一直以來，商品房一直是“溫州炒房團”的主要炒作對象，因為其二級市場需求者多，交易便捷，利潤不錯。與之不同，溫州規(guī)模企業(yè)主喜歡“炒鋪”，他們強強聯(lián)合、投資額大、回報期長，便于異地打理等。

　　之前，該老總為一家溫州大型投資集團股東，該集團在上海等地有商業(yè)地產(chǎn)投資。他認為，商業(yè)地產(chǎn)投資狀況，與實體經(jīng)濟息息相關(guān)，“如今全球經(jīng)濟不景氣，實體企業(yè)狀況不佳，商業(yè)地產(chǎn)投資也必然會減速。”

　　“我們需要更多實用的投資渠道。”張鳴說，盡管國家允許民資進入各大領(lǐng)域，但真正留給老百姓且能進入的項目少之又少，目前手頭有錢的溫州人還是沒地方去投資，于是他們還在尋找“灰色投資地帶”。