N本報(bào)記者
瀟璇

　　一物數(shù)賣(mài)，自古有之，在物價(jià)波動(dòng)和房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)的今天，便體現(xiàn)于“一房二賣(mài)”行為中。何為“一房二賣(mài)”？專(zhuān)業(yè)解釋是指出賣(mài)人先后或同時(shí)以?xún)蓚€(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人。通俗來(lái)說(shuō)，就是賣(mài)房人將一處房產(chǎn)先后賣(mài)給兩個(gè)人或多個(gè)人。

　　記者從泉州市工商局12315投訴中心了解到，近期以來(lái)，他們接到關(guān)于購(gòu)房方面的投訴中，“一房二賣(mài)”的情況較為突出。為此，記者特意搜尋了相關(guān)案例為您一一分析，并教您如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

裝修好了才發(fā)現(xiàn)
房主不是自己

　　今年1月中旬，小許花費(fèi)110萬(wàn)元，在泉秀街買(mǎi)了一套128平方米的二手房。當(dāng)時(shí)是和房東直接交易的，雙方談成后，房款一周內(nèi)全部交齊，房產(chǎn)證也已拿到手。但是，因?yàn)樾≡S被派到外省培訓(xùn)，等回來(lái)后又碰上過(guò)年，過(guò)戶(hù)手續(xù)遲遲沒(méi)去辦。

　　前些天，小許忙完手上的工作就去辦理過(guò)戶(hù)。然而此時(shí)卻得知，房子已經(jīng)被法院查封，無(wú)法進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易，原因是房東在和他簽合同之前，已經(jīng)和另外一位買(mǎi)主簽了合同，但是對(duì)方只交了5萬(wàn)元定金，其他手續(xù)都沒(méi)有辦。后來(lái)，這位買(mǎi)主知道房東把房子賣(mài)給小許后，把房東告上法庭，而房子也暫時(shí)被法院查封。

　　小許欲哭無(wú)淚，看著剛裝修好的新房，卻不知道這套房子到底是不是自己的家。

提醒：在二手房交易中，有些房東為了謀取更高額的利潤(rùn)，會(huì)將一套房同時(shí)賣(mài)給兩個(gè)甚至兩個(gè)以上的客戶(hù)。至于房屋歸誰(shuí)，就以誰(shuí)辦理了過(guò)戶(hù)登記并領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。如果沒(méi)有領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，即使已領(lǐng)取鑰匙并居住，也只能將房屋讓給產(chǎn)權(quán)人，而購(gòu)房者的損失也只能憑合同向賣(mài)房人追償。
建議房產(chǎn)交易時(shí)，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方要認(rèn)真審核合同條款。成交后，應(yīng)遵守法律的強(qiáng)制性規(guī)定，及時(shí)去辦理登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)，以盡可能避免糾紛的產(chǎn)生。

定金都交了
房主卻賣(mài)房他人

　　去年9月底，張先生通過(guò)中介看中鯉城區(qū)一套兩居室，經(jīng)中介聯(lián)系，他和房東見(jiàn)面并簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。雙方約定，兩居室總價(jià)是90萬(wàn)，張先生先支付5萬(wàn)元定金，其余款項(xiàng)在一個(gè)月后付清，等房款全部付清后辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　張先生工作沒(méi)幾年，存款有限，于是立即四處籌錢(qián)。一個(gè)月后，在約定的時(shí)間里，張先生在表姐的陪同下帶著錢(qián)來(lái)到中介。但等了一個(gè)下午，房東都沒(méi)出現(xiàn)，催促多次后，中介說(shuō)對(duì)方手機(jī)關(guān)機(jī)，他們也沒(méi)辦法。眼見(jiàn)天黑，張先生只好回家，中介則答應(yīng)聯(lián)系上房東后再聯(lián)系。

　　第二天，張先生再次給中介打電話，中介稱(chēng)房東說(shuō)他臨時(shí)有事出國(guó)了，約12月中旬見(jiàn)面交錢(qián)。然而，在約定的時(shí)間里，房東還是沒(méi)出現(xiàn)，張先生因此和中介吵了一架。沒(méi)過(guò)幾天，中介來(lái)電話說(shuō)房東反悔了，愿意按照合同約定賠償張先生兩倍定金。

　　事后，張先生了解到，繼10月20日銀行加息后，聽(tīng)說(shuō)銀行貸款會(huì)再加息，不少人便急著在加息前買(mǎi)房，而賣(mài)房者趁機(jī)加價(jià)，這套房子的房東就是把房?jī)r(jià)提到108萬(wàn)賣(mài)給另一位購(gòu)房者的。也就是說(shuō)，房東一邊拖著張先生，以各種理由不露面，另一邊卻在和其他購(gòu)房者接觸，待談定后才坦言反悔不賣(mài)。

提醒：購(gòu)房時(shí)，在購(gòu)房合同中，應(yīng)該盡量明確禁止“一房二賣(mài)”的內(nèi)容，并加重這種行為的違約責(zé)任。此外，盡量選擇品牌中介辦理二手房交易，他們會(huì)為買(mǎi)賣(mài)雙方制定較為明確、細(xì)致的合同條款。

合同有問(wèn)題
到手店面飛了

　　今年2月底，陳先生在網(wǎng)絡(luò)上看到有位房東在賣(mài)店面，面積不大，地段在洛江馬甲鎮(zhèn)，總價(jià)85萬(wàn)。陳先生覺(jué)得，店面有增值潛力，于是就和對(duì)方聯(lián)系看房，隨后雙方簽了份《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》。

　　協(xié)議書(shū)約定，陳先生首付房款50萬(wàn)元，余款則等房東交房，陳先生使用后交納。至于正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方約好3月10日簽訂。隨后，陳先生支付了首期款50萬(wàn)。但是眼見(jiàn)時(shí)間一天天過(guò)去，陳先生購(gòu)買(mǎi)的店面卻遲遲沒(méi)消息，后來(lái)他四處打聽(tīng)后得知，這間店門(mén)已經(jīng)被房東高價(jià)賣(mài)給別人，并辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

　　于是，陳先生找到房東要說(shuō)法，房東竟然稱(chēng)他和陳先生簽訂的是認(rèn)購(gòu)協(xié)議，又不是正式合同，所以不能算已經(jīng)把店面賣(mài)給陳先生。現(xiàn)在店面都賣(mài)給別人了，房東只能退款陳先生已經(jīng)繳納的50萬(wàn)元。

提醒：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》有條規(guī)定，“商品房的認(rèn)購(gòu)協(xié)議具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)合同?！蹦敲从纱丝磥?lái)，陳先生與房東就購(gòu)房的各項(xiàng)具體事宜做出了明確約定，房東也收取了購(gòu)房款，那么這份《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》與正式合同效力等同，應(yīng)視為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守。

　　按道理，房東應(yīng)該按照約定向陳先生交付房屋，但其卻違約將此房屋“一房二賣(mài)”，從而使陳先生無(wú)法取得該房，故陳先生可依法解除這份合同，并要求房東除了返還已付購(gòu)房款外，還應(yīng)支付利息、賠償損失和不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償金額。