后十八大樓市，去房地產(chǎn)化已成共識(shí)

　　深圳市都會(huì)城市研究院院長(zhǎng)高海燕

　　十八大后的房地產(chǎn)走向可以概括為：“去房地產(chǎn)化”。其核心首先是解除房地產(chǎn)起落和宏觀經(jīng)濟(jì)起落之間的捆綁關(guān)系，其次是避免房?jī)r(jià)問(wèn)題成為社會(huì)問(wèn)題的引爆因素。因此，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一個(gè)周期內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控的政策取向不會(huì)改變、政策力度不會(huì)放松，唯一可能發(fā)生的變化是政策機(jī)構(gòu)有可能在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候面臨調(diào)整，以更長(zhǎng)期的政策換取短期手段。

　　需要厘清的是，房地產(chǎn)的調(diào)控只是讓供需關(guān)系在一個(gè)合適的價(jià)格上交易而非抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)去暴利化也并非去利潤(rùn)化，而是讓房地產(chǎn)逐步進(jìn)入一個(gè)基本行業(yè)而不是特殊行業(yè)，同樣，快速城市化的要求依然會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　廣受矚目的中國(guó)共產(chǎn)黨第十八次全國(guó)代表大會(huì)已經(jīng)勝利閉幕。而對(duì)于十八大后的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走向，也受到了各方的高度關(guān)注。

　　中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在十八大期間接受媒體采訪時(shí)曾表示，目前正在積極研究擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策現(xiàn)在還沒(méi)想放松。與此同時(shí)，姜偉新還強(qiáng)調(diào)，隨著大批保障房陸續(xù)建成，配套設(shè)施建設(shè)、管理分配等都是需要解決的重要問(wèn)題，今后將繼續(xù)加強(qiáng)保障房建設(shè)資金管理，并堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不放松。

　　在十八大會(huì)議結(jié)束之后，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)也曾在公開(kāi)場(chǎng)合講話中多次強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化，他認(rèn)為立足擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求這一戰(zhàn)略基點(diǎn)需要促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展，城鎮(zhèn)化是我國(guó)發(fā)展的一個(gè)大戰(zhàn)略，是最大的內(nèi)需潛力所在，推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展，可以釋放內(nèi)需巨大潛力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期平穩(wěn)較快發(fā)展與社會(huì)和諧進(jìn)步。

　　對(duì)于十八大會(huì)議釋放出的“政策信號(hào)”，在上周五本報(bào)的專(zhuān)題報(bào)道中，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士均表示，十八大是一個(gè)節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控的變化取決于此。同時(shí)，預(yù)料房?jī)r(jià)會(huì)在十八大后反彈的聲音也不在少數(shù)。在這一輪預(yù)測(cè)角力中，究竟誰(shuí)會(huì)笑到最后？看我們的資深地產(chǎn)評(píng)論員又會(huì)提供怎樣的思路？

　　趙林：限購(gòu)取消的可能性增大（資深地產(chǎn)評(píng)論員）

　　“十八大”之后的房?jī)r(jià)走向與政策調(diào)控究竟會(huì)不會(huì)松動(dòng)？特別是限購(gòu)這把刀，什么時(shí)候不再掛在頭上？這個(gè)懸而未決的問(wèn)題一直成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。要探究這個(gè)問(wèn)題的可能性，必須關(guān)注中央在十八大后所釋放的部分信號(hào)。

　　11月21日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)全國(guó)綜合配套改革試點(diǎn)工作座談會(huì)并作重要講話時(shí)強(qiáng)調(diào)，“要更加尊重規(guī)律，轉(zhuǎn)變政府職能，處理好政府與市場(chǎng)、與社會(huì)的關(guān)系，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域要更多發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，社會(huì)領(lǐng)域要更好地利用社會(huì)的力量，包括社會(huì)組織的力量，把應(yīng)該由市場(chǎng)和社會(huì)發(fā)揮作用的交給市場(chǎng)和社會(huì)。這也是改革的方向?！?/P>

　　“把市場(chǎng)的交給市場(chǎng)”，那房地產(chǎn)市場(chǎng)算不算其中之一呢？限購(gòu)政策本身就是對(duì)市場(chǎng)的捆綁，是壓制市場(chǎng)的“緊箍咒”。要真正實(shí)現(xiàn)“把市場(chǎng)的交給市場(chǎng)”，那么限購(gòu)取消的可能性就大大增加了。

　　當(dāng)前房?jī)r(jià)被壓制住，固然有房地產(chǎn)調(diào)控的功勞，但同時(shí)我們不能完全忽略對(duì)供應(yīng)與需求這一組基本關(guān)系的關(guān)注。貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“淪陷”，幾成第二個(gè)“鄂爾多斯”的教訓(xùn)，正是供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩所萌生的惡果。一線城市我不太熟悉，但從二三線城市的開(kāi)發(fā)而言，大多城市其實(shí)都處于為2010年那波瘋狂賣(mài)地所產(chǎn)生的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)量而陷入房子賣(mài)不動(dòng)的尷尬境地。

　　當(dāng)前在業(yè)界流行的一個(gè)觀念是：去投資化。我覺(jué)得這有點(diǎn)搞笑，這只從買(mǎi)方角度出發(fā)的“去投資化”論，其實(shí)不過(guò)是大姑娘的裹腳布，一個(gè)噱頭。政府賣(mài)地是投資化，開(kāi)發(fā)商蓋樓同樣是投資化，怎么到了老百姓這里，就是“去投資化”了？這種一廂情愿，估計(jì)也只有中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)發(fā)生的怪胎。既然要把市場(chǎng)的交給市場(chǎng)，那么“房產(chǎn)去投資化”就很難實(shí)現(xiàn)。

　　我在想，“把市場(chǎng)的交給市場(chǎng)”的后半句，是不是“把保障的交給保障”？按照全國(guó)各地保障房的建設(shè)情況看，指望十八大后房?jī)r(jià)大漲不大現(xiàn)實(shí)，一方面各地保障房陸續(xù)交付和開(kāi)建的進(jìn)度看，一部分剛需求將從商品房市場(chǎng)撤離；另一方面，各地房產(chǎn)市場(chǎng)都需要消化此前大肆賣(mài)地所產(chǎn)生的存量土地和存量房?；谶@一原因，開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠幅度將會(huì)增大，而對(duì)于剛性需求來(lái)說(shuō)，自然是個(gè)不錯(cuò)的出手買(mǎi)房的機(jī)會(huì)。

　　杜漸：無(wú)所謂景氣不景氣人生處處是剛需（資深地產(chǎn)評(píng)論員）

　　已經(jīng)持續(xù)兩年多的樓市調(diào)控，可謂“沒(méi)有功勞，只有苦勞”，這個(gè)“苦勞”就是官方通常說(shuō)的“房?jī)r(jià)的快速上漲得到有效遏制”。我們必須注意，所謂“遏制”絕非順勢(shì)而為的排解、疏通、宣泄，而是“重兵”屯集的對(duì)峙、較量，乃至扭曲，所謂行一時(shí)之效。

　　無(wú)數(shù)正能量、負(fù)能量所聚的“遏制點(diǎn)”，既沒(méi)有大起，也沒(méi)有大落，說(shuō)明受力均衡，照這個(gè)趨勢(shì)運(yùn)行下去，對(duì)樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整比較有利，至少可以爭(zhēng)取到時(shí)間。這也就是人們希望十八大對(duì)樓市政策作出重大調(diào)整，而十八大傳遞出的信息仍是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松的原因。也充分說(shuō)明了世上沒(méi)有空中樓閣，什么樣的地基建什么樣的房子的道理。

　　十八大期間，住建部長(zhǎng)回答小學(xué)生提問(wèn)時(shí)指出，社會(huì)是在不斷向前發(fā)展的，希望你們小朋友好好學(xué)習(xí)，房?jī)r(jià)的問(wèn)題將來(lái)會(huì)解決的。部長(zhǎng)的回答很明了。

　　當(dāng)然，部長(zhǎng)思考問(wèn)題自然得站得高，才能看得遠(yuǎn)，由此得出的觀點(diǎn)也才能經(jīng)得起推敲。相比之下，普普通通的平頭老百姓當(dāng)然得精打細(xì)算過(guò)日子。最上乘策略當(dāng)然是“涼拌”，視高房?jī)r(jià)為無(wú)物，當(dāng)買(mǎi)則買(mǎi)，當(dāng)賣(mài)則賣(mài)，如此信手拈來(lái)的高超境界自然非富即貴，只能遠(yuǎn)觀不能模仿。最下乘的策略是“對(duì)賭”，政策抑制什么，偏要做什么，仿佛國(guó)家賭輸了，就是個(gè)人賭贏了，這可萬(wàn)萬(wàn)要不得。所以，沒(méi)辦法也沒(méi)賭性，就只能中庸，只能相信最古老的說(shuō)法。

　　哪怕人均十套房，局部短缺仍然存在；哪怕人均十套房，此房與彼房也是不同的。李嘉誠(chéng)談決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，用近乎催眠的“地段、地段，還是地段”說(shuō)出了老派但坦誠(chéng)的大實(shí)話。所謂景氣不景氣，對(duì)一個(gè)有價(jià)值觀的技術(shù)派而言，只是挑選余地的問(wèn)題；所謂剛需不剛需，對(duì)一個(gè)有大局觀的技術(shù)派而言，人生處處是剛需，只是力所能及的問(wèn)題……

　　說(shuō)得這么好，為什么樓市調(diào)控一要去投資化，二要大興保障房？這和民生大計(jì)肯定不等同于賺錢(qián)發(fā)財(cái)是一個(gè)道理。李嘉誠(chéng)也很少把“三個(gè)地段”掛在嘴邊了，人家現(xiàn)在說(shuō)的是“要以人類(lèi)幸福為己任”，高處不勝寒啊，低處的我們，還是盡量簡(jiǎn)單吧。