調(diào)控繼續(xù)向縱深發(fā)展的背景下，即便是萬(wàn)科這樣的地產(chǎn)龍頭，也不得不承受信托融資高企的成本。

　　然而，隨著房地產(chǎn)信托發(fā)行的銳減，對(duì)于那些沒(méi)有更多融資渠道的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這個(gè)冬天，注定異常寒冷。

　　萬(wàn)科“換擋”

　　萬(wàn)科近日發(fā)布公告稱，為滿足公司上海五街坊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的需要，公司向華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司申請(qǐng)信托借款人民幣10億元，期限兩年，該筆借款為固定利率借款，年利率11.2%。

　　公告顯示，由于持有萬(wàn)科股份總數(shù)14.73%的第一大股東華潤(rùn)股份有限公司，持有華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司51%的股份，因此，萬(wàn)科向華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司申請(qǐng)信托借款構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。萬(wàn)科表示，有關(guān)借款的實(shí)施有助于支持公司相關(guān)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，提高項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效率。

　　其實(shí)，萬(wàn)科對(duì)融資渠道的打通，在今年4月就已完成。4月，萬(wàn)科第一次臨時(shí)股東大會(huì)授權(quán)董事會(huì)與華潤(rùn)集團(tuán)有限公司及其關(guān)聯(lián)公司展開(kāi)合作，包括同珠海市商業(yè)銀行股份有限公司簽訂貸款合同，利用華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司信托資金和漢威資本管理有限公司旗下基金的資金，同華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司、漢威資本管理有限公司共同投資。貸款的合同金額、利用的資金金額以及共同投資的投資金額總計(jì)不超過(guò)人民幣44.2億元。

　　根據(jù)萬(wàn)科半年報(bào)，截至今年上半年，萬(wàn)科通過(guò)信托借款共8項(xiàng)，余額達(dá)81.18億元。另?yè)?jù)該公司三季報(bào)，截至報(bào)告期末，萬(wàn)科持有貨幣資金339.0億元。

　　“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控政策進(jìn)行一年有余，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，明年的情況亦不樂(lè)觀。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　12月19日，中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波在出席2011品牌中國(guó)年度人物電視頒獎(jiǎng)晚會(huì)間隙，接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，中央體現(xiàn)出堅(jiān)定的決心，調(diào)控將延續(xù)高壓，樓市將進(jìn)入漫長(zhǎng)的冬天，“政府已有的調(diào)控成果并不會(huì)輕易放棄，開(kāi)發(fā)商要做好心理準(zhǔn)備，明年房?jī)r(jià)和去年、前年相比，會(huì)下降30%左右?！?/P>

　　基于對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的判斷，手握三百多億元現(xiàn)金的萬(wàn)科，早已進(jìn)行了模式切換。今年11月，萬(wàn)科總裁郁亮對(duì)媒體表示，面對(duì)樓市的整體萎靡，公司在戰(zhàn)略上已經(jīng)轉(zhuǎn)入了冬季策略，他解釋稱，冬季策略就是要加大銷(xiāo)售速度，現(xiàn)金為王；放緩速度，謹(jǐn)慎拿地；引導(dǎo)行業(yè)，推行住宅產(chǎn)業(yè)化。

　　“最后一根稻草”的沉淪

　　今年上半年，信托融資曾被視為房企的“救命稻草”。由于傳統(tǒng)的銀行渠道融資被收緊，開(kāi)發(fā)商將目光投向了信托。然而，隨著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品爆發(fā)性增長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)的積聚引起監(jiān)管層注意，銀監(jiān)會(huì)先后對(duì)信托公司采取了“窗口指導(dǎo)”、強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)商的“四三二”合規(guī)、事前報(bào)備等措施。

　　如果說(shuō)上半年開(kāi)發(fā)商還在對(duì)高成本的信托融資“耿耿于懷”，那么現(xiàn)在來(lái)看，開(kāi)發(fā)商似乎連抱怨的機(jī)會(huì)也失去了，因?yàn)?，信托公司的凈資本“硬約束”期限將至，許多公司早已停發(fā)或少發(fā)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

　　銀監(jiān)會(huì)要求的兩條“硬約束”是《信托公司凈資本管理辦法》中提到的“凈資本不得低于各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)資本之和的100%；凈資本不得低于凈資產(chǎn)的40%”。

　　由于受到融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高達(dá)3%的影響，對(duì)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占比較大的信托公司來(lái)說(shuō)，必須調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，壓縮房地產(chǎn)信托規(guī)模。否則，如若不能達(dá)到上述兩條指標(biāo)，信托公司將面臨停業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　多位信托公司人士向本報(bào)記者表示，為了滿足凈資本要求，很多信托公司開(kāi)始忙于增資擴(kuò)股或引進(jìn)戰(zhàn)略投資，在7、8月份就已經(jīng)停發(fā)了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

　　信托公司停發(fā)或少發(fā)房地產(chǎn)信托的策略在產(chǎn)品發(fā)行情況上已經(jīng)體現(xiàn)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在下半年銳減。根據(jù)用益信托的統(tǒng)計(jì)工具計(jì)算，今年下半年(截至12月20日)，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共有403個(gè)，規(guī)模達(dá)到699.99億元，規(guī)模同上半年的1669.67億元相比，減少58.08%，與去年同期相比，規(guī)模減少約為42.76%。

　　黃怒波稱：“房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)畮啄陙?lái)從未如此緊張過(guò)?！彼嬖V本報(bào)記者，明年將出現(xiàn)行業(yè)洗牌，“中小開(kāi)發(fā)商肯定要退出去的，但是大企業(yè)會(huì)死掉一些，誰(shuí)拿地最多，攤子鋪得最大，誰(shuí)最難受，倒下的都是最大的、最瘋狂的?！?/P>

　　兌付高峰臨近

　　開(kāi)發(fā)商高企的負(fù)債率、銷(xiāo)售市場(chǎng)的持續(xù)冷淡造成回款困難等因素，使得業(yè)界擔(dān)憂房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)。9月底，銀監(jiān)會(huì)清查綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，就曾引起行業(yè)恐慌。實(shí)際上，除了萬(wàn)科和綠城，國(guó)內(nèi)多數(shù)知名房企如陽(yáng)光100、建業(yè)地產(chǎn)[1.54-0.65%]、天津星耀等都曾進(jìn)行信托融資。

　　銀河證券分析師馬勇認(rèn)為，信托行業(yè)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)，源自房地產(chǎn)調(diào)控引發(fā)房?jī)r(jià)大幅下跌，以及監(jiān)管部門(mén)可能對(duì)信托行業(yè)實(shí)施更為嚴(yán)格的監(jiān)管舉措。

　　一位大型信托公司經(jīng)理告訴本報(bào)記者，業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，主要是兌付風(fēng)險(xiǎn)，明年的一二季度是一個(gè)兌付高峰期，“不排除風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能?！?/P>

　　據(jù)諾亞財(cái)富統(tǒng)計(jì)，2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模達(dá)到1172億元，2012年全年兌付規(guī)模較大，其中3月、6月、7月和8月為兌付高峰。隨著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的集中到期，開(kāi)發(fā)商將面臨巨大的兌付壓力。從房地產(chǎn)信托產(chǎn)品本身、房地產(chǎn)公司、信托公司這三個(gè)層面來(lái)看，雖然有個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、個(gè)別房地產(chǎn)公司及信托公司需要關(guān)注，但總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托到期兌付風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　用益信托工作室分析師雷雯雯也認(rèn)為，兌付風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能性較小，一方面信托公司可能采取延期兌付的方式，逾期將資金兌付給投資者；另一方面，信托公司也可以成立一個(gè)新的信托計(jì)劃接管原來(lái)的產(chǎn)品，雖然存在“以新?lián)Q舊”嫌疑，但如果項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金流充沛，只是兌付時(shí)點(diǎn)與項(xiàng)目資金回流時(shí)點(diǎn)不匹配而暫時(shí)無(wú)法兌付，風(fēng)險(xiǎn)還是可控的。

　　或許，信托公司現(xiàn)在應(yīng)該思考房地產(chǎn)信托未來(lái)的發(fā)展方向，傳統(tǒng)的融資貸款功能應(yīng)有所轉(zhuǎn)變。