中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議傳達(dá)出今年國(guó)家將在保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。聶梅生認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需要騰挪空間。今年房地產(chǎn)行業(yè)的整體調(diào)整會(huì)經(jīng)歷"保障房上市、限購(gòu)政策松動(dòng)和退出、房產(chǎn)稅代替土地出讓金"的"三部曲"。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要加大普通商品房的供應(yīng)量，今年將會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅同比回落，但交易量放大的市場(chǎng)變化。今年土地出讓會(huì)減少，開(kāi)工量也會(huì)減少，房地產(chǎn)的增速將有所下降。雖然去年下半年調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，但市場(chǎng)是不是穩(wěn)得下來(lái)，還需要大約半年的觀察，包括看資金面、土地出讓、房地產(chǎn)上下游關(guān)聯(lián)行業(yè)的情況，特別是要關(guān)注"既能保民生，又能保經(jīng)濟(jì)"的保障性住房的補(bǔ)充平衡結(jié)局。

　　中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)走過(guò)了"黃金十年"，伴隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)9%-10%的快速增長(zhǎng)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化在這10年中已經(jīng)超過(guò)了50%,城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到了6.7億，房地產(chǎn)業(yè)還將有十幾年的發(fā)展機(jī)會(huì)。但隨著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速的減緩，隨著城市人口老齡化結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。

　　房?jī)r(jià)會(huì)否迎來(lái)深跌拐點(diǎn)

　　中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)定的態(tài)度，讓跨進(jìn)新年度的人們對(duì)今年房?jī)r(jià)的走勢(shì)深為關(guān)注。最近對(duì)房?jī)r(jià)"拐點(diǎn)"以及降幅的預(yù)判聲日漸增多。

　　日前北京市已明確，去年新建普通住房成交均價(jià)比前年下降6.3%，新建商品住房?jī)r(jià)格同比漲幅累計(jì)回落6.9個(gè)百分點(diǎn)，在環(huán)比連續(xù)3個(gè)月停漲后，去年10月份開(kāi)始下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的去年11月分統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比平均下調(diào)幅度達(dá)到了0.19%，環(huán)比下跌城市三年來(lái)首次達(dá)到了49個(gè)。同比上漲幅度在11月也放緩，同比上漲2.38。11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為99.87，成為近27個(gè)月以來(lái)的新低。

　　最近從市場(chǎng)傳來(lái)的信息也很搶眼，特別是從一線城市上海以及一些龍頭房企開(kāi)始的降價(jià)舉動(dòng)給人們的預(yù)期帶來(lái)較大影響。在遠(yuǎn)郊普通住宅項(xiàng)目降聲四起后，知名房企星河灣不久前將上海的兩個(gè)高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)15%~20%，同時(shí)對(duì)老業(yè)主進(jìn)行差價(jià)補(bǔ)償，預(yù)補(bǔ)償資金6億元的消息，更被業(yè)內(nèi)外看作是調(diào)控刺破豪宅堡壘的"標(biāo)志"。

　　房?jī)r(jià)下行似乎已不成懸念。但今年房?jī)r(jià)降幅會(huì)有多大，房?jī)r(jià)是否能迎來(lái)深跌拐點(diǎn)？這些問(wèn)題目前成為焦點(diǎn)。

　　此前銀監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)政策測(cè)試結(jié)果顯示，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌40%時(shí)，銀行的貸款覆蓋率仍能達(dá)到110%；而最壞的情況發(fā)生，即當(dāng)房?jī)r(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100%，雖然利息不能回收，但本金沒(méi)有問(wèn)題。部分商業(yè)銀行代表也認(rèn)為，銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠承受房?jī)r(jià)下跌20%到30%帶來(lái)的沖擊。很多人由此對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期變得樂(lè)觀。然而對(duì)此銀行及房地產(chǎn)業(yè)界的否定聲也很強(qiáng)烈。財(cái)經(jīng)評(píng)論人士葉檀此前稱，全國(guó)房?jī)r(jià)同比下降30%市場(chǎng)將崩潰。聶梅生以"半陰半陽(yáng)"形容當(dāng)下房?jī)r(jià)，認(rèn)為現(xiàn)在房?jī)r(jià)只是處在下降通道的"節(jié)點(diǎn)"。

　　"看不清楚"不僅是消費(fèi)者及房地產(chǎn)圈外人，也包括開(kāi)發(fā)商。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)重要的依據(jù)是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。目前市場(chǎng)上的各種數(shù)據(jù)缺少統(tǒng)一口徑。銀監(jiān)會(huì)所言能抗跌房?jī)r(jià)下降50%，應(yīng)該是從個(gè)人房貸角度而言。這當(dāng)中可能沒(méi)有包括開(kāi)發(fā)貸款和沒(méi)貸款購(gòu)房部分。政府權(quán)威部門統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)只包括了國(guó)內(nèi)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)變化指數(shù)，并沒(méi)有公布全國(guó)或70個(gè)城市平均房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)。而且當(dāng)下各城市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)也有不同。北京是去年已明確"新建普通商品房?jī)r(jià)"比前年下降6.3%的城市，但去年北京的統(tǒng)計(jì)方式和別的城市對(duì)"新建商品住宅"的統(tǒng)計(jì)有所不同，北京只統(tǒng)計(jì)了新建商品住房中新建的、北京市住建委定義的"普通住宅"，并且將保障性住房?jī)r(jià)格一并納入"新建普通商品房?jī)r(jià)"中。由于統(tǒng)計(jì)口徑不同，大家往往不在一個(gè)參考面上，彼此之間無(wú)法加以比較，再加上不同機(jī)構(gòu)考量市場(chǎng)的視角不同，所言結(jié)果產(chǎn)生的差異也會(huì)很大。

　　目前，很多專業(yè)研究機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)實(shí)際上更多采用的是根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)商品房總交易額與總交易量之間計(jì)算得出的全國(guó)商品房均價(jià)，以此作為判斷樓市變化的依據(jù)。聶梅生認(rèn)為，根據(jù)全國(guó)的商品房交易總額和交易量計(jì)算，2010年全國(guó)的商品房平均價(jià)格為每平方米5000元，而2011年接近5500元，增福同比仍上升約5%。在調(diào)控依然從緊的形勢(shì)下，今年房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，漲幅會(huì)進(jìn)一步下降，但不會(huì)出現(xiàn)"跳崖"式下跌，全年同比或在3%-4%之間。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控最終要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)的同比下降。當(dāng)前房?jī)r(jià)僅僅呈現(xiàn)價(jià)格的環(huán)比下降，同比仍處于上漲狀態(tài)，房?jī)r(jià)居高不下的局面沒(méi)有真正改變，房?jī)r(jià)反彈的可能性還很大。據(jù)中原地產(chǎn)掌握的數(shù)據(jù)，目前大部分城市的租售比超過(guò)500比1，收入比更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)20年比1，雖然國(guó)內(nèi)因?yàn)槭杖霕?gòu)成及消費(fèi)習(xí)慣和國(guó)外不一致，但是目前來(lái)看，房?jī)r(jià)相比普通購(gòu)房者收入懸殊還很大，樓市距離房?jī)r(jià)的合理區(qū)間還有較大的距離。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，從目前市場(chǎng)、政策等因素綜合分析，今年3月份左右樓市將會(huì)出現(xiàn)價(jià)格同比下降的實(shí)質(zhì)性下調(diào)。2012年房?jī)r(jià)或可繼續(xù)下調(diào)10%到20%。（陸昀）