時至歲末年初，各類調(diào)查指數(shù)紛紛出爐。有意思的是，多個涉及當下房地產(chǎn)消費市場的調(diào)查卻出現(xiàn)結(jié)論“打架”的現(xiàn)象。不過，認真分析這些調(diào)查的數(shù)據(jù)，卻可以發(fā)現(xiàn)無論是哪一個調(diào)查，都在一定程度上反映出了當下樓市的實際情況。

　　專家表示，在樓市調(diào)控持續(xù)深入的背景下，2012年樓市下行已成各界共識。但具體到房價和成交量的變化幅度與時間節(jié)點，各方判斷仍存在分歧。這些調(diào)查所體現(xiàn)出的購房者心態(tài)微妙變化，對春節(jié)后一季度樓市走勢無疑有著較大的參考價值。

　　院校聯(lián)合調(diào)查的指數(shù)回升，調(diào)控顯成效帶動信心回升

　　日前，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學、中央財經(jīng)大學、中國人民大學、香港城市大學、澳門科技大學和臺灣輔仁大學發(fā)布了一項聯(lián)合調(diào)查報告。

　　這份名為“海峽兩岸四地消費者信心指數(shù)”的報告稱，2011年第四季度大陸消費者對于物價、購房等分項信心指數(shù)均出現(xiàn)反彈，其中購房信心指數(shù)提升最為明顯。中國大陸消費者購房信心指數(shù)達到75.1，攀上近兩年來的新高，但仍處于較消極的水平。

　　據(jù)了解，該調(diào)查指數(shù)由經(jīng)濟發(fā)展、就業(yè)、物價、生活、購房、投資等分指數(shù)組成。消費者信心指數(shù)取值在0至200之間，其中0表示最沒信心，200表示最有信心；當指數(shù)大于100時，表示消費者的信心是積極的，當指數(shù)小于100時，表示消費者的信心是消極的。

　　此前同一調(diào)查的第三季度數(shù)據(jù)顯示，隨著樓市價格開始松動，中國大陸購房指數(shù)已于2011年第三季度停止前三個季度的下降趨勢，轉(zhuǎn)而由第二季度的68.16上升至70.12，開始出現(xiàn)小幅回暖。而四季度的報告則顯示大陸購房者信心仍在繼續(xù)回升，并預計在未來一季度可能進一步回暖。

　　中央財經(jīng)大學馬景義博士分析稱，通脹局面的緩解是消費信心提升的最主要原因。馬景義說，政府為穩(wěn)定物價、遏制通脹不斷出臺調(diào)控措施，高企的物價在去年下半年開始回落，去年第四季度中國大陸消費者物價信心分指數(shù)時隔六個季度后再次超過70，達到70.1，物價信心分指數(shù)有較為顯著的上升，“宏觀調(diào)控似顯成效”。

　　與此同時，2011年滬深股市下跌近三成，累計蒸發(fā)市值約5萬億元，居民的投資信心受到巨大打擊。馬景義認為，74.9的2011年第四季度大陸消費者投資信心分指數(shù)也似乎印證了這個事實”，環(huán)比與同比均下降則表明目前我國股市仍未走出寒冬。不過馬景義也提醒說，處于低位的投資信心分指數(shù)可能在龍年第一季度迎來反彈。

　　世聯(lián)、統(tǒng)計局分別調(diào)查的指數(shù)繼續(xù)下行，今年房價下行成共識

　　值得注意的是，在“海峽兩岸四地消費者信心指數(shù)”發(fā)布前后，亦有多家機構(gòu)發(fā)布類似的報告，結(jié)論卻與之截然相反。世聯(lián)地產(chǎn)集團日前發(fā)布的一份報告顯示，2011年四季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為51.8，較三季度下降2.4，下降幅度超過前三季降幅之和，表明購房者對未來半年房地產(chǎn)總體走勢的樂觀程度較之前明顯下降。

　　據(jù)該報告稱，從四季度調(diào)查結(jié)果來看，在調(diào)控政策輪番出臺下，未來地產(chǎn)形勢已非常明朗，購房者的降價預期已形成。造成信心下降的主要原因是購房者期望的降價幅度高，而開發(fā)商的降價力度和范圍小。

　　世聯(lián)報告顯示，四季度現(xiàn)狀滿意分類指數(shù)和未來預期分類指數(shù)分別為49.9和53.8，均處于全年最低水平。其中，購房者現(xiàn)狀滿意指數(shù)較上季度下降1.5，購房者未來預期指數(shù)較上季度下降3.3，表明購房者對當前房價不滿意程度有所提升，并且預期未來房地產(chǎn)繼續(xù)維持下行通道。

　　另外，與三季度相比，四季度各種類型的購房者信心都有所下滑，其中，無房者和首次置業(yè)者的信心指數(shù)首次跌破50的臨界值，表明首次置業(yè)者對未來地產(chǎn)走勢由偏樂觀轉(zhuǎn)向偏悲觀。

　　與此同時，由國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心和中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合編制、新浪樂居、克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司和中國市場信息調(diào)查業(yè)協(xié)會的“中國購房者信心指數(shù)”2011年第四季度調(diào)研結(jié)果也于近日正式發(fā)布。

　　該報告稱，2011年第四季度中國購房者信心總體指數(shù)為104.2點，較上一季度105.4點下降1.2點，全年走出了一個“W”形。報告分析，這表明盡管政府調(diào)控力度一直不減，但全國購房者的總體信心指數(shù)一直處于觀望區(qū)間。

　　本季度信心指數(shù)的下降，主要是由于一線城市購房者信心指數(shù)下跌所致，一線城市的購房者信心指數(shù)已經(jīng)跌破100點的景氣臨界點，較上季度下降了2.3點多。

　　報告分析，經(jīng)歷了近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，購房者的構(gòu)成已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，絕大多數(shù)購房者是首套或至少是改善性需求，對于房地產(chǎn)調(diào)控對價格方面的成效更加關(guān)注，目前這種房地產(chǎn)市場的價格走勢客觀上加重了購房者的觀望情緒。

　　面對不同報告的結(jié)論，有業(yè)內(nèi)專家分析稱，不同的調(diào)查可能因取樣不同而出現(xiàn)結(jié)果偏差，這說明目前購房者心態(tài)非常微妙，不同群體之間對后市看法存在較大差異。但仔細研究可以發(fā)現(xiàn)，雖然結(jié)論存在分歧，但對2012年房價下行的大趨勢，多數(shù)報告還是取得了共識。