近日，各大開發(fā)商陸續(xù)公布了2011年銷售業(yè)績。在全國商品房銷售面積和銷售額增速大幅回落的情況下，開發(fā)商業(yè)績加劇分化，采取高周轉(zhuǎn)策略的房企業(yè)績明顯比追求高毛利率的房企更為亮眼。而面對2012年的樓市探底期，開發(fā)商紛紛擺出謹(jǐn)慎的態(tài)度，多持現(xiàn)金為王的策略，房企去庫存化將加速。

　　房企業(yè)績分化加劇兼并重組風(fēng)起云涌

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年，全國商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比上年回落6.8個百分點(diǎn)。然而不少已公布2011年業(yè)績的房企憑借高周轉(zhuǎn)策略在弱市之中仍然創(chuàng)造了輝煌的業(yè)績。

　　從增速上看，最令市場驚奇的便是融創(chuàng)中國，銷售額達(dá)192億元，同比增長130%，創(chuàng)造了逆市上揚(yáng)的最大奇跡。而緊隨其后的恒大，銷售額同比增長59.4%，達(dá)803.9億元。其余還有佳兆業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、保利香港、碧桂園，同比增速分別為52%、48%、39%和31%。而受益于降價(jià)促銷，中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)和萬科也都跑贏了大勢，銷售額分別上漲29.8%、14.8%和12.37%。

　　然而一些追求高毛利率和土地升值溢價(jià)的房企，在增速上卻落在了行業(yè)平均水平之后。其中領(lǐng)跌者便是下滑幅度高達(dá)37.85%的綠城中國，其后還有首創(chuàng)置業(yè)、富力地產(chǎn)、雅居樂分別下滑11.4%、7%和2.48%。

　　這一年，房企兼并重組風(fēng)起云涌，很多小型開發(fā)商被淘汰出局。北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年股權(quán)交易市場出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易，涉及金額超過1300億元。同時，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模股權(quán)變動（交易額超過千萬或股權(quán)變動比例超過10%）超過124宗，交易金額471.76億，創(chuàng)歷史新高。

　　還有不少房企為了分散風(fēng)險(xiǎn)，開始跨行業(yè)、多業(yè)態(tài)發(fā)展。廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司研究中心許婉婷告訴記者，2011年，開發(fā)商除了涉足旅游、商業(yè)、養(yǎng)老等地產(chǎn)領(lǐng)域，跨行業(yè)發(fā)展副業(yè)的例子也不少。恒大、富力、萬達(dá)進(jìn)軍足球界，廣州美林基業(yè)集團(tuán)建養(yǎng)豬場，新湖中寶(600208,股吧)、華業(yè)地產(chǎn)(600240,股吧)、萊茵置業(yè)(000558,股吧)、綠景地產(chǎn)、鼎立股份(600614,股吧)等中小型房企涉及礦業(yè)領(lǐng)域，濱江控股進(jìn)入生物制藥領(lǐng)域，而一向?qū)Ｗ⒂诤勒_發(fā)的星河灣，日前也謀劃籌組茅臺(600519,股吧)代理公司，兼職賣白酒。

　　房企過冬，可謂八仙過海，各顯神通，然而業(yè)績的分化卻在加劇。房企銷售額前30強(qiáng)的市場集中度已從2010年的16.56%提升到了2011年的17.24%。

　　開發(fā)商拿地更謹(jǐn)慎賣樓更積極

　　對于開發(fā)商而言，艱難的2011年已經(jīng)過去，而更讓其捉摸不定的2012年已經(jīng)開始。不論是房企老總的公開言論，還是上市房企的公告，都透露出了開發(fā)商的謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　萬科總裁郁亮2011年底就發(fā)表了萬科的“過冬策略”：現(xiàn)金為王、積極賣樓、謹(jǐn)慎拿地、精細(xì)管理、鍛煉身體。

　　而恒大也一改前兩年的大躍進(jìn)風(fēng)格，將2012年合約銷售目標(biāo)確定在了800億元，低于2011年的銷售額。恒大集團(tuán)董事局主席許家印說，“提升管理、穩(wěn)步增長”成為今年恒大發(fā)展的基調(diào)，恒大年內(nèi)不會購買新的土地。2011年樓市黑馬的此番選擇，表明了其對2012年樓市的謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　龍湖地產(chǎn)則表示，2012年，將繼續(xù)堅(jiān)持“高周轉(zhuǎn)”銷售策略，憑借過硬的產(chǎn)品力和快速的市場應(yīng)變力，進(jìn)一步提升抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　2011年憑借區(qū)域多元化戰(zhàn)略布局穩(wěn)住業(yè)績的雅居樂表示，2012年將密切關(guān)注市場動態(tài)，提供足夠的貨量，以把握市場好轉(zhuǎn)時的銷售良機(jī)。并將以面積約100平方米的產(chǎn)品為主，以便快速回籠現(xiàn)金。

　　同時，合景泰富2011年利用加快商業(yè)地產(chǎn)的工程進(jìn)度及推售和多元化的融資渠道，包括發(fā)行美元債券及向境外銀行募集貸款，應(yīng)對樓市寒冬。而2012年，“面對嚴(yán)峻的市場環(huán)境將保持審慎，使自身能處于有利的戰(zhàn)略地位以應(yīng)對各種市場變化。期望通過產(chǎn)品及城市的優(yōu)化組合達(dá)至均價(jià)的增長?！?/P>

　　顯然，開發(fā)商對于2012年形勢的判斷并不是太樂觀，因此開始摒棄囤地漲價(jià)牟取暴利的模式，轉(zhuǎn)投高周轉(zhuǎn)、現(xiàn)金為王。

　　信貸將繼續(xù)壓縮降價(jià)清倉動力加大

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，增速比上年回落12.1個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款12564億元，與2010年的12540億元持平。

　　顯然，在樓市調(diào)控和信貸管控下，房企想從銀行借錢沒那么容易。工行日前提出2012年信貸投放要執(zhí)行“三支持四壓縮”政策，其中房地產(chǎn)就是工行未來三年逐步壓縮信貸總量的四大行業(yè)之一。

　　而世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)研究顯示，2011年房企一直抗到最后才降價(jià)的原因在于資金緊張程度不及2008年，但是進(jìn)入2012年，隨著償付債務(wù)密集到期以及銷售不暢，房企很容易出現(xiàn)流動性危機(jī)。

　　世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松說，“此前，房企的庫存規(guī)模決定了企業(yè)的利潤，但是當(dāng)市場轉(zhuǎn)向時，高庫存卻成為傷害企業(yè)的源頭。2012年開發(fā)商必須面對即將到來的債務(wù)危機(jī)，現(xiàn)金流的問題越早處理越好，就怕到時候差一口氣，被憋死了，那是最悲慘的。因此，必須想盡一切辦法拼命收錢，這不是為了抄底，而是為了保命。”

　　由此看來，在2012年成交量何時能夠反彈，能反彈到什么程度尚不明朗的情況下，去庫存便成為保護(hù)房企不受流動性危機(jī)威脅的有效方式。

　　陳勁松說，干降沒量的陰跌對房地產(chǎn)行業(yè)的傷害最大。2012年，政策不會放松已經(jīng)是業(yè)內(nèi)共識，因此開發(fā)商是有動力迅速降價(jià)的，迅速探底對房地產(chǎn)行業(yè)非常重要?！艾F(xiàn)在開發(fā)商定價(jià)時，不再用以前業(yè)內(nèi)常用的比較法，問競爭項(xiàng)目賣多少錢了，而是會問多少錢才能賣掉，這是市場探底期的一大特征。”

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)行業(yè)將迎來去庫存化周期。而從開發(fā)商的表態(tài)上看，“高周轉(zhuǎn)”也的確成了房企2012年的主流策略，去庫存化將加速。