2月12日晚，安徽省蕪湖市政府發(fā)文通知暫緩執(zhí)行樓市新政，被業(yè)內(nèi)視為今年首個(gè)變相救市的樓市新政夭折。有報(bào)道稱國(guó)家工作組日前曾低調(diào)到訪蕪湖。這一事件因此備受關(guān)注，引發(fā)諸多猜測(cè)。

　　2月9日，安徽省蕪湖市發(fā)布樓市新政，為滿足一定條件的買房者提供免契稅、發(fā)補(bǔ)貼優(yōu)惠，并被大多業(yè)界人士解讀為地方救市新政，甚至冠以“龍年變相救市第一槍”的稱號(hào)。而同在當(dāng)天，北京市住建委召開系統(tǒng)工作會(huì)，強(qiáng)調(diào)北京將堅(jiān)持限購(gòu)和差別化稅收、信貸政策。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二三線城市與一線城市的差異化動(dòng)作，盡顯樓市調(diào)控之糾結(jié)。

　　從2011年年底佛山、成都修改限購(gòu)條款，到最近蕪湖發(fā)布樓市新政，這些看似毫無(wú)聯(lián)系的偶然事件接連出現(xiàn)，在遭到輿論質(zhì)疑的同時(shí)，反映出一些地方欲救樓市心切，成為樓市值得關(guān)注的新動(dòng)向。

　　土地財(cái)政告急，央地博弈加劇

　　盡管蕪湖樓市新政打著引導(dǎo)合理住房需求，改善居民居住條件的招牌，但在出臺(tái)僅僅三天之后即迅速夭折，幕后原因，不外乎碰觸了樓市調(diào)控“高壓線”，與中央調(diào)控背道而馳。

　　進(jìn)入2012年以來(lái)，受樓市調(diào)控繼續(xù)從緊的影響，土地市場(chǎng)進(jìn)一步降溫。以北京為例，2月10日，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)兩多功能混合住宅地塊簽約。作為京城龍年首次出讓的兩地塊，均以底價(jià)成交，樓面價(jià)分別僅為1639元／平方米及1751.5元／平方米，低于之前同類型地塊。

　　在北京土地市場(chǎng)遇冷的同時(shí)，全國(guó)重點(diǎn)城市的土地成交情況也并不樂(lè)觀，流標(biāo)率飆升。根據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年1月重點(diǎn)城市的土地供求量出現(xiàn)大幅縮減，13個(gè)重點(diǎn)城市居住用地流標(biāo)率攀高至44%，逼近2011年全年的最高水平。

　　具體來(lái)看，1月份全國(guó)129個(gè)城市的土地市場(chǎng)成交量?jī)H921塊，環(huán)比成交量下調(diào)了50%，其中住宅類地塊成交量為239塊，環(huán)比下調(diào)57%。13個(gè)重點(diǎn)城市1月全部用地供應(yīng)同比縮減29%，成交量則同比大幅縮減58%，只有廣州、天津、武漢、長(zhǎng)沙和北京有成交。

　　值得注意的是，一線城市土地市場(chǎng)最為冷清。北京1月份僅成交20宗地塊，總土地出讓金為21.92億元，平均樓面地價(jià)為1366元／平方米。這些地塊均以底價(jià)成交，溢價(jià)率為零。與北京類似，上海1月份經(jīng)營(yíng)性土地總成交面積約為25.78萬(wàn)平方米，同比減少72%，成交總金額約為26.28億元，同比減少70%，成交的6塊經(jīng)營(yíng)性用地也均以底價(jià)成交。廣州1月份土地市場(chǎng)總成交金額僅為2.9億元，而去年同期為28億元，縮水幅度接近九成。

　　土地市場(chǎng)的降溫對(duì)房?jī)r(jià)回歸有積極的促進(jìn)作用。種種跡象表明，新一輪樓市調(diào)控取得了一定成效，房?jī)r(jià)已大面積出現(xiàn)松動(dòng)，如果繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，房?jī)r(jià)回歸合理在望。不過(guò)，在此過(guò)程中，最大的挑戰(zhàn)可能來(lái)自于地方政府的土地財(cái)政。

　　隨著樓市繼續(xù)降溫，地方政府賣地收入勢(shì)必進(jìn)一步減少，這就將使得一些地方財(cái)政告急。當(dāng)前盡管中央在樓市調(diào)控方面態(tài)度堅(jiān)決，一再?gòu)?qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，在這種高壓態(tài)勢(shì)下，地方明目張膽地放松調(diào)控幾乎不可能，但并不排除一些地方“打太極拳”，想別的辦法暗地里“救市”，架空樓市調(diào)控。

　　諸多事實(shí)表明，在樓市調(diào)控方面地方與中央暗中博弈一直存在。譬如去年年底佛山就曾差點(diǎn)架空“國(guó)八條”，不過(guò)迫于輿論的壓力最終只得收回成命。最近蕪湖為滿足一定條件的買房者免契稅、發(fā)50－150元補(bǔ)貼的做法也遭到質(zhì)疑。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，部分二三線城市有可能效仿蕪湖這一舉措，十分不利于房?jī)r(jià)回歸理性?？梢灶A(yù)見，伴隨樓市調(diào)控的深入，類似這種地方與中央的博弈還會(huì)加劇。

　　調(diào)控關(guān)鍵階段，應(yīng)防房?jī)r(jià)反彈

　　在樓市有一種形象的說(shuō)法：土地是“面粉”，房子是“面包”。從根本和長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，要使房?jī)r(jià)保持合理價(jià)位，“面粉”的價(jià)格是關(guān)鍵。前些年房?jī)r(jià)上漲過(guò)猛，與地王頻出不無(wú)關(guān)系。

　　和目前房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)真正大幅普遍下降一樣，雖然目前部分土地成交價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)，但從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，價(jià)格并未明顯降低，在部分房?jī)r(jià)下調(diào)10%以上的區(qū)域，土地價(jià)格下調(diào)的幅度依然不大，而且部分土地的起價(jià)過(guò)高也是土地流標(biāo)的主要原因。

　　土地市場(chǎng)冷清，究其原因除土地價(jià)格并未明顯降低外，與新房銷售受阻、庫(kù)存大漲，開發(fā)商資金壓力增大，政策預(yù)期依然從緊也有關(guān)系。由于前些年地價(jià)上漲過(guò)快，這也算是再正常不過(guò)的。近期土地市場(chǎng)降溫和成交量下降，短期并不會(huì)影響房?jī)r(jià)走勢(shì)。

　　根據(jù)國(guó)土部公布的數(shù)據(jù)，截至2011年10月，全國(guó)未開工的住宅用地共計(jì)16.5萬(wàn)公頃，未竣工的住宅用地35.5萬(wàn)公頃。這些已供應(yīng)但未及時(shí)開發(fā)的土地，由于數(shù)量巨大，將對(duì)一級(jí)市場(chǎng)土地的公開出讓形成壓力。粗略計(jì)算，如果按照此前10個(gè)月全國(guó)16.5萬(wàn)公頃的未開工住宅用地以及1.5的容積率，約將帶來(lái)24.75億平方米的住宅供應(yīng)按照目前的銷售速度，未來(lái)存量的土地還需要30個(gè)月以上的時(shí)間來(lái)消化。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告也顯示，截至1月末，北京、上海、深圳、廣州、青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州等十個(gè)典型城市的新建商品住宅庫(kù)存量達(dá)到5901萬(wàn)平方米。如此體量完全消化需要整整16個(gè)月的時(shí)間。

　　另外，考慮到前年580萬(wàn)套保障房可能有部分房源在今年入市，去年1000萬(wàn)套保障房今年也將陸續(xù)上市，今年樓市的供應(yīng)量是充足的，加上中央要求調(diào)控不放松，限購(gòu)政策還將持續(xù)，今年房?jī)r(jià)還有下降空間。

　　不過(guò)，值得一提的是，來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1月份CPI同比上漲4.5%，較去年12月增速提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，居住價(jià)格同比上漲1.9%，建房及裝修材料價(jià)格上漲2.4%，住房租金價(jià)格上漲2.6%。這些數(shù)據(jù)表明房?jī)r(jià)仍在上漲。

　　未來(lái)，決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的直接因素仍然是樓市的供求狀況。在搜狐焦點(diǎn)日前舉辦的 “2012中國(guó)地產(chǎn)新視角高峰論壇”上，任志強(qiáng)表示，2010年出現(xiàn)的開工高峰期意味著今年的供給是增長(zhǎng)，可能延續(xù)到三季度。但是接下來(lái)房地產(chǎn)投資增幅大幅下降2010年為35%，去年截至11月份下降到了20%，全年預(yù)計(jì)接近28%左右，而今年估計(jì)要下降到16%左右預(yù)示著未來(lái)供應(yīng)量會(huì)大量減少，并影響未來(lái)的預(yù)期。

　　因此當(dāng)前在樓市調(diào)控處在關(guān)鍵階段情況下，在看到房?jī)r(jià)下行的有利條件的同時(shí)，也應(yīng)看到推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素仍然存在，應(yīng)防止房?jī)r(jià)待機(jī)反彈，特別是要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，防范房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”。對(duì)于個(gè)別城市、局部領(lǐng)域樓市的放松，推行類似蕪湖的差別化稅收、信貸等政策，中央也應(yīng)繼續(xù)保持高度警惕，防止地方變味、走樣的調(diào)控細(xì)則產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，否則樓市調(diào)控將功虧一簣。