今年以來，上海樓市延遲開盤現(xiàn)象較為突出。

　　有業(yè)內人士指出，導致延遲開盤的一個重要原因就是當前形勢下開發(fā)商比以往更難定價。項目總要入市，而定價往往會決定項目的成與敗，應該以什么價格入市才能促進成交成為房企心中糾結的大難題。

　　作為項目發(fā)展整體中最為重要的環(huán)節(jié)之一，定價往往會決定項目的成與敗，其不僅取決于項目成本，還與市場行情、政策環(huán)境、未來預期等因素息息相關。而實際上，當前定價難已經成為了行業(yè)的普遍現(xiàn)象。

　　高開根本不現(xiàn)實

　　打開某知名房地產門戶網站的新房主頁，查看近日上海樓市新盤的相關資料時，記者發(fā)現(xiàn)在價格一欄中，不少樓盤的價格顯示為“待定”。

　　而當記者打電話到部分新盤售樓處，詢問有關項目開盤價格等問題時，接電話的銷售人員大多表示出了較強的警惕性與一定的神秘感。不少新盤項目接線人員會告訴記者，項目還沒有正式開盤，價格也還沒定，如果對樓盤感興趣可以直接來售樓處。而在售樓盤的接線員則多會說，項目對外報價就是網絡上的數字，而實際優(yōu)惠及折算后的價格要具體到售樓處談。

　　來自新浪樂居樓盤中心的統(tǒng)計數據也顯示，原本計劃今年1月份開盤的項目共13個，截至2月8日，實際開盤的項目只有7個，約六成的樓盤選擇了延期開盤，而對于何時開盤、定價如何，則多表示尚不清楚。

　　之所以不少項目對于開盤價格問題如此模糊不清，上海一不愿具名的業(yè)內人士告訴記者，樓盤價格直接關系到開發(fā)商的切身利益，一直以來大多數項目并不愿意向外界明確公布其價格，而多采取“諱莫如深”的方略?，F(xiàn)在市場行情下，大多開發(fā)商對于形勢的判斷，猶如隔岸觀火不甚清晰，因此在定價問題上，也就自然會顯得格外謹慎，不敢貿然行動。

　　對此，德佑地產研究部主任陸騎麟也指出，定價成謎，恰恰從側面反映了行業(yè)普遍面臨定價難的問題，不僅僅是中低端樓盤，高端樓盤同樣如此。當前，市場整體低迷，新盤入市，要保證良好的銷售去化水平，又要保證開發(fā)公司適當的利潤率，是相當困難的事情。因此，在具體的定價問題上，開發(fā)商格外謹慎。

　　上海閘北某地產項目負責人就向記者表達了定價方面的無奈：“調控一年，市場成交量下滑劇烈，項目不推進也不行；推進的話，在定價問題上，公司相當頭疼。去年一年，公司項目周邊市場價格已經明顯松動，價格定高了，肯定沒有人買；但定太低，各種成本又擺在那里。”

　　怕打亂價格體系

　　盡管市場膠著，如果一味屏息不動，也未必就是件好事。要動，就要定價。而定價，又與多重因素有關。

　　根據新聚仁機構品牌部總經理沙立松的分析，諸如區(qū)位、配套規(guī)劃、產品特色及裝修標準等項目自身性價比問題，以及包括區(qū)域一二手房價格走勢、周邊項目促銷情況等區(qū)域市場行情等，是項目開盤定價的核心基礎，而未來政策走向等因素也將有力影響樓盤的定價。

　　合富輝煌上海公司副總經理趙春雷對此也指出，樓盤定價基于項目本身的土地建安等成本，并與政策走向預期、市場行情等因素直接相關。目前，雖然有信貸政策放寬、普通商品房標準放開等政策微調的出現(xiàn)，但國家宏觀調控政策整體放松的預期依然較弱；故而，樓盤定價，面臨高低兩難的取舍。高，擔心銷售不理想；低，擔心利潤率達不到。

　　對于高開，儼然不太現(xiàn)實。按照沙立松的說法，有了去年大幅折扣的先例，目前項目推盤如果在價格上不能有所突破，基本不可能取得預期的銷售目標。

　　而去年上海個別樓盤先后以八折甚至七折價格入市，促成一波成交。在當前成交不暢的情況下，定價方面是否以降低為宜？

　　沙立松認為，在低迷的市場情況下，降價只能是短期加速項目去化速度的一個手段，要確保項目的持續(xù)銷售，單純的大幅降價將可能徹底打亂項目的價格體系，從而對項目的后續(xù)銷售帶來巨大的不確定。以去年一些項目的大幅降價為例，其目前推盤價格怎么降都很尷尬。小幅降價基本無效，大幅降價將對后續(xù)銷售帶來不利影響。

　　值得一提的是，寧波銀億房產上海營銷總監(jiān)王士章認為，當前開發(fā)商大幅降價推出樓盤的動力并不足。一方面是緣于春節(jié)后市場形勢已經發(fā)生了細微變化，包括信貸政策放松、普通商品房標準上調等，這些對于剛需和二手房市場較為有利，因此開發(fā)商在觀望市場是否會進一步回暖，并寄希望于剛需回暖進而帶動下半年市場回暖；其次，正值年初，全年的市場剛剛啟動，開發(fā)商大多沒有去年年底的業(yè)績銷售壓力，因此也不急于推盤，不急于調低項目定價。

　　要考慮新老客戶

　　不論是否急于推盤，市場依然因動而生、因活而生，開發(fā)商即使主觀不愿意也要面對合理定價的問題。那么究竟如何合理定價？

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，市場僵局的打破在于各個市場主體的內部底線及承受力，因此，任何市場主體的讓步都有可能帶來市場格局的變化，打破當前的市場僵局。從房企的角度而言，20%左右的降幅已經是價格底部，也是當前開發(fā)商降價的底線，如果市場局面持續(xù)惡化，那么市場層面表現(xiàn)出更多的將是，開發(fā)企業(yè)參與到降價的行列中來，而不是進一步將個案的樓盤再進行價格下調。因此，從開發(fā)企業(yè)推盤策略及激活市場成交量的角度而言，把握好房價降幅成為關鍵。

　　沙立松認為，淡市情況下，老客戶資源是最珍貴的客戶資源。做出大幅降價決定的同時必須要想好如何應對前期的老客戶。項目開盤定價除了要妥善考慮傳統(tǒng)定價因素之外，必須以提高消費者購買信心為核心任務，方能取得一定的銷售成績。因此，對于新一輪要上市項目而言，項目要想取得理想的銷售目標，必須將價格調[最新消息 價格 戶型 點評]整與保價協(xié)議、回購、無條件退房、差價補償等等提升消費者信心的營銷手段相結合。

　　而陸騎麟則認為，各房企要根據企業(yè)自身的發(fā)展需要來決策定價。如果企業(yè)發(fā)展對于現(xiàn)金流的要求較高，不妨降低對于利潤率的渴求，以較低的定價贏得市場回籠資金；如果企業(yè)資金壓力不大，期望較高的回報，則會適當優(yōu)惠入市。

　　不過，王士章也提醒到，開發(fā)商應該理性思考判斷當前的形勢，不能憑借以往的慣性思維主觀斷定市場形勢，雖然資本逐利，但也要尊重客觀現(xiàn)實，不能輕視市場、輕視消費者。（記者 李淑嫻）