由龍頭地產(chǎn)企業(yè)保利集團(tuán)帶頭掀起的降價(jià)風(fēng)波，正在樓市蔓延，近日更多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛以促銷的名義加入降價(jià)大軍。市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，更大規(guī)模的促銷將在3月份展開，這將是自去年10月底以來(lái)全國(guó)樓市的第二波降價(jià)潮。

　　近來(lái)中國(guó)各地樓市表現(xiàn)低迷，大型房企的銷售業(yè)績(jī)也出現(xiàn)大幅下滑。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，16家標(biāo)桿房企今年1月份銷售總額不足300億元，不及去年同期663.6億元銷售金額的一半。而從2月的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，情況也并不樂(lè)觀。在業(yè)績(jī)壓力之下，部分房企已開始醞釀新一輪降價(jià)以刺激成交量。

　　近日，保利集團(tuán)在上海的一個(gè)樓盤單價(jià)從1.9萬(wàn)元／平方米降至1.7萬(wàn)元／平方米，而交房標(biāo)準(zhǔn)卻從毛坯升級(jí)為精裝修，如果考慮裝修成本，相當(dāng)于8折優(yōu)惠。隨后，另一龍頭企業(yè)招商地產(chǎn)全國(guó)22個(gè)在售項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)優(yōu)惠活動(dòng)，部分房源降價(jià)幅度達(dá)到15%。此外，金地、萬(wàn)科、綠地、恒大、華潤(rùn)等大型房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛跟進(jìn)。

　　早在去年10月底，同樣是保利、龍湖、中海、綠地等大型房企，在上海率先發(fā)起了第一輪降價(jià)潮，進(jìn)而波及全國(guó)。

　　中原集團(tuán)研究中心發(fā)布的一份報(bào)告顯示，在購(gòu)房者降價(jià)預(yù)期日漸增強(qiáng)的情況下，價(jià)格僵持成為成交萎縮的最重要原因之一。瑞信研究院近日公布的調(diào)查結(jié)果顯示，中國(guó)消費(fèi)者在未來(lái)兩年購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的意愿為16%，比2010年進(jìn)一步下降。

　　“2011年上海新建商品住宅套均總價(jià)258萬(wàn)元，按上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2011年城鎮(zhèn)人均可支配收入36230元計(jì)算，三口之家的年收入為10.87萬(wàn)元，一家人需要不吃不喝存上23年零8個(gè)月才能買得起一套新房?！敝袊?guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄說(shuō)，對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō)，在上海購(gòu)房壓力非常大。這除了近年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以外，也與居民平均收入偏低和樓市本身的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不均衡有關(guān)。

　　根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)此前對(duì)全國(guó)28個(gè)城市購(gòu)房者期望房?jī)r(jià)下跌幅度的調(diào)查，有35%的購(gòu)房者期望房?jī)r(jià)跌幅在30%以上。而截至去年年底，75%的樓盤給出的降價(jià)幅度不到15%。低迷的成交量反映出購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商目前的降價(jià)幅度依然不滿意。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比全面止?jié)q，其中，價(jià)格下降的城市有48個(gè)，持平的城市有22個(gè)。

　　專家認(rèn)為，從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，1月房?jī)r(jià)基本上全面止?jié)q，全國(guó)性的房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)已經(jīng)形成。一線城市樓市拐點(diǎn)已經(jīng)明確，預(yù)期在6-12個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)可能還有10%-20%的下調(diào)。

　　沉重的債務(wù)壓力，也迫使開發(fā)商盡快回籠資金。標(biāo)普、瑞銀國(guó)際等機(jī)構(gòu)近期紛紛預(yù)警，2012年中國(guó)房地產(chǎn)信托大量到期，由于銷售回款不力及短期債務(wù)壓力的問(wèn)題，2012年部分房企可能面臨現(xiàn)金流危機(jī)。

　　國(guó)泰君安證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托2012年總到期規(guī)模將達(dá)1758億元，整年兌付規(guī)模較大，一季度為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元。其中7月為今年年度高峰，將會(huì)達(dá)到504億元。

　　不少房企選擇甩賣項(xiàng)目回籠資金。浙江綠城集團(tuán)在過(guò)去兩個(gè)月內(nèi)已經(jīng)出售了5個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)，獲得13.35億元資金以支持其流動(dòng)性。綠城還正在與潛在買家洽談，擬再出售4個(gè)項(xiàng)目，計(jì)劃回籠資金60億元。

　　“2012年房企最大危機(jī)就是債務(wù)危機(jī)”。世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松直言，假如房?jī)r(jià)下降20%至40%，很多房企都不得不面臨虧損或倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。

　　專家認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷多次調(diào)控后，過(guò)去推動(dòng)其高速發(fā)展的多種因素已經(jīng)漸漸消退，尤其是信貸政策的收緊，使得房地產(chǎn)業(yè)正陷入一個(gè)全行業(yè)缺錢的困局之中。今年房企的資金鏈惡化程度將超過(guò)2008年。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，巨額債務(wù)壓身，必然會(huì)倒逼房企轉(zhuǎn)型突圍。短期來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)采取“開源節(jié)流”的方式“過(guò)冬”：即一方面尋求通過(guò)降價(jià)、出售股權(quán)、變賣項(xiàng)目等方式創(chuàng)造收入，一方面通過(guò)少拿地、減少施工量等來(lái)減少支出。

　　一些機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有那么悲觀，政策環(huán)境正在呈現(xiàn)轉(zhuǎn)好的趨勢(shì)，下半年調(diào)控政策可能會(huì)微調(diào)，事實(shí)上自去年10月開始，地方政府對(duì)于松綁房地產(chǎn)政策的做法就已經(jīng)零星地出現(xiàn)。

　　近期，上海、北京等多個(gè)城市相繼調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)普通房認(rèn)定有所放寬，而包括工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行四大國(guó)有商業(yè)銀行在內(nèi)的大多數(shù)銀行，首套房利率均已回歸基準(zhǔn)利率，這些措施都可降低購(gòu)房者的成本。此外，央行還在3個(gè)月內(nèi)兩次下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，累計(jì)釋放資金約7000億元。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這對(duì)一直飽受資金匱乏困擾的開發(fā)商來(lái)說(shuō)是一場(chǎng)“及時(shí)雨”。

　　長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)政策微調(diào)或許要等到實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)一步下滑之后，預(yù)計(jì)上半年新開工增速低點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)在3月份，投資增速低點(diǎn)預(yù)計(jì)出現(xiàn)在6月份之后，那么產(chǎn)業(yè)政策微調(diào)應(yīng)該在下半年。