山雨欲來風(fēng)滿樓，由房企大腕領(lǐng)銜的第二輪“降價大戲”正在轟轟烈烈的拉開大幕。保利“囍春行動”打響2012降價頭槍，全國40城100余項(xiàng)目2萬套房源齊降價；恒大全國22城60樓盤打折促銷，最高可享9.2折；招商[簡介 最新動態(tài)]，全國14個城22個在售項(xiàng)目加入降價行列。此外，啟動降價程序的還有中鐵置業(yè)、碧桂園、雅居樂……由房企大鱷發(fā)起的第二輪樓市降價潮正在蔓延。而房企大腕帶頭降價絕非偶然，背后其實(shí)飽含“深意”，對于其他房企尤其是中小房企而言極具啟示意義。

　　先下手為強(qiáng) 時不我與搶占“剛需”

　　“先下手為強(qiáng)”，這是房企大腕帶頭降價最直接的原因。這是因?yàn)樗麄兎浅Ｇ宄?，第一?012年樓市得剛需者得天下；第二，剛需有限，時不我與，先搶先得；第三，“價格”是觸動剛需敏感神經(jīng)的最佳“利器”。也正是這樣，盡管很多房企還在做著地方微調(diào)松綁調(diào)控的“美夢”，盡管降價很有可能引發(fā)老業(yè)主發(fā)起可怕的“維權(quán)行動”，這些房企大腕還是義無反顧的選擇了降價促銷“以價換量”。

　　聰明者，如龍湖。作為引領(lǐng)去年10月第一輪“降價潮”的先鋒，龍湖的表現(xiàn)至今都“可圈可點(diǎn)”。2011年，龍湖上?！皳屖杖A東”一役狂攬17個億的戰(zhàn)績，令人記憶猶新。2012年2月18日—2月19日，龍湖再現(xiàn)“10億周末”，如此成績與龍湖一向瞄準(zhǔn)“剛需”密不可分?！罢l先降價誰明智”，事實(shí)證明，自去年10月以來，萬科、龍湖、中海、綠地等知名房企的降價行動都相當(dāng)明智。而此次降價潮中，保利“囍春行動”，數(shù)據(jù)顯示同樣斬獲頗豐，而保利此次主打的同樣是剛需產(chǎn)品。

　　步步為營 “以退為進(jìn)”的背后深意

　　事實(shí)上，房企大腕帶頭降價并非表面搶占剛需、以價換量那么簡單，盡管在庫存壓頂、銷售不暢、龐大債務(wù)三座大山前，他們確實(shí)面臨著巨大的回籠資金的需求。不過，值得思索的是，與這些房企相比，實(shí)力微弱的中小房企顯然面臨的壓力更大，照此邏輯，他們才應(yīng)該是降價的急行軍，但事實(shí)恰恰相反，率先降價的反而是實(shí)力相對雄厚的房企大鱷，更包括無論如何都“不差錢”的保利、招商等國企，這些企業(yè)也降價簡直有些匪夷所思，表象背后暗藏“深意”：

　　首先，基于當(dāng)下，這些房企大腕已經(jīng)在“大勢”研判上取得高度一致，“以價換量”最明智，至少在十八大召開前都會是如此。都說船小好調(diào)頭，而有些時候卻是船大好調(diào)頭，因?yàn)檫@些大船擁有更先進(jìn)的探測、分析系統(tǒng)，更及時、可靠而全面的市場數(shù)據(jù)。當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)風(fēng)向異動之時，小船還一無所知或者手忙腳亂。從政治“維穩(wěn)”的角度看，十八大之前，樓市調(diào)控宏觀政策發(fā)生大轉(zhuǎn)變的可能性不大，保障房明年的大量建成可謂“后有追兵”，而市場數(shù)據(jù)相信也給了他們同樣的答案，使得中小房企還在猶疑的時候，而他們已不約而同的放棄了幻想、觀望和等待，迅速出擊“以價換量”，落袋為安。

　　其次，基于長遠(yuǎn)，行業(yè)“洗牌”大勢所趨，“國進(jìn)民退”暗潮涌動。就在中小房企還在為眼前房價漲跌而心情起伏之時，有更遠(yuǎn)目光與更大野心的大型房企顯然意識到比起眼前利益，“洗牌”才是更大的風(fēng)險(xiǎn)，同時也是更大的機(jī)遇，而這應(yīng)是近來國企背景大房企紛紛加入降價陣營的真正原因，他們搶的不是剛需，不是銷量，是“市場份額”，是戰(zhàn)略先機(jī)。

　　行動基于判決，當(dāng)眾多中小房企，還在對“地方微調(diào)”抱有深切期待，對調(diào)控松綁寄予厚望的時候，大型房企已經(jīng)不約而同的開始了實(shí)實(shí)在在的“降價”行動，這種行動是基于對近期宏觀政策以及市場形勢的判斷，更是基于對未來行業(yè)“洗牌”的未雨綢繆、謀兵布陣。這不是賽跑，而是關(guān)乎存亡的生死時速，從這一意義上講，仍在沉睡而不覺的中小房企令人擔(dān)憂。

　　（賈臥龍,中華房商合作聯(lián)合會執(zhí)行主席和秘書長，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席，中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事）