面對(duì)當(dāng)前的高房?jī)r(jià)，對(duì)住房消費(fèi)者最有利的不是采取什么優(yōu)惠政策誘導(dǎo)他們進(jìn)入高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)，而是讓過(guò)高的房?jī)r(jià)全面下跌。

　　對(duì)于當(dāng)前住房市場(chǎng)的形勢(shì)，一方面中央政府表示一定要擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，讓住房?jī)r(jià)格回歸理性，嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作；另一方面，又對(duì)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)“量降價(jià)滯”的局面一籌莫展，希望采取合理的政策把過(guò)多的存量銷(xiāo)售出去。最近，有政府部門(mén)好像尋求到解決途徑，即支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求。特別是2012年2月，央行官網(wǎng)強(qiáng)調(diào)今年繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，支持普通商品住房建設(shè)，滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求。市場(chǎng)更是理解為，央行要放開(kāi)住房信貸政策，采取優(yōu)惠利率讓首套房購(gòu)買(mǎi)者利用銀行貸款進(jìn)入市場(chǎng)。

　　最近，工商銀行農(nóng)業(yè)銀行中國(guó)銀行及建設(shè)銀行共同研究差別化房貸政策，其中提到“切實(shí)滿足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求，合理權(quán)衡定價(jià)，在基準(zhǔn)利率之內(nèi)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)原則合理定價(jià)”。國(guó)內(nèi)的媒體都將此理解為四大行將對(duì)首套房貸采取優(yōu)惠利率，以此來(lái)鼓勵(lì)民眾進(jìn)入住房市場(chǎng)。

　　有媒體這樣計(jì)算，按照差別化的住房信貸政策，一個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房一套，首套住房首付比例三成，利率為基準(zhǔn)利率。以貸款100萬(wàn)20年還清為例，如果是執(zhí)行基準(zhǔn)利率，月供為7783元，總利息867927元；而如果能打9折，月供則減少為7364.76元，每個(gè)月可少還400多元，總利息更是減少100385元，為767542元。這些信貸政策變化，看上去對(duì)住房購(gòu)買(mǎi)者是有利的，但實(shí)際并非如此。

　　我們可以看到，上述這種計(jì)算是建立在以下幾個(gè)假定前提上的：一是這個(gè)購(gòu)房者所簽訂的購(gòu)房貸款合同是固定利率。但是，從目前國(guó)內(nèi)的情況來(lái)看，住房按揭貸款合同都是浮動(dòng)利率，購(gòu)房者貸款利率是隨著市場(chǎng)及政策變化進(jìn)行調(diào)整的，而且未來(lái)利率上升的概率應(yīng)該大于利率下降的概率。

　　二是這種計(jì)算假定住房的價(jià)格在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上只會(huì)上升而不會(huì)下跌。如果利率下跌，那么住房按揭貸款的利率優(yōu)惠對(duì)減少購(gòu)買(mǎi)者成本的作用是微小的。

　　比如說(shuō)，以當(dāng)前的住房水平來(lái)看，有一套住房為120萬(wàn)元。如果政府真的采納對(duì)“剛性需求”采取7折優(yōu)惠的按揭貸款利率，那么購(gòu)房者首付30萬(wàn)，30年按揭貸款84萬(wàn)。按照當(dāng)前5年期以上的貸款利率7.05厘來(lái)計(jì)算，7折優(yōu)惠利率為4.935厘，那么購(gòu)房者30年連本帶息為1604917.6元，其利息764917.6元。如果這套住房?jī)r(jià)格下跌30%，房?jī)r(jià)就下跌到84萬(wàn)元，首付三成后，按揭貸款58.8萬(wàn)元，利率為7.05%，30年連本帶息為1415427.66元，其利息827427.66元。也就是說(shuō)，兩項(xiàng)加起來(lái)（即住房?jī)r(jià)格下跌的本金及30年貸款兩者總額之差）節(jié)省負(fù)擔(dān)55萬(wàn)元。如果在當(dāng)前的價(jià)格下獲得8.5折貸款利率，那么購(gòu)房者首付30萬(wàn)，30年按揭貸款84萬(wàn)。按照當(dāng)前5年期以上的貸款利率7.05厘來(lái)計(jì)算，8.5折優(yōu)惠利率為5.9925，那么購(gòu)房者30年連本帶息為1811582.90，利息總額為971582.90元。這里不僅利率高于房?jī)r(jià)下跌30%的總額，本金總額更是要多支付近40萬(wàn)元。兩者相加，比房?jī)r(jià)下跌30%時(shí)要增加負(fù)擔(dān)76萬(wàn)元。

　　從這個(gè)簡(jiǎn)單的案例來(lái)看，一是購(gòu)房者最重要的負(fù)擔(dān)是本金的高低，本金越低或房?jī)r(jià)下跌越多，那么購(gòu)房者的購(gòu)房成本就越低，負(fù)擔(dān)就越輕。利率高低自然有影響，但影響不大（比如前一種情況下利息多付了6萬(wàn)元，但實(shí)際上總負(fù)擔(dān)減少了55萬(wàn)元。后一種情況下，即利率8.5折時(shí)，其總利率還要多）。二是如果住房?jī)r(jià)格不下跌，僅是采取過(guò)度的優(yōu)惠利率，看上去是為購(gòu)房者爭(zhēng)取利率優(yōu)惠，但實(shí)際上是讓這些購(gòu)房者承擔(dān)住房市場(chǎng)的泡沫。盡管利率優(yōu)惠到7折，但購(gòu)房者支付的本金要比房?jī)r(jià)下跌30%后多36萬(wàn)，而且總體還款水平也低。三是優(yōu)惠利率不可能降低至7折，因?yàn)檫@樣做銀行會(huì)虧損，5年期以上的存款利率為5.5厘。如果利率優(yōu)惠8.5折以上，那么所謂的住房按揭貸款利率下降，實(shí)際上對(duì)減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)的作用微乎其微。所以，銀行若以利率優(yōu)惠誘導(dǎo)住房消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)住房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，這其實(shí)是一個(gè)陷阱。

　　總之，面對(duì)當(dāng)前的高房?jī)r(jià)，對(duì)住房消費(fèi)者最有利的不是采取什么優(yōu)惠政策誘導(dǎo)他們進(jìn)入高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)，而是讓過(guò)高的房?jī)r(jià)全面下跌。只有房?jī)r(jià)全面下跌才有利于住房消費(fèi)者減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。（作者系中國(guó)社科院金融研究所研究員）