據(jù)報(bào)道，中國工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行及建設(shè)銀行日前共同研究差別化房貸政策，其中提到“切實(shí)滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理權(quán)衡定價(jià)，在基準(zhǔn)利率之內(nèi)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)原則合理定價(jià)。”分析認(rèn)為，這意味著四大行首套房貸利率將不高于基準(zhǔn)利率，并以此來鼓勵(lì)民眾進(jìn)入住房市場。

　　這次兩會(huì)上也有代表提出過類似的提案?？吹竭@些消息，實(shí)在是感到震驚?？梢哉f，在早幾年，在錯(cuò)誤的房地產(chǎn)政策引導(dǎo)下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格快速飆升。國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫吹得巨大，既有政府錯(cuò)誤政策的問題，更有國內(nèi)銀行特別是國有銀行放棄社會(huì)責(zé)任，追求盈利的原因。如果不是前些年過度泛濫的銀行信貸擴(kuò)張，并讓這種信貸擴(kuò)張成為投機(jī)炒作者賺錢的工具，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫是吹不大的。

　　當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫吹得巨大之后，不僅國內(nèi)住房市場的價(jià)格處于高位，而且這個(gè)市場早就把住房消費(fèi)者擠出市場，變成了一個(gè)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場。近兩年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，就是要擠出國內(nèi)住房市場泡沫，就是要讓這過高的住房價(jià)格回歸到合理水平。在這種條件下，這些銀行降低住房貸款按揭利率，表面是以優(yōu)惠政策鼓勵(lì)住房的消費(fèi)者進(jìn)入住房市場，有利于住房消費(fèi)者，但實(shí)際上，這是銀行用蠅頭小利來誘使住房消費(fèi)者進(jìn)入高房價(jià)的市場，這些支付能力極弱的民眾來承接已經(jīng)吹得巨大的房地產(chǎn)泡沫。

　　比如，有媒體這樣計(jì)算，按照差別化的住房信貸政策，一個(gè)人購買住房一套，首套首付3成、利率基準(zhǔn)。以貸款100萬20年還清為例，如果是執(zhí)行基準(zhǔn)利率，月供為7783元，總利息867927元；而如果能打9折，月供則減少為7364.76元，每個(gè)月可少還400多元，總利息更是減少100385元為767542元。這些信貸變化，看上去對(duì)住房購買者是十分有利的。

　　但是，這種計(jì)算是建立在以下幾個(gè)假定的基礎(chǔ)上的。一是這個(gè)購買住房者所簽訂的購買住房貸款合同是固定利率。即購買住房時(shí)所簽訂的合同利率條款20年不會(huì)變化。但是，從目前我了解的情況來看，國內(nèi)住房按揭貸款合同都是浮動(dòng)利率，這些貸款利率是隨著市場及政策變化一年一次調(diào)整的。

　　二是假定住房的價(jià)格在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上只會(huì)上升而不會(huì)下跌?？梢哉f，就當(dāng)前國內(nèi)住房市場存在巨大的泡沫而言，當(dāng)前的房價(jià)無疑仍處于高位。在這種情況下，無論是政府通過宏觀調(diào)控人為擠出房地產(chǎn)泡沫，還是通過繼續(xù)讓房地產(chǎn)泡沫吹大最后自然破滅的途徑，目前這種房地產(chǎn)泡沫破滅是必然的。這是誰都不可改變的必然趨勢，只不過，這種泡沫破滅的方式不同所付出代價(jià)不一樣而已。政府通過房地產(chǎn)宏觀調(diào)控人為擠出房地產(chǎn)泡沫所付出代價(jià)小一些，否則讓房地產(chǎn)泡沫自然破滅，那么整個(gè)中國將要付出沉重代價(jià)，日本及美國都有前車之鑒。

　　在這種情況下，政府或國有銀行用一點(diǎn)蠅頭小利的利率優(yōu)惠誤導(dǎo)住房消費(fèi)者進(jìn)入市場，不僅是推這些住房消費(fèi)者進(jìn)入高房價(jià)的市場，而且也是讓這些消費(fèi)者來承接早幾年吹得巨大的房地產(chǎn)泡沫。這種行為肯定是不仁不義的，是對(duì)國民的極端不負(fù)責(zé)任?？梢哉f，當(dāng)前有些人正打著滿足所謂的住房“剛性需求”及鼓勵(lì)改善性住房需求的牌，來要求中央政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控松綁。希望銀行再采取7折優(yōu)惠按揭貸款利率，讓這些所謂住房的“剛性需求”及改善性需求的居民進(jìn)入住房市場。

　　而對(duì)于這種住房的“剛性需求”，我早就撰文指出，這是房地產(chǎn)開發(fā)商制造出來誘導(dǎo)居民進(jìn)入高房價(jià)市場的一個(gè)虛假概念，它是根本就不存在，（因?yàn)槿魏螞]有支付能力的需求都只能是潛在需求而不是現(xiàn)實(shí)需求）。這些人所指的“剛性需求”只不過是居民對(duì)住房的一種需要或欲望，如果個(gè)人對(duì)住房需要或欲望最大而沒有實(shí)際支付能力，那么這種潛在需求是無法轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的住房需求的。而且在房價(jià)過高的情況下要求政府出臺(tái)所謂的優(yōu)惠政策讓所謂“剛性需求”進(jìn)入市場，這些提案的實(shí)質(zhì)就是要維護(hù)住過高房價(jià)，并讓這過高的住房價(jià)格不下跌，從而來維護(hù)這些提案者本身的既得利益，而沒有考慮居民的利益。

　　因?yàn)?，就?dāng)前國內(nèi)住房市場而言，基本是一個(gè)投機(jī)炒作者為主導(dǎo)的市場。在這種情形下，由于住房投機(jī)炒作者出價(jià)水平比消費(fèi)者高，只有住房投機(jī)炒作者才能進(jìn)入這個(gè)市場。住房消費(fèi)者是無支付能力進(jìn)入這樣的市場的。假定這些人所指的“剛性需求”存在，住房消費(fèi)者也是沒有支付能力進(jìn)入這種高房價(jià)市場的。即使政府能夠用優(yōu)惠政策信貸政策減輕住房消費(fèi)者進(jìn)入市場的負(fù)擔(dān)，但這些補(bǔ)貼與高房價(jià)購買時(shí)的成本相比僅是蠅頭小利而已。

　　以當(dāng)前的住房水平來看，假如有一套住房為120萬元。如果政府真的采納這些代表的對(duì)“剛性需求”采取7折優(yōu)惠的按揭貸款利率，那么購買住房者首付30萬，做30年按揭貸款90萬。當(dāng)前5年期以上的貸款利率7.05%，那么7折優(yōu)惠利率為4.935%，那么購買住房者30年連本帶息為1604917.6元，其利息為764917.6元。如果同一套住房，價(jià)格下跌30%房價(jià)就下跌到84萬元，首付三成后，按揭貸款58.8萬，假如利率無優(yōu)惠而保持在7.05%的水平，那么30年連本帶息為1415427.66元，其利息827427.66元。

　　從這個(gè)簡單案例可以看出如下三點(diǎn)：一是購買住房負(fù)擔(dān)最重要的部分是本金，本金越低或房價(jià)下跌越多，購房者的成本就越低。利率高低雖然有影響，但影響不大。二是如果住房價(jià)格不跌，僅僅采取優(yōu)惠利率，看上去好像為購買住房者爭取了利率，但實(shí)際上讓這些購買住房者承擔(dān)了住房市場的泡沫。盡管利率優(yōu)惠到7折（實(shí)際這對(duì)商業(yè)銀行是不可能的，這樣做銀行要虧損，因?yàn)?年期以上的存款利率為5.5%），但購房者本金要比房價(jià)下跌30%后購買多支付36萬。三是如果優(yōu)惠利率不可能降低到7折這個(gè)幅度（因?yàn)樵诋?dāng)前的情況下，銀行這樣做的可能不大），那么利率下降而住房價(jià)格不下降，總體上購房者負(fù)擔(dān)的減輕程度非常有限。

　　總之，對(duì)住房消費(fèi)者最有利政策，不是什么優(yōu)惠利率以誘導(dǎo)他們進(jìn)入高房價(jià)的市場，而是讓過高的房價(jià)全面下跌。當(dāng)一個(gè)以住房投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)型為消費(fèi)為主導(dǎo)的市場時(shí)，那么住房的價(jià)格全面下跌也就必然。房價(jià)全面下跌才是有利住房消費(fèi)者的最好途徑。銀行不要用蠅頭小利推民眾進(jìn)入高房價(jià)的市場。(易憲容)