龍巖中心城區(qū)億嘉麗都小區(qū)業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”）到期未換屆，小區(qū)管理不盡如人意。經(jīng)多方努力，該小區(qū)新任業(yè)委會接管小區(qū)。此事告一段落，但也提出一個新問題：業(yè)委會的勤勉程度關(guān)系著一個小區(qū)治理的好壞。

　　那么，業(yè)委會享有哪些權(quán)利，應當承擔哪些責任？又如何確保良性運轉(zhuǎn)，達到真正替全體業(yè)主利益著想的初衷？對此，相關(guān)人士認為，理順相關(guān)監(jiān)管辦法、加強業(yè)委會成員的公益心、提升全體業(yè)主的自治意識和法治意識，這或是業(yè)委會良性運轉(zhuǎn)的出路所在。

小區(qū)自治的好壞與業(yè)委會的勤勉息息相關(guān)。日前，為更好地監(jiān)督物業(yè)、維護業(yè)主權(quán)益，龍巖鳳凰城一期小區(qū)成立了第一屆業(yè)委會

公益心 勤服務

問題小區(qū)環(huán)境得到改善

　　11月4日，登高西路安置小區(qū)AB區(qū)業(yè)委會主任張志忠收到一個利好消息：小區(qū)居民的戶口有望劃歸西城街道。“小區(qū)內(nèi)很大一部分業(yè)主是原西安社區(qū)的村民。小區(qū)在西平社區(qū)管轄范圍內(nèi)，但戶口又落在西陂鎮(zhèn)。為居民戶口的事情，業(yè)委會已經(jīng)跑前跑后忙了大半年，如今終于有了眉目。”談及此事，張志忠甚感欣慰。

　　對于這屆業(yè)委會的工作，該小區(qū)業(yè)主給予了認可。在業(yè)主們印象中，2013年9月之前的小區(qū)則備受詬病。“臟亂差，上地鎖搶車位、失竊事件頻發(fā)。”業(yè)主郭先生說道，業(yè)主們的怨氣很大。原來的業(yè)委會任期屆滿后，很長一段時間沒人愿意接手。

　　后來，在廣大業(yè)主、西安社區(qū)居委會、西平社區(qū)居委會的極力推薦、動員下，張志忠等業(yè)主經(jīng)合法程序組成新一任業(yè)委會，于2013年9月開始上任。新業(yè)委會一上任，就向上申請資金、建道閘、安監(jiān)控、規(guī)劃車位、完善設施……經(jīng)過一番努力，小區(qū)的環(huán)境得到很大改觀。同時，這屆業(yè)委會服務意識很強。管道堵塞、水管爆裂等需要維修，只要業(yè)主一個電話，業(yè)委會都會及時趕至并幫忙解決問題。業(yè)主們的滿意度急速提高。“每天還有巡邏車巡視小區(qū)，如今的居住環(huán)境讓人感覺踏實。”業(yè)主王女士說。

　　兩年的努力，張志忠等人用真心服務贏得了業(yè)主認可。無獨有偶，在中心城區(qū)西湖御景小區(qū)，臨時業(yè)委會和新聘物業(yè)公司也將小區(qū)打理得井井有條。今年4月5日，前任業(yè)委會主任突然向全體業(yè)主發(fā)送短信聲稱辭職。小區(qū)治理的重任擺在了眼前，在小區(qū)全體業(yè)主的推舉下，王先生等數(shù)名業(yè)主臨危受命，迅速成立臨時業(yè)委會。預先收取三個月的管理費用，聘請臨時管理員、保潔員，修繕小區(qū)內(nèi)損毀的設施。“沒想到三個月的費用維持了小區(qū)管理四個月的日常開支。” 后來，臨時業(yè)委會聘請了新的物業(yè)公司管理小區(qū)，一系列的有效作為，臨時業(yè)委會贏得了業(yè)主們的認可。

既難產(chǎn) 又難管

業(yè)委會發(fā)展困局重重

成立業(yè)委會是小區(qū)業(yè)主依法自治的重要途徑，業(yè)委會的勤勉程度關(guān)系著一個小區(qū)治理的好壞。然而，成立業(yè)委會面臨著難產(chǎn)的困境，業(yè)委會開展工作又遭遇難管困局，從而致使其組建率并不高。

中心城區(qū)中南蓮東花園，早在去年，物業(yè)就發(fā)放表格，牽頭請業(yè)主提名業(yè)委會的候選人。“樓下的業(yè)主推薦樓上的業(yè)主，樓上的則推薦樓下的。”該小區(qū)一名業(yè)主告訴記者，在填表提名的時候，這樣的滑稽情況并不少見。“可能是因為業(yè)委會的工作易得罪人，業(yè)主們怕出頭。”后來，選舉業(yè)委會的事情不了了之。

對此，新羅區(qū)物業(yè)管理站諶潔認為，業(yè)委會難產(chǎn)在全國范圍內(nèi)都是通病。就拿我市中心城區(qū)來說，現(xiàn)有小區(qū)245個，其中有物業(yè)在管理的小區(qū)約220個，從2012年8月新羅區(qū)住建局物管站接手以來（之前在市住建局備案），在物管站備案的業(yè)主委員會有31個，連同之前在市住建備案的總數(shù)也就幾十個。“究其原因，主要在于擔任業(yè)委會成員沒報酬、純公益，事情繁瑣，容易得罪人。”諶潔說，“有時間、有公益心又符合當選條件，這樣的人選實在不多，這是組建業(yè)委會的困局之一。”“小區(qū)難管理，得不到業(yè)主理解，條例規(guī)定相關(guān)事項需召開業(yè)主大會，這也讓不少業(yè)主打了退堂鼓，這是組建業(yè)委會的困局之二。”在中心城區(qū)的某小區(qū)，業(yè)主期盼多年后終于成立了第一任業(yè)委會。“開發(fā)商遺留的問題太多了，小區(qū)又無其他資金來源，開展起工作來步履維艱。”該小區(qū)一位不愿透露姓名的委員告訴記者，后來經(jīng)過討論，業(yè)委會主任表示愿意自掏腰包，為小區(qū)做點事情。“工作還沒開展多久，大家就累得筋疲力盡。”面對困難，有些業(yè)委會成員萌生退意。

另外，法律法規(guī)對小區(qū)事務的決策有著嚴格的規(guī)定。而業(yè)主思想較難統(tǒng)一，因此征詢意見成為一項繁重艱難的工作。對此，諶潔認為：“今后可以利用信息化手段建立公眾平臺。通過平臺發(fā)布小區(qū)事務，征詢意見、接受反饋。同時，在業(yè)主委員會議事規(guī)則上制定優(yōu)化表決規(guī)則，如：委托表決、集合表決、默認表決、異議表決來提高業(yè)主組織的決策效率”這就提高了工作效率，也減輕了業(yè)委會的工作負擔。

困局之三，不排除業(yè)委會成員在工作中懷有私心。業(yè)委會成員手中掌握著一定的權(quán)利，但他們又沒有薪資報酬。有些人在開展工作時，難免會利用職權(quán)謀取私利或者濫用權(quán)利，把不屬于業(yè)委會的權(quán)利也用了。這些行為易引發(fā)業(yè)主的不滿。“這制約著業(yè)委會的良性發(fā)展。”諶潔坦言。

新羅區(qū)物管站呂站長表示，不提倡業(yè)委會成員不取報酬、只講奉獻。“這不利于業(yè)委會的良性發(fā)展。”呂站長認為，業(yè)委會成員耗費大量精力和時間為業(yè)主工作可以適當獲取報酬。這也有利于激勵他們更好地為小區(qū)業(yè)主服務，而不會在暗地里為自己謀利。

要懂法 明權(quán)責

“法律之籠”制約成員權(quán)力

業(yè)委會在開展日常工作中容易陷入兩個極端：一種是只為自己考慮，對小區(qū)事務則不聞不問；另一種是，一心只想創(chuàng)收，不考慮小區(qū)的長遠發(fā)展。

據(jù)了解，人民路上某小區(qū)業(yè)委會，他們想方設法將小區(qū)公共部分搭蓋出租增收，以此給業(yè)主發(fā)放福利待遇。他們認為只要是為全體業(yè)主利益著想，這些就可以做。“該業(yè)委會只是考慮到暫時的利益，這無疑是殺雞取卵和飲鴆止渴。”業(yè)委會在為業(yè)主謀福利時并沒有考慮到小區(qū)的正常運作和原有設計用途，保持物業(yè)的保值升值。

住房和城鄉(xiāng)建設部頒布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》及《福建省物業(yè)管理條例》均規(guī)定了業(yè)委會的權(quán)利和義務。“業(yè)委會和廣大業(yè)主要提高法治意識，明白業(yè)委會的權(quán)責，知道什么可以為，什么不能為。”諶潔說。另外，有些業(yè)委會對法律法規(guī)的認識不夠，將自身的權(quán)力擴大化，跨界侵害了業(yè)主的權(quán)利，引起了業(yè)主的不滿。這種情況下，就會導致業(yè)委會和業(yè)主間產(chǎn)生許多矛盾，從而遭遇信任危機。這就需要業(yè)委會成員提高法律意識，在法律設定的框架內(nèi)做好管理小區(qū)的工作。

強把控 嚴監(jiān)管

助力業(yè)委會良性運轉(zhuǎn)

如何促成業(yè)委會良性發(fā)展，做好業(yè)主自治這個命題，此前，我市相關(guān)工作人員曾到上海徐匯區(qū)、江蘇常州市進行物業(yè)管理方面的調(diào)研。

上海徐匯區(qū)頒布的《上海徐匯區(qū)物業(yè)管理條例》，明確規(guī)定行政部門、街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)委會有監(jiān)督權(quán)利，只要小區(qū)人數(shù)達到相關(guān)成立居委會的人數(shù)和條件就配備一個居委會，街道、居委會設立物業(yè)管理工作站，配備專職工作人員，對小區(qū)物業(yè)管理和業(yè)主委員會相關(guān)工作進行監(jiān)管管理，業(yè)委會成員中必須有一名是居委會工作人員。為了防止業(yè)委會主任或成員出現(xiàn)私心等情況，條例上規(guī)定入選業(yè)委會主任或成員必須是中共黨員并且接受街道辦和居委會的監(jiān)督，以此對業(yè)委會進行工作上的監(jiān)督和管理。

“我市有地方立法權(quán)，可以考慮通過立法來監(jiān)管小區(qū)內(nèi)的業(yè)委會，同時作為屬地管理原則，街道辦和居委會應當負起對業(yè)主委員會的監(jiān)管工作，沒有小區(qū)的和諧就沒有社區(qū)的和諧，沒有社區(qū)的和諧就沒有社會的和諧。”諶潔說，將業(yè)委會的工作納入更為嚴格的法律范疇，以更大的力度對業(yè)委會進行監(jiān)督和管理?；蛘撸梢钥紤]在中心城區(qū)選幾個小區(qū)進行試點，直接由街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)府監(jiān)管，在源頭選業(yè)委會成員時嚴格把控，為后續(xù)工作做好開頭。業(yè)委會也必須接受街道辦和居委會的監(jiān)督，以此解決僅靠業(yè)委會成員自我約束力、沒有外來的力量監(jiān)督的弊端。

登高時評：肯定和尊重，激發(fā)業(yè)委會的工作熱情

從一個臟亂差、亂象叢生的小區(qū)到如今讓人感覺踏實，登高西路安置小區(qū)AB區(qū)走了兩年。新任業(yè)委會，本著一顆公益心，全心全意為小區(qū)的業(yè)主服務，改善了小區(qū)居住環(huán)境的同時，也贏得了業(yè)主的認可。以此看來，一個勤勉的、盡職盡責的業(yè)委會，對一個小區(qū)治理程度好壞的影響是十分巨大的。

那么，如何使得業(yè)委會都能夠盡職盡責地為小區(qū)業(yè)主服務呢？

據(jù)筆者了解，目前，所有的業(yè)委會都是無償服務的，他們?yōu)樾^(qū)業(yè)主所做的服務，是一種純公益的行為，而小區(qū)管理所涉及的事務大多是很繁瑣且易得罪人的，如若遇到不理解、胡攪蠻纏的業(yè)主，不僅事半功倍，而且讓人產(chǎn)生吃力不討好之感，故而業(yè)委會成員必須具有奉獻精神和公益心，愿意耗費自己的時間、精力，有事甚至還要耗費財力，去為他人服務。否則，業(yè)委會很可能就名存實亡，或是因怕得罪人或嫌麻煩而無所作為。

那么，各個小區(qū)的業(yè)主是不是只能夠盼望自己小區(qū)的業(yè)委會成員都是“雷鋒”，愿意為大家無償奉獻呢？筆者以為不然，要知道，在社會上，品德高尚的人和品行低下的人是位于紡錘的兩端，大多數(shù)人則是位于紡錘中間的普通人，寄希望于普通人都能夠無償奉獻無疑是不現(xiàn)實的。

在西方有著“等價交換”的概念，而在我國，先賢孔子也曾因弟子子貢贖回在他國為奴的魯國人，而不愿接受魯國的“報銷”對其進行批評，其原因是：子貢本身富裕，不要報銷或許顯得自身道德高尚，但對于其他不是那么富裕的人來說，就有了贖奴要求“報銷”顯得不夠高尚的顧慮，而不要求“報銷”自己又難以承擔，最終使得大多數(shù)人不再敢去贖回在他國為奴的魯國人了。

因此，筆者認為，與其一味地要求業(yè)委會成員要如何無私奉獻，要具有公益心，不如給予其相應的尊重，這個尊重分為兩方面，物質(zhì)上的和精神上的。

物質(zhì)上，要給業(yè)委會的成員發(fā)放適當?shù)难a貼，其實不用多，畢竟愿意承擔這么一份大多數(shù)時候并不討喜的工作的人，多少都是因為自身的公益心，發(fā)放補貼，更多的是對業(yè)委會成員的工作表示一種肯定和尊重，是為了讓他們覺得自己的付出是有價值的；精神上，業(yè)主既然選擇了業(yè)委會為自己“代言”，那么就應該對業(yè)委會合理合法的工作給予積極的配合，而不是自己有事了就找業(yè)委會，和自己無關(guān)的事情就愛理不理，更有甚者，對業(yè)委會的工作冷嘲熱諷，這無疑會極大地打擊業(yè)委會的工作積極性。

當自己的工作得到了肯定和尊重，自然會激發(fā)業(yè)委會成員的工作熱情，于是服務更好，等到了更多的肯定，這樣的良性循環(huán)應該是小區(qū)業(yè)主和業(yè)委會最為和諧的模式了。（記者 石芳 張梓睿 實習生 林鈺 文/圖）