現(xiàn)款支付，手持房屋買(mǎi)賣(mài)合同，房子可能依然“不屬于你”？近日，河南省澠池縣人民法院就審結(jié)了這樣一起案件。

　　2021年9月，張某與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)該公司名下401號(hào)房產(chǎn)，并支付了房款382654元。隨后，房地產(chǎn)公司到房管部門(mén)將《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》備案登記在張某名下。

　　2022年9月，張某與李某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定張某以30萬(wàn)元將401號(hào)房產(chǎn)賣(mài)給李某。后李某向張某支付購(gòu)房款25萬(wàn)元，剩余5萬(wàn)元約定交鑰匙時(shí)付清。2024年5月，法院依據(jù)案外人（張某債權(quán)人）執(zhí)行申請(qǐng)，裁定預(yù)查封401號(hào)房產(chǎn)。李某遂訴至澠池縣法院，要求撤銷(xiāo)上述執(zhí)行裁定書(shū)并判決案涉房產(chǎn)為自己的合法財(cái)產(chǎn)。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為李某就案涉房產(chǎn)是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。根據(jù)民法典的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。本案中，某房地產(chǎn)公司和張某簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》以及李某與張某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》均合法有效，但是僅具有債權(quán)效力，不具有導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的法律效果，李某和張某均未辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記，未取得物權(quán)?，F(xiàn)案涉房屋已被法院依據(jù)生效判決預(yù)查封，李某不能基于與張某的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》對(duì)抗法院的生效判決，故李某就案涉房產(chǎn)不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。法院依法駁回了李某的訴訟請(qǐng)求。

　　“簽了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，房子為何不是我的？”針對(duì)李某的疑問(wèn)，承辦法官解釋說(shuō)，合同效力與物權(quán)效力存在本質(zhì)區(qū)別。合同效力是基于當(dāng)事人意思自治形成的債權(quán)關(guān)系，合同一旦成立且符合法定生效要件，當(dāng)事人之間就產(chǎn)生了請(qǐng)求對(duì)方履行合同義務(wù)的權(quán)利。張某與李某簽訂協(xié)議后，李某有權(quán)依據(jù)合同要求張某協(xié)助完成過(guò)戶。而物權(quán)效力則以登記為公示手段，直接決定物權(quán)歸屬。即便張某與李某的合同有效，但在未辦理房屋過(guò)戶登記前，房屋的所有權(quán)仍不屬于李某。本案中案涉房屋在執(zhí)行中被預(yù)查封，此時(shí)李某已不能直接主張房屋所有權(quán)，雖然張某和李某的買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，但是未辦理過(guò)戶登記，因此房子并不屬于李某所有。李某只能依據(jù)有效合同向張某主張違約責(zé)任，要求賠償損失。