近年來，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾屢見不鮮。一邊是物業(yè)覺得業(yè)主對物業(yè)工作不理解，一邊是業(yè)主對物業(yè)服務水平不滿意。原本應是和諧的關系，卻總是矛盾重重，恩怨不斷，有的甚至逐步發(fā)展成了冤家的關系。這其中一系列的矛盾究竟源自哪里？究竟是業(yè)主太挑剔還是物業(yè)不負責？東家與管家，深陷冤家怪圈作何解？我們該如何相互尊重，換位思考，做一個文明的業(yè)主？物業(yè)公司又該怎樣盡職盡責，做一個真正的好管家？對此，“都市特刊”推出“關注業(yè)主與物業(yè)之間的恩怨”系列報道,希望讀者提供線索，并獻計獻策，共同建設我們自己的美好家園。

　　近期，梅列區(qū)部分陽光城住戶向本報反映：家里被盜一年多了，由于公安部門沒有破案，他們的財產(chǎn)損失至今還沒有追回。他們問：如果這些案件一直沒破案，那么財產(chǎn)損失找誰賠償？作為管理小區(qū)的物業(yè)部門是否要承擔賠償住戶家里被盜的財產(chǎn)損失？

　　日前，記者就此相關話題，采訪了陽光城部分被盜住戶、業(yè)主委員會、物業(yè)公司和法律工作者。

1 被盜業(yè)主：小偷光天化日下撬門入室偷盜

　　業(yè)主張女士告訴記者，她住陽光城66幢。2015年1月3日上午10時10分——11時10分期間，她去市場買菜。回到家，她發(fā)現(xiàn)家門鎖被撬，家里被翻得亂七八糟，保險柜被撬開。她當即找到物業(yè)公司保安，并打電話向梅列公安報警。經(jīng)清點，家里的財物被盜損失價值18萬元。

　　家住72幢的住戶陳先生反映，2015年2月21日上午10時多，住同一單元的1101、1102、1501、1502等業(yè)主家里也發(fā)生嚴重的入室盜竊案件。被盜業(yè)主中財產(chǎn)損失多的有30多萬元，少的也有近10多萬元。

　　被盜業(yè)主反映說，陽光城小區(qū)已發(fā)生多次多起入室盜竊。其原因就是物業(yè)管理問題和監(jiān)控設備不完善；保安人員嚴重缺失和失職；進出道口門襟對外來人和車輛，從來沒有進行過問登記，只管收取進入小區(qū)的5元停車費。

　　被盜業(yè)主徐女士說：“從公安部門在物業(yè)電子監(jiān)控畫面上調(diào)取的鏡頭來看，竊賊是兩個蒙面人，抬著保險柜離開1樓門廳后，再合力將保險柜抬上小車，離開小區(qū)的。”

2 業(yè)主委員會：物業(yè)公司超越資質(zhì)經(jīng)營

　　早在2009年底，陽光城的業(yè)主們就陸續(xù)進住小區(qū)?，F(xiàn)在的陽光城業(yè)主委員會是在2014年5月經(jīng)小區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會公開投票選舉產(chǎn)生的。此前，陽光城沒有正式成立業(yè)主委員會。

　　2007年1月1日，三明市陽光城開發(fā)商與三明陽光物業(yè)服務有限公司簽訂了《陽光城前期物業(yè)管理服務合同》，但該合同中缺失物業(yè)服務合同必須的《物業(yè)服務標準》合同附件。因為沒有明確的物業(yè)服務標準，致使物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在服務過程中糾紛不斷。

　　陽光城業(yè)主委員會主任周鵬說：“2015年8月，梅列區(qū)住建局梅建（2015）92文認定三明陽光物業(yè)服務有限公司存在超越資質(zhì)等級經(jīng)營陽光城住宅小區(qū)物業(yè)服務項目行為。按規(guī)定，管理陽光城這么大的小區(qū)的服務業(yè)主的物業(yè)公司的資質(zhì)，必須要二級及以上資質(zhì)。實際上，三明陽光物業(yè)服務有限公司的資質(zhì)只有三級。”

　　關于物業(yè)管理的問題，記者還聽到其他許多業(yè)主抱怨的聲音。住戶張女士說：“入住陽光城已有6年，從入住開始就一直按時如數(shù)繳納物業(yè)管理費，從不拖欠，遵守陽光城物業(yè)的各項規(guī)則和要求。但是陽光城物業(yè)管理不規(guī)范、不到位，保安人員嚴重失職，整個小區(qū)四通八達，對外開放，雖各樓道口有設置值班崗位，但形同虛設，造成竊賊乘虛而入。”

　　2015年4月15日，陽光城業(yè)主委員會針對小區(qū)內(nèi)發(fā)生入室盜竊事件組織了業(yè)委會、物業(yè)與相關業(yè)主開會。會后向陽光物業(yè)服務有限公司發(fā)函指出管理存在的問題，并要求整改：首先，保安人員巡查未到位，當天巡查記錄有改動。盜竊事件發(fā)生后，1502的業(yè)主在去年2月21日12時報警后，保安人員也未對其它樓層進行巡視，致使11樓業(yè)主到當天晚上18時回家時才發(fā)覺被盜，期間，下午還有保潔人員進行各樓層保潔，也未察覺。其次，小區(qū)監(jiān)控設備損壞，致使現(xiàn)場監(jiān)控不到位，物業(yè)要盡快安排整改。再次，對小區(qū)外來車輛沒有進行詢問，導致被盜保險箱等物品未經(jīng)檢查被不法分子偷運出小區(qū)。

　　當天，陽光物業(yè)服務有限公司書面答復了陽光城業(yè)主委員會指出的存在問題，并采取改進措施：對業(yè)主被盜當天巡邏維序員和安防部經(jīng)理予以處罰，各處罰款200元；針對安防管理工作中的漏洞盡快改進完善；針對小區(qū)監(jiān)控設備損壞造成小區(qū)監(jiān)控不到位的現(xiàn)象，服務中心將啟動業(yè)主委員會進行溝通，探討申報公共維修金進行整改方案；針對小區(qū)外來車輛管理問題，待車輛新道閘系統(tǒng)穩(wěn)定后，結合小區(qū)實際，制定相關制度，加強外來車輛管理。

3 物業(yè)公司：小區(qū)四通八達 出入都登記不現(xiàn)實

　　記者在陽光城小區(qū)了解到：小區(qū)出入口有正門、后門、新華都上下電梯和步行樓梯，還有與新華都商場數(shù)不清的應急消防通道。

　　去年12月14日上午，記者駕駛小車從正門進入陽光城。當小車行至正門的右車道卡時，電子欄桿會自動抬起，電子屏上有顯示車牌號碼，值班門崗里有兩個保安（其中一個是專門收停車費），他們沒有詢問記者，也沒有進行相關進入的信息登記。大約過了半個多小時，記者駕車從正門左車道駛出，保安只是收了5元停車費，沒有詢問記者，也沒有進行出門信息登記。

　　當天下午17時許，記者在陽光城后門看到：這里是一個徜開的出入通道，出入的人員非常多。記者沒有看到物業(yè)公司的保安在崗。記者徒步從后門進入陽光城，沒人過問，可以隨便出入。

　　17時35分，記者在新華都電梯旁看到，乘坐上下電梯的人很多，雖設有一崗亭，但崗亭內(nèi)沒人。旁邊還有一個徒步樓梯。據(jù)說：這個樓梯是全天開放。

　　陽光城物業(yè)公司經(jīng)理張玉梅坦言：“陽光城幾個出入口四通八達，范圍太大，管不過來。如果出入的人或者車輛都要進行詢問或登記的話，可能物業(yè)公司人手也不夠，說實話這種做法也不太現(xiàn)實。”

　　陽光城現(xiàn)在共有樓幢15幢，住戶共1644戶。部分業(yè)主對記者說，如果陽光城幾個主要出入口是住戶第一道安全門的話，那么各樓幢的門廳電子門就是住戶的第二道安全門了。

　　許多業(yè)主對記者說：“陽光城除了小區(qū)出入口管理不規(guī)范外，每個樓幢1樓的門廳電子門也不太安全。這里除了年久失修原因外，還有一個重要原因就是部分住戶不愛惜門廳電子門。比如有的住戶反映：有的人推拉玻璃門時，不輕推輕拉，而是重推重拉；有的人不用手指按按鈕，而是用鑰匙、用雨傘、用鐵釘頂按鈕……致使門廳電子門形同虛設，任何人都可以自由出入。”

　　“這些門廳電子門壞了，為什么不修復？”記者問。

　　張玉梅回答說：“如果要修復這些電子門，必須要動用維修基金。要用這個基金，必須要有同一單元2/3以上住戶同意才能使用這項基金。這也就是為什么小區(qū)里有的門廳電子門一直沒有更換或者維修的原因。”

　　“平常，物業(yè)保安員是如何巡查住戶的呢？”記者問。張玉梅回答說：“每個樓幢每天安排兩次巡查。上午9時、下午3時。”

　　記者在物業(yè)管理公司電子監(jiān)控中心看到：兩排共12個小電視畫面的電子監(jiān)控鏡頭中，有5個是壞的（黑屏），看不清東西。其余的鏡頭，要么圖像畫面很模糊，要么完全看不清楚。

4 法律工作者：根據(jù)約定按規(guī)定承擔相應責任

　　就陽光城業(yè)主被盜事件，記者采訪了一些法律工作者。

　　梅列法院法官阮訓升認為，一般開發(fā)商交付房屋時，購房者和物業(yè)公司之間要簽訂《物業(yè)管理服務協(xié)議》，簽訂該協(xié)議后，物業(yè)公司和業(yè)主之間就形成了基于該協(xié)議的權利和義務關系。物業(yè)公司是否承擔業(yè)主失竊的損失，主要看物業(yè)公司是否存在過錯行為。按照國家《物業(yè)管理條例》第三十六條，物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定,提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的責任。

　　一位不愿透露姓名的法官認為，小區(qū)物業(yè)管理公司在業(yè)主被盜案中是否有責任，責任到底有多大？這要根據(jù)具體情況具體分析。如果物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同中有關于財產(chǎn)損失保管方面的規(guī)定,那么物業(yè)公司就應當按照合同的約定進行賠償；如果沒有這方面的約定,就要詳細分析物業(yè)公司在財產(chǎn)丟失過程中存在的過錯。如果主要責任在于物業(yè)公司,那么也需要進行賠償。還有，業(yè)主家損失的錢財?shù)降子卸嗌?？這也是物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方經(jīng)常爭執(zhí)的焦點問題，所以業(yè)主失竊后要盡可能多的保留證據(jù)。

　　福建如賢律師事務所副主任、律師吳慶煊認為，根據(jù)《物業(yè)管理服務合同》對業(yè)主及物業(yè)公司權利、義務的約定，物業(yè)公司在享有權利的同時，也應履行相應的義務。合同約定的安全巡查、門崗執(zhí)勤等崗位的職責具體、明確，且符合國家關于物業(yè)管理的要求，若物業(yè)公司未按其職責要求，履行相應的管理義務，造成業(yè)主的損失，則物業(yè)公司應根據(jù)其過錯，理應承擔相應的責任。