廈門樓市供遠(yuǎn)大于求，事實(shí)上早已成為買方市場。面對著自身議價能力加強(qiáng)和急于出貨的廈門開發(fā)房企，購房心態(tài)更加從容，不見大便宜不出手的心態(tài)，彌漫著廈門樓市?，F(xiàn)在，還有種說法認(rèn)為，日前出臺的新婚姻法最高法院新解釋在某種程度上弱化了“丈母娘需求”，增強(qiáng)了樓市原本就存在的“撿便宜”心態(tài)。

　　婚姻法解釋（三）

　　弱化“丈母娘需求”

　　2011年的上半年，連眾多開發(fā)房企營銷主管們都已經(jīng)承認(rèn)：國八條新政下，投資投機(jī)性購房需求近乎絕跡，剛性自住購房需求獨(dú)立支撐著廈門樓市商品住宅成交。

　　在下半年，隨著調(diào)控強(qiáng)度不降反增，樓市風(fēng)險加劇，原本廈門樓市、房企指望的投資投機(jī)性購房需求回潮，已是黃粱一夢。剛需自住購房需求依舊是獨(dú)苗。

　　在這一情形下，日前出臺的新婚姻法最高法院新解釋，對于開發(fā)商來說，又是一個不利事件——雖然它并不是沖著樓市而來。

　　8月12日，最高人民法院召開新聞發(fā)布會，通報適用《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）》有關(guān)情況。解釋指出，以個人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方。

　　針對這一最新司法解釋，根據(jù)中國傳統(tǒng)習(xí)俗，許多人以“婆婆笑了、丈母娘哭了”進(jìn)行效果評估。這意味著，剛性購房需求中“丈母娘需求”被弱化，而這或?qū)⑹沟脛傂再彿啃枨蟮摹皠傂浴背潭仍谙陆怠环N結(jié)果是，部分適婚青年不再急于購買新房。也就是，部分剛性購房需求有了更寬松、長期的選購時間，這足以增強(qiáng)他們的撿便宜購房心理。

　　四因造就“撿便宜”心理

　　其實(shí)，廈門購房者們強(qiáng)勁而濃厚的撿便宜心理，源于廈門樓市本身。

　　首先，在強(qiáng)勢調(diào)控下，今后廈門樓市供遠(yuǎn)大于求，這是購房者們能夠在樓市博弈中“穩(wěn)坐釣魚臺”的根本原因。廈門樓市今后房源供應(yīng)大放量，房企間市場競爭激烈，然而，有實(shí)力的購房客源日漸珍稀，購房者深具信心，自己擁有日漸增強(qiáng)的議價能力。因此，對于剛需自住購房者，房價就是最為敏感的因素，小幅讓利已不能誘引購房者入市，深幅可觀的調(diào)整，才能觸動購房者心弦。

　　其次，同許多城市一樣，廈門樓市如今也蘊(yùn)含著下行風(fēng)險或趨勢，這使得購房者資產(chǎn)保值、增值的預(yù)期大打折扣。而為了折沖未來房產(chǎn)貶值的風(fēng)險，或?yàn)榱藴p少未來房產(chǎn)貶值的程度，購房者尤其是資金實(shí)力強(qiáng)勁的購房者，也有足夠的需要在一個房價低點(diǎn)入市，以避免未來房價落差過大造成資產(chǎn)價值較大損失。

　　第三，對于此時廈門樓市上的剛需購房一族，總體上看，他們購房實(shí)力相對較弱，同時抗風(fēng)險能力也較弱，面對物價上漲以及未來月供增加的雙重壓力，購房者的生活負(fù)重大增，如果再加上對未來就業(yè)、收入的憂懼，部分購房者也將選擇暫停購房計(jì)劃，除非有足夠的大便宜可撿。

　　最后，可全款購房的購房者是當(dāng)前廈門房企眼中的最優(yōu)質(zhì)客源，特別是在銀行日漸向房地產(chǎn)業(yè)收緊信貸（無論是開發(fā)貸，還是購房按揭貸款）的情形下，他們更是廈門房企夢寐以求的客源，實(shí)際上具備最強(qiáng)的議價能力和博弈優(yōu)勢，而且越到后頭，這些購房者的強(qiáng)勢地位更將鞏固和增強(qiáng)，面對著未來更大的供過于求的廈門樓市趨勢，越到最后，他們越有撿大便宜的底氣。

　　9月樓市先下手為強(qiáng)

　　廈門購房者濃厚的撿便宜心理，這已是擺在廈門房企面前的既成事實(shí)，而且難以逆轉(zhuǎn)。

　　在此之下，處于弱市場地位的廈門房企，惟有隨行就市適應(yīng)這一購房者心理而求變。廈門樓市此前一些同片區(qū)競爭性地產(chǎn)間的銷售成果差異，顯示了這點(diǎn)有多重要。

　　無論是建發(fā)-半山御景與寶嘉譽(yù)峰，還是聯(lián)合博學(xué)園與明發(fā)·半島祥灣，或是萬科·金域華府二期與聯(lián)發(fā)·杏林灣一號……房企是否針對房價的靈活調(diào)整，都導(dǎo)致了不同的銷售成果：每一組競爭盤的前者，都銷售可觀，而后者則銷售相對慘淡，這顯示出購房需求存在著“撿便宜心理”，而適應(yīng)這一購房者心理的項(xiàng)目，搶得了客源。

　　這也就為9月的廈門樓市提供啟示：面對銀行信貸日漸關(guān)門導(dǎo)致的更緊蹙入市時間窗口以及眾所心里矚望的銷售旺季時節(jié)，不少購房者雖然有撿便宜的心理，但也有入市的期待，因此，這也是房企特別是新開盤房企稍縱即逝的良機(jī)，因此適應(yīng)購房者期待，滿足購房者心理，及時、盡量促成交易，就尤其是新開盤應(yīng)采取的營銷策略和應(yīng)達(dá)到的營銷效果。而這也就需要房企“先下手為強(qiáng)”進(jìn)行可觀的房價調(diào)整，否則，未來房價被迫調(diào)整的幅度將更深。（記者余乃鎏 鄭鴻隆）