房子老了舊了怎么辦？我市老舊小區(qū)更新改造有了新選擇。近日，市資源規(guī)劃局、市住房建設(shè)局聯(lián)合制定印發(fā)《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新改造指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導(dǎo)意見(jiàn)》），通過(guò)業(yè)主自主更新改造對(duì)老舊小區(qū)樓房實(shí)行原拆原建，消除安全隱患，同步完善部分功能設(shè)施，推進(jìn)我市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造自主更新工作，促進(jìn)居住品質(zhì)提升。

　　8月18日起施行 有效期5年

　　自2025年8月18日起，《指導(dǎo)意見(jiàn)》開(kāi)始施行，有效期5年，內(nèi)容包括適用范圍、資金籌措、改造方式、實(shí)施主體、支持政策、技術(shù)要求和實(shí)施程序。

　　《指導(dǎo)意見(jiàn)》指出，經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)，房屋所有權(quán)人依法作為自主更新改造實(shí)施主體，可以成立自主更新委員會(huì)、委托業(yè)主委員會(huì)或者具備相應(yīng)資質(zhì)的法人，負(fù)責(zé)組織房屋所有權(quán)人協(xié)商和項(xiàng)目申請(qǐng)工作，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。自主更新改造可按照業(yè)主發(fā)起、部門(mén)指導(dǎo)、方案深化、區(qū)政府批準(zhǔn)、審批建設(shè)、驗(yàn)收登記等程序組織。自主更新改造項(xiàng)目完成后，為保障小區(qū)改造后的維護(hù)更新，鼓勵(lì)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，設(shè)立首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

　　資金由產(chǎn)權(quán)人按比例承擔(dān)

　　自主更新改造建設(shè)資金由房屋所有權(quán)人自行協(xié)商出資比例，可以按照原建筑面積比例承擔(dān)。房屋所有權(quán)人可按規(guī)定提取住房公積金、使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金、住房公積金組合貸款等渠道籌措資金。

　　為支持自主更新改造，項(xiàng)目可享受財(cái)政資金扶持，按照規(guī)定享受行政事業(yè)性收費(fèi)減免和稅收優(yōu)惠政策，以及按規(guī)定享受相應(yīng)補(bǔ)助。

　　經(jīng)部門(mén)同意可適當(dāng)增加建筑面積

　　《指導(dǎo)意見(jiàn)》提出可以結(jié)合房屋實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，在滿(mǎn)足條件的情況下，經(jīng)市資源規(guī)劃主管部門(mén)同意后，自主更新改造可適當(dāng)增加建筑面積。

　　此外，《指導(dǎo)意見(jiàn)》明確了，增設(shè)電梯、公共開(kāi)放架空空間、公共服務(wù)及配套設(shè)施以及地下空間開(kāi)發(fā)新增的建筑面積需由全體業(yè)主共有，不需要補(bǔ)交土地價(jià)款，可按規(guī)定直接申請(qǐng)變更登記。因原有住宅按套擴(kuò)面的，需要補(bǔ)交土地價(jià)款，可在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證前，或在房屋上市交易時(shí)，按申請(qǐng)受理時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)交土地價(jià)款（未補(bǔ)交的登記時(shí)在產(chǎn)權(quán)證及登記簿中注明增加的面積保留劃撥用地性質(zhì)）。

　　哪些情況可自主更新改造？

　　我市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內(nèi)多戶(hù)業(yè)主的多層或高層住宅樓，存在以下情形之一的，房屋所有權(quán)人可申請(qǐng)開(kāi)展自主原地翻建：

　　● 建筑使用年限40年以上、建筑結(jié)構(gòu)差、建筑功能不全、缺乏維修加固價(jià)值的。

　　● 因房屋結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或者承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件、經(jīng)危險(xiǎn)性鑒定為C級(jí)或D級(jí)危房的。

　　不過(guò)，屬于不可移動(dòng)文物、歷史建筑以及傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑，或者已納入成片改造范圍、土地房屋征收計(jì)劃、土地儲(chǔ)備計(jì)劃的，按照有關(guān)規(guī)定辦理。

　　提醒：自主更新改造應(yīng)當(dāng)遵循“業(yè)主自愿、資金自籌、改造自主、因地制宜”原則，改造應(yīng)經(jīng)全體改造房屋所有權(quán)人書(shū)面同意。納入自主更新改造范圍的，應(yīng)保證土地、房屋權(quán)利清晰，原則上應(yīng)已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　滿(mǎn)足哪些條件可增容擴(kuò)面？

　　● 項(xiàng)目建筑面積原則上以產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記的面積為準(zhǔn)，在日照等條件允許的前提下，項(xiàng)目建設(shè)可增加不超過(guò)原面積20%的建筑面積，其中10%用于加裝電梯和建設(shè)公共服務(wù)及配套設(shè)施，10%用于原有住宅按套擴(kuò)面。

　　● 原儲(chǔ)藏間或柴火間（雜物間）計(jì)入原不動(dòng)產(chǎn)登記面積的，項(xiàng)目建設(shè)時(shí)可不再保留，其建筑面積可等面積置換至戶(hù)內(nèi)，但不納入可增加建筑面積的比例計(jì)算；未計(jì)入原不動(dòng)產(chǎn)登記且有合法來(lái)源的，可納入自主更新改造實(shí)施方案進(jìn)行設(shè)計(jì)。

　　● 對(duì)滿(mǎn)足日照、建筑間距等技術(shù)規(guī)定要求的，可在一層設(shè)置公共開(kāi)放架空空間（不計(jì)容），為防澇需要可增加室內(nèi)外高差；依照《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，經(jīng)由小區(qū)業(yè)主共同表決同意的，還可開(kāi)發(fā)地下空間作為停車(chē)、人防、消防等配套設(shè)施。

　　三種改造方式

　　● 單棟住宅獨(dú)立改造：原則上應(yīng)在原建筑基底范圍內(nèi)實(shí)施。

　　● 相鄰多棟住宅聯(lián)合改造：按照民法典規(guī)定，經(jīng)由小區(qū)業(yè)主共同表決同意的，可突破原有建筑基底進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以及開(kāi)發(fā)地下空間作為停車(chē)、人防、消防等配套設(shè)施。

　　● 老舊小區(qū)整體改造：

　　可按國(guó)家、省、市城市更新有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（記者 朱道衡）