僅靠刺激首套房需求，只能為市場(chǎng)“保底”，不至于在去年住宅成交低迷基礎(chǔ)上再度跳水，卻難以形成持續(xù)的成交活躍?！　?/P>

　　近日媒體報(bào)道：住建部正在考慮協(xié)調(diào)、配合相關(guān)部門(mén)，將針對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)首套住房的優(yōu)惠政策常態(tài)化、制度化，并以此為契機(jī)，研究建立一套保證合理、非投機(jī)投資住房消費(fèi)的長(zhǎng)效政策機(jī)制。另一種解讀是：正在研究新一輪刺激樓市剛需入市的政策儲(chǔ)備，一旦房地產(chǎn)投資增速下降過(guò)快，就可能有儲(chǔ)備政策推出。

　　對(duì)于這些消息，相關(guān)部門(mén)既無(wú)證實(shí)，亦無(wú)辟謠。透過(guò)這一點(diǎn)，也可反映出現(xiàn)階段房地產(chǎn)政策有些進(jìn)退兩難，糾結(jié)不堪。表面看來(lái)，今年以來(lái)房地產(chǎn)政策并無(wú)方向性變化，“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，依然是主旋律。但實(shí)際上，卻也有定向放松之處，比如首套房貸利率“跌跌不休”，已由去年下半年最高1.1倍，降至目前的最低八五折。

　　總結(jié)一下，當(dāng)前政策可謂“一手硬，一手軟”。針對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房需求，依然來(lái)硬的，措施是限購(gòu)、限貸政策不放松。而對(duì)于合理的自住需求，尤其是首次置業(yè)需求，則玩軟的，房貸門(mén)檻降低是一方面，另外還有部分地方政府出臺(tái)政策，給予契稅減免等。

　　而上述所謂的“消息”，有其合理性和真實(shí)性，因?yàn)獒槍?duì)不同的購(gòu)房需求，“有保有壓”也是中央的意思；同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，亦屬必須推進(jìn)之事。比如限購(gòu)政策，狠如“殺威棒”，確實(shí)有效，但它畢竟是一種行政干預(yù)政策，從調(diào)控政策的類(lèi)別和功用上分析，其科學(xué)性明顯不如稅收政策。因此，年初頻頻提及的增加房產(chǎn)稅城市試點(diǎn)，依然是建立長(zhǎng)效機(jī)制的重要一環(huán)。

　　然而，從實(shí)踐層面來(lái)看，“兩分法”政策取向，看似合理，卻難以令市場(chǎng)完全被牽著鼻子走，也即很難精準(zhǔn)化的進(jìn)行分類(lèi)調(diào)控。舉個(gè)例子，去年以來(lái)投資投機(jī)性需求大幅萎縮，這正是調(diào)控矛頭所指。孰料，部分自住需求亦被誤傷，首套房貸利率居然一度摸高至1.1倍即是明證。

　　這一極端傾向，今年以來(lái)正在被校正，商業(yè)房貸放松、公積金貸款松動(dòng)、普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，促使春節(jié)過(guò)后剛需釋放，成交節(jié)節(jié)攀升。不過(guò)，僅靠刺激首套房需求，只能為市場(chǎng)“保底”，不至于在去年住宅成交低迷基礎(chǔ)上再度跳水，卻難以形成持續(xù)的成交活躍。因?yàn)?，?duì)于自住需求的改善需求（主要是二次置業(yè)），至今沒(méi)有絲毫政策松動(dòng)，而在這部分需求在部分大城市非常重要。

　　不妨通過(guò)一二三線(xiàn)城市的戶(hù)型比例說(shuō)事。一般而言，90平米以下戶(hù)型主要面向首次購(gòu)房的剛需者，90-140平米戶(hù)型多面向二次改善者。今年3月，一線(xiàn)城市的商品住宅成交量中，90平米以下戶(hù)型占比為28%，90-140平米戶(hù)型成交量占比為39%。二線(xiàn)城市分別為46.2%與41.5%。三線(xiàn)城市分別為25.8%和47.6%。這就意味著，一線(xiàn)和三線(xiàn)城市中，實(shí)際上二次改善需求的成交量大于首次置業(yè)需求。如果改善需求不能更加有效的被刺激入市，則光靠首套剛需，難以促使樓市持續(xù)性復(fù)蘇。

　　春節(jié)過(guò)后，2、3月份，全國(guó)主要城市商品住宅成交量連兩個(gè)月反彈，尤其3月份成交量顯著超過(guò)去年均值，這主要拜剛需釋放所賜。而進(jìn)入4月以來(lái)，多數(shù)大城市成交量相比3月下滑，春季反彈行情已現(xiàn)疲態(tài)，“含金量”不足也。剛需入市一波過(guò)后，若沒(méi)有改善需求跟上，實(shí)在難言市場(chǎng)企穩(wěn)。而慣常與投資需求相匹配的高檔住宅，已到了忍無(wú)可忍（去年以來(lái)多捂著未促銷(xiāo)）的地步，近期頻見(jiàn)豪宅“出血”式降價(jià)。

　　如此這般，哪有理由看好今年市場(chǎng)？如果成交繼續(xù)不振，房?jī)r(jià)當(dāng)然會(huì)繼續(xù)下跌，這確實(shí)有助于房?jī)r(jià)更快的“合理回歸”。然而，一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工指標(biāo)的“跳水”，卻讓有關(guān)部門(mén)擔(dān)心對(duì)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的負(fù)面影響。

　　由此看來(lái)，上述消息中所謂“一旦房地產(chǎn)投資增速下降過(guò)快，就可能有儲(chǔ)備政策推出”，并非絕無(wú)可能性。