在這場(chǎng)持續(xù)的樓市調(diào)控中，越來越多的房企在接受著政策考驗(yàn)和市場(chǎng)洗禮。

　　《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》近日獲悉，一家位于江蘇的新沂市鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“新沂鄂爾多斯地產(chǎn)公司”）因賬上已無資金，無法償還當(dāng)?shù)財(cái)?shù)百位債權(quán)人的部分借款及承諾的高額利息。據(jù)知情人士透露，新沂鄂爾多斯地產(chǎn)公司涉及的總債務(wù)可能高達(dá)數(shù)億元。

　　記者通過調(diào)查了解到，除了城市花苑二、三期部分項(xiàng)目用于“以房抵債”，該公司剩余的其他資產(chǎn)也將用于抵償債務(wù)。其中，建鄴西路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)抵償債務(wù)的總價(jià)值為1.9億元，債權(quán)人以債轉(zhuǎn)股或與其他債權(quán)人按份共有的方式接收該資產(chǎn)。

　　面對(duì)債務(wù)與銷售的雙重壓力，這個(gè)身處三四線城市的中小開發(fā)商正在告危。

　　政府工作組仍駐售樓處

　　記者從新沂市工商局獲得的資料顯示，新沂鄂爾多斯地產(chǎn)公司設(shè)立于2002年11月4日，注冊(cè)資本為800萬元，內(nèi)蒙古鄂爾多斯羊絨集團(tuán)有限責(zé)任公司（下稱“鄂爾多斯集團(tuán)”）持股90%，自然人金訓(xùn)華持股10%。

　　記者也就新沂當(dāng)?shù)剡@樁高利貸事件向鄂爾多斯集團(tuán)相關(guān)人士求證，但其表示并不清楚。

　　根據(jù)公開信息，新沂鄂爾多斯地產(chǎn)公司是鄂爾多斯集團(tuán)在上海浦東及廣東中山成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)后，正式注冊(cè)成立具有房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)的另一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但是當(dāng)?shù)毓ど藤Y料顯示，新沂鄂爾多斯地產(chǎn)公司在2004年、2005年和2009年均因資產(chǎn)負(fù)債率高于80%而受到有關(guān)部門的警示。

　　一位債權(quán)人告訴記者，其是通過親戚朋友的“強(qiáng)力推薦”，才將82萬元現(xiàn)金以1角的月息借給該公司總經(jīng)理金訓(xùn)華的。他表示，“老金開發(fā)的城市花苑一期、二期在當(dāng)?shù)乜诒_實(shí)不錯(cuò)，是一面旗幟！”有多位知情人士也告訴記者，金訓(xùn)華所允諾的高利貸，月息集中于3分、5分，甚至1角、1角5分。

　　然而，城市花苑三期的停工也將新沂鄂爾多斯地產(chǎn)公司拖進(jìn)高利貸危局。

　　本報(bào)記者在城市花苑三期的施工現(xiàn)場(chǎng)看到，三期工程已全部停工，只有少數(shù)人員在現(xiàn)場(chǎng)看守?！俺鞘谢ㄔ啡谝淹９た煲荒炅??！碑?dāng)?shù)匾晃皇忻窀嬖V記者，“現(xiàn)在政府介入了，最終應(yīng)能造好?！?/P>

　　但是，因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)公司的賬上已經(jīng)沒有資金，且基本沉淀在了房地產(chǎn)樓盤上，如今卻難以變現(xiàn)。

　　2011年9月，樓盤門口發(fā)布的一則公告稱，新沂市委、市政府已成立專門工作組進(jìn)駐公司，督促指導(dǎo)公司處理債權(quán)、債務(wù)和后續(xù)工程建設(shè)等問題，所有債權(quán)人須自公告之日60日內(nèi)向工作組申報(bào)債權(quán)。2011年10月下旬，公司再次催促債權(quán)人盡快來公司申報(bào)債權(quán)。

　　目前，原城市花苑的售樓處已不見了銷售人員，而據(jù)在此駐扎的人士透露，他們都是政府工作組的臨時(shí)辦公人員，主要在現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)債權(quán)的申報(bào)和審核工作。

　　記者了解到，有關(guān)部門出臺(tái)的債務(wù)清償方案規(guī)定，對(duì)部分出借人按照高利率已領(lǐng)取的利息，按照標(biāo)準(zhǔn)（銀行同期貸款基準(zhǔn)利率四倍以下計(jì)息——暫定最高月息1.8分）以先扣息后扣本的方式，從借款本息總額中扣除。

　　根據(jù)這一規(guī)定，如果有債權(quán)人拿到了超過1分8厘的資金，將被要求退還。但有些已取得高息的債權(quán)人對(duì)這樣的處理方法并不滿意，并拒絕申報(bào)債權(quán)?！巴嘶厝サ氖乾F(xiàn)金，拿回來的可能只是較難變現(xiàn)的不良資產(chǎn)?！庇袀鶛?quán)人如此擔(dān)憂。

　　記者在徐州房產(chǎn)信息網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，城市花苑二期的4幢樓、三期的20多幢樓均顯示已被法院查封。而記者向新沂市當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)主管部門了解到的信息是，這一查封要求是因當(dāng)?shù)毓膊块T所要求的，但至于查封原因，房產(chǎn)主管部門的一位人士并沒有詳細(xì)說明。

　　抵債方式多元化

　　讓金訓(xùn)華及其公司陷入高利貸危局的是當(dāng)?shù)刂臉潜P——“城市花苑”。

　　整個(gè)樓盤位于新沂市的新華路西側(cè)，分三期開發(fā)。該樓盤的對(duì)外宣傳資料顯示，占地5萬平方米的城市花苑一期，是新沂第一個(gè)園林式居住區(qū)。

　　2012年4月1日，在城市花苑的原售樓處，有人貼出了這樣的公告：為進(jìn)一步推進(jìn)公司債務(wù)的清償工作，經(jīng)工作組研究同意，公司決定近期先行對(duì)部分債權(quán)人以城市花苑二、三期房屋（包括車位）實(shí)施以房抵債工作。

　　據(jù)了解，此次以物抵債的債權(quán)人總數(shù)為367人，債權(quán)總額為2.29億元，包括217套住房、5套商鋪以及部分車位。

　　值得注意的是，用于抵債的房屋等建筑物是城市花苑二、三期工程項(xiàng)目中扣除已經(jīng)全款銷售和收取首付款銷售的房屋，在預(yù)留用于支付前期所欠工程款，后續(xù)工程款和稅款的1、2、9號(hào)樓等建筑物后，所余下的住房及車庫。

　　對(duì)于此舉，亦有債權(quán)人表達(dá)了不滿。他們認(rèn)為，用于抵償債務(wù)的城市花苑商品房定價(jià)是按照同期房管中心網(wǎng)上備案價(jià)格，但在目前的市場(chǎng)行情下，備案價(jià)格比房屋實(shí)際價(jià)格有所偏高。一位取得房屋的債權(quán)人透露，用于抵債的房屋價(jià)格區(qū)間在4500元~5000元/平方米，甚至更高。記者從新沂市房產(chǎn)服務(wù)中心了解到，2011年第一季度城市花苑三期五階段的零售價(jià)是5132元/平方米，但到2011年第三季度，均價(jià)跌到4465元/平方米。

　　另一位自稱手里有城市花苑三期房源的人士則對(duì)本報(bào)記者說，按照正常情況這一樓盤明年會(huì)交房，而其對(duì)外銷售的價(jià)格則是在4000多元/平方米。

　　除了城市花苑，新沂鄂爾多斯地產(chǎn)公司旗下的其他資產(chǎn)也將用于抵償債務(wù)。其中，建鄴西路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)抵償債務(wù)的總價(jià)值為1.9億元。據(jù)記者了解，該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的位置就位于城市花苑三期的附近，也是新沂鄂爾多斯地產(chǎn)公司的一部分資產(chǎn)。

　　一位在當(dāng)?shù)刂袑W(xué)任教的老師徐麗也是債權(quán)人之一。通過債轉(zhuǎn)股，其獲得了建鄴西路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的部分股權(quán)。對(duì)于這一處理結(jié)果，徐老師無奈地表示：沒有辦法，只能接受，相對(duì)來說，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)算是比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)了。

　　徐老師提供給記者的清償債務(wù)協(xié)議書顯示，債權(quán)人以債轉(zhuǎn)股或與其他債權(quán)人按份共有的方式接收該資產(chǎn)，債權(quán)人可直接成立資產(chǎn)管理公司，債權(quán)人以其享有的債權(quán)轉(zhuǎn)為該資產(chǎn)管理公司的股權(quán)。據(jù)悉，該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目占地1.6萬平方米，已處于建造過程當(dāng)中。

　　盡管公司方面已經(jīng)給出了解決方案，但債權(quán)人的本金最終能拿回多少，依然是一個(gè)大大的問號(hào)。