隨著央行在上周宣布降息，樓價(jià)下一階段何去何從更為引人關(guān)注？本報(bào)記者接連兩個(gè)周末走訪廣州市區(qū)和郊區(qū)樓市就發(fā)現(xiàn)，在下一階段樓價(jià)走勢(shì)的問(wèn)題上，開(kāi)發(fā)商也未結(jié)成“統(tǒng)一戰(zhàn)線”，雖然有樓盤(pán)局部調(diào)整各種優(yōu)惠措施，不過(guò)價(jià)格絕大多數(shù)還是以穩(wěn)為主。

　　有業(yè)內(nèi)人士就分析，隨著大戶型和豪宅產(chǎn)品在下半年的供應(yīng)放量，廣州樓價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的“拐點(diǎn)”，不過(guò)在限購(gòu)政策和地方調(diào)控目標(biāo)的限制下，樓價(jià)即使小幅反彈也很難再上演2009年般狂飆疾進(jìn)的故事。

　　現(xiàn)象一 市區(qū)樓盤(pán)取消“裸賣(mài)”

　　報(bào)價(jià)暫未出現(xiàn)“暗漲”

　　在央行宣布降息消息傳出之后的首個(gè)周末，記者在廣州樓市就發(fā)現(xiàn)，市區(qū)不少樓盤(pán)暫時(shí)選擇按兵不動(dòng)式的觀望。

　　位于南洲路的某樓盤(pán)在“五一”期間曾經(jīng)推出最低毛坯16000元/平方米的優(yōu)惠價(jià)，結(jié)果銷(xiāo)售出近六成的貨量。記者周末在樓盤(pán)的銷(xiāo)售中心內(nèi)就看到，現(xiàn)場(chǎng)大概有五六臺(tái)客。銷(xiāo)售人員表示，開(kāi)盤(pán)時(shí)毛坯開(kāi)售的優(yōu)惠已經(jīng)取消，代之以售價(jià)為18000~19000元/平方米的帶精裝單位，帶2000元/平方米裝修。

　　在市二宮地鐵上蓋的另一個(gè)樓盤(pán)，售樓中心內(nèi)前來(lái)咨詢的買(mǎi)家更是寥寥無(wú)幾，似乎沒(méi)有受到降息利好的刺激。銷(xiāo)售人員告訴記者，目前樓盤(pán)在售的都是大戶型的四房單位，按揭貸款之后折后均價(jià)大概為23000元/平方米，一次性付款折后均價(jià)22000元/平方米，帶3000元/平方米精裝修。這一報(bào)價(jià)也幾乎與春節(jié)時(shí)記者前去探訪時(shí)沒(méi)有多少區(qū)別。

　　現(xiàn)象二 郊區(qū)樓盤(pán)仍然不敢怠慢 價(jià)格以穩(wěn)為主帶旺人氣

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，與中心城區(qū)不少樓盤(pán)人氣相對(duì)冷清相比，即使成交開(kāi)始呈現(xiàn)持續(xù)放量的趨勢(shì)，郊區(qū)樓盤(pán)還是不敢怠慢，近期積極組織各類(lèi)活動(dòng)帶旺人氣。

　　周末時(shí)分，記者在位于花都的富力金港城看到，在沙盤(pán)前，站滿了前來(lái)咨詢的市民。“現(xiàn)在均價(jià)大概6500元/平方米左右。”銷(xiāo)售人員表示。

　　記者發(fā)現(xiàn)，從外圍區(qū)域暢銷(xiāo)盤(pán)特別是番禺、南沙、花都等供應(yīng)較為集中的樓盤(pán)情況來(lái)看，舊盤(pán)新推項(xiàng)目?jī)r(jià)格仍以穩(wěn)為主，全新盤(pán)則更多是以低價(jià)入市搶占市場(chǎng)份額。星匯文翰于5月13日面向大學(xué)城老師內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)價(jià)低至17500元/㎡毛坯，取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售。

　　“我們的銷(xiāo)售策略還是隨行就市，適銷(xiāo)對(duì)路?！痹叫愕禺a(chǎn)副總經(jīng)理朱晨道出不少開(kāi)發(fā)商對(duì)目前市場(chǎng)的看法，無(wú)論是降價(jià)還是毛坯發(fā)售，都只是開(kāi)發(fā)商出貨的策略。相信隨著下半年市場(chǎng)走勢(shì)的逐步明確，開(kāi)發(fā)商的推銷(xiāo)手段和節(jié)奏也會(huì)更加明朗化。

　　現(xiàn)象三 以降息為“噱頭”吸客

　　扎堆推中等戶型產(chǎn)品

　　“央行2008年來(lái)首度降息，為房貸減負(fù)。抓住上漲前最后機(jī)會(huì)。”這個(gè)周末，記者收到不少這樣的樓盤(pán)推廣短信，與5月相比，記者發(fā)現(xiàn)不少樓盤(pán)更多并不是為了推廣在售產(chǎn)品，而是為即將推出的產(chǎn)品吸客，降息就成為其重要噱頭。

　　不過(guò)，開(kāi)發(fā)商所推廣的產(chǎn)品卻以更適合剛需的中等戶型產(chǎn)品為主，并不是大戶型。

　　位于荔灣原芳村板塊的某樓盤(pán)現(xiàn)在就開(kāi)始接受誠(chéng)意登記，銷(xiāo)售人員透露，項(xiàng)目估計(jì)還要到6月中下旬才能有樣板房?，F(xiàn)在買(mǎi)家可以享受2萬(wàn)元抵10萬(wàn)元優(yōu)惠。位于番禺橋南板塊的某樓盤(pán)計(jì)劃在6月22日左右開(kāi)盤(pán)發(fā)售最小只有48平方米的公寓產(chǎn)品，卻早在上上個(gè)周末就開(kāi)始接受誠(chéng)意登記。

　　記者發(fā)現(xiàn)，位于寶崗大道的某樓盤(pán)早在3月就聲稱(chēng)很快要推出新一期的產(chǎn)品，不過(guò)直到近期才有消息傳出指樓盤(pán)有望在本月推出這期產(chǎn)品，產(chǎn)品面積主要是81~97平方米的中等戶型。

　　數(shù)據(jù)分析 樓盤(pán)定價(jià)依然謹(jǐn)慎

　　漲價(jià)盤(pán)降價(jià)盤(pán)各半

　　實(shí)際上，雖然當(dāng)前廣州樓市成交量逐步回暖，不過(guò)眾多開(kāi)發(fā)商在近期的定價(jià)上依然較為謹(jǐn)慎。

　　據(jù)經(jīng)緯行研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2012年5月廣州十區(qū)兩市多達(dá)41個(gè)盤(pán)推出新貨，總推貨量達(dá)6563套。鑒于剛需客戶對(duì)價(jià)格的敏感度，不少樓盤(pán)在定價(jià)上面均較為謹(jǐn)慎，部分樓盤(pán)仍然要以低價(jià)突圍，搶占市場(chǎng)關(guān)注度。

　　此外，部分剛需客戶存在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)反彈的恐慌，擔(dān)心調(diào)控再重蹈之前的覆轍，所以乘著目前價(jià)格尚在預(yù)期內(nèi)，加緊入市。

　　而從上月中心十區(qū)成交量最大的多個(gè)樓盤(pán)四五月間的網(wǎng)簽均價(jià)比較就可以發(fā)現(xiàn)，均價(jià)呈現(xiàn)上漲與下降趨勢(shì)的樓盤(pán)數(shù)量基本是五五開(kāi)，上漲產(chǎn)品中像亞運(yùn)城等更是受到成交產(chǎn)品類(lèi)型不同的影響，上漲或者下跌幅度都沒(méi)有樓盤(pán)超過(guò)10%。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商逐步縮減優(yōu)惠，價(jià)格下調(diào)幅度在收窄也是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　后市研判 樓價(jià)反彈拐點(diǎn)

　　最快年底出現(xiàn)

　　央行降息，貨幣政策有所寬松，樓市會(huì)否重現(xiàn)2009年的一幕，重新出現(xiàn)價(jià)格上漲“拐點(diǎn)”呢？

　　“目前談樓價(jià)‘拐點(diǎn)’還為時(shí)尚早，不過(guò)降息之后樓價(jià)首先將會(huì)止跌企穩(wěn)。”廣東省房協(xié)理事趙卓文分析，近期廣州樓市成交量回暖，一方面是廣州目前一手樓均價(jià)為12000~13000元/平方米，相比一些同等城市較有吸引力；另一方面，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始收窄促銷(xiāo)的降價(jià)幅度，部分消費(fèi)者反倒按捺不住了，開(kāi)始急切地入市。一旦樓市政策出現(xiàn)微調(diào)或貨幣政策進(jìn)一步寬松，樓價(jià)確實(shí)將會(huì)出現(xiàn)明顯反彈，真正的拐點(diǎn)有可能在今年底明年初出現(xiàn)。

　　“今年廣州樓價(jià)即使反彈，也只是結(jié)構(gòu)性反彈。如果樓價(jià)反彈幅度超過(guò)GDP的增速，政府還是會(huì)采取措施維持調(diào)控目標(biāo)?！焙细惠x煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，由于相關(guān)部門(mén)已經(jīng)明確廣州樓市調(diào)控不會(huì)出臺(tái)微調(diào)政策，所以調(diào)控持續(xù)之下樓價(jià)難以大升。

　　X因素 廣州會(huì)否開(kāi)征房產(chǎn)稅？

　　按照住建部的部署，今年6月底前將實(shí)現(xiàn)包括廣州在內(nèi)的40個(gè)主要城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，屆時(shí)一查便知個(gè)人在這40個(gè)城市的住房情況。業(yè)界普遍認(rèn)為，這既是限購(gòu)政策將來(lái)進(jìn)行調(diào)整的決策依據(jù)，也是房產(chǎn)稅開(kāi)征的技術(shù)信息基礎(chǔ)。而此前，業(yè)界也多次盛傳廣州可能會(huì)入圍新一輪開(kāi)征房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市名單。

　　不過(guò)，廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人就多次澄清，廣州暫時(shí)沒(méi)有接到試點(diǎn)房產(chǎn)稅的通知，不過(guò)今年內(nèi)將進(jìn)行房產(chǎn)稅的相關(guān)研究。稅務(wù)人士也透露，目前廣州未收到進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的通知。

　　早在3月末，住建部副部長(zhǎng)齊驥曾經(jīng)在廣州表示，去年上海和重慶開(kāi)始實(shí)施房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)，兩個(gè)試點(diǎn)都取得了一些比較好的經(jīng)驗(yàn)，接下來(lái)，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部和稅務(wù)總局將總結(jié)這些試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。而針對(duì)廣州將試點(diǎn)房產(chǎn)稅的說(shuō)法，齊驥也加以否認(rèn)。

　　有不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，按照部署，廣東地區(qū)必然有一個(gè)城市會(huì)被納入房產(chǎn)稅試點(diǎn)。廣州未來(lái)會(huì)否開(kāi)征，又采取何種方式開(kāi)征，針對(duì)哪些產(chǎn)品征收，都可能會(huì)成為未來(lái)樓市走勢(shì)難以判斷的關(guān)鍵“X因素”。（記者 賴(lài)偉行 邵權(quán)達(dá)）