在如今嚴(yán)厲的限購(gòu)政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資客和投機(jī)客近乎絕跡，“房票”成了貴過(guò)黃金的東西，對(duì)許多普通家庭來(lái)說(shuō)，趁著投資客和投機(jī)客“被拒入場(chǎng)”，趁著買(mǎi)房還能砍點(diǎn)價(jià)，抓緊將手中的房產(chǎn)進(jìn)行“更新?lián)Q代”，乃是頭等大事。小房換成大房，公寓換成別墅，非學(xué)區(qū)房換成學(xué)區(qū)房，甚至將國(guó)內(nèi)房換成國(guó)外房。

　　相對(duì)于無(wú)房族來(lái)說(shuō)，換房族是“富有和幸?！钡?，一套房換一套房，壓力比買(mǎi)首套要小得多。下面，盤(pán)點(diǎn)當(dāng)下上海換房族的幸福生活。

　　第一類

　　公寓換別墅

　　案例：松江區(qū)的達(dá)安圣芭芭花園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]聯(lián)排別墅，部分目標(biāo)客戶就有公寓升級(jí)別墅的置換需求。聯(lián)排別墅總價(jià)500萬(wàn)元左右，屬板塊內(nèi)的一手房源。日前一對(duì)夫婦，妻子是中國(guó)人，丈夫是外籍人士，現(xiàn)場(chǎng)看房后，外籍丈夫?qū)τ陧?xiàng)目的木結(jié)構(gòu)格局情有獨(dú)鐘，在帶看一次后，便決定直接購(gòu)入。他們賣掉閔行莘莊南廣場(chǎng)一套好世鹿名苑房源，得款300多萬(wàn)元，又從銀行貸款130萬(wàn)元，公寓成功換成別墅。

　　點(diǎn)評(píng)： 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐莘松店高級(jí)經(jīng)理鹿雙透露，板塊內(nèi)5月成交量較4月增加不少，增幅20％以上。這主要受益于5月中旬一波置換需求釋放，不乏誠(chéng)意度較高的別墅購(gòu)房需求。雖然限購(gòu)政策下投資客不見(jiàn)，但期待居住條件有較大改善的置換客，仍深愛(ài)別墅。

　　第二類

　　小房換大房

　　案例：張小姐的父母年紀(jì)已大，住在上大東村一套30平方米老工房里。張小姐想為他們購(gòu)置一套閘北公園附近的兩房，要帶電梯、小區(qū)環(huán)境好。日前，張小姐在嘉利明珠城覓得一套92平方米兩房，總價(jià)260萬(wàn)元。

　　點(diǎn)評(píng)：小房換大房是樓市當(dāng)中最常見(jiàn)的置換方式。這類買(mǎi)家早期因各類原因，買(mǎi)的房型偏小，此后家庭人口增加、工作地點(diǎn)變動(dòng)以及收入增加等情況出現(xiàn)，促使他們“以小換大”。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐新梅分行劉珍德經(jīng)理介紹， 5月初，樓市成交再現(xiàn)回暖之勢(shì)，只要價(jià)格達(dá)成一致，板塊內(nèi)的剛需和改善需求都很容易釋放。

　　第三類

　　非學(xué)區(qū)房換學(xué)區(qū)房

　　案例：今年春天，范女士全家都在為兒子就讀的學(xué)校奔波。范女士?jī)鹤?歲多，她打算送兒子去一所教育質(zhì)量高、管理嚴(yán)格的小學(xué)。她把學(xué)區(qū)初步選定在徐匯區(qū)，并把自家浦東的房子掛牌390萬(wàn)元出售。

　　由于正值調(diào)控期，買(mǎi)房的人不多，能接受掛牌價(jià)的客戶少。范女士開(kāi)始猶豫，即使能夠順利賣掉，這一賣一買(mǎi)的稅費(fèi)達(dá)幾十萬(wàn)元，周期也很長(zhǎng)。有朋友建議，可以先買(mǎi)套便宜的使用權(quán)學(xué)區(qū)房，掛個(gè)戶口，這樣就不用興師動(dòng)眾換房了。但范女士想，使用權(quán)房子都很小、很舊，一家三口基本沒(méi)法居住，今后孩子讀小學(xué)、初中，最好把家安在學(xué)校附近。

　　點(diǎn)評(píng)：仁豐地產(chǎn)交易管理部經(jīng)理徐育芳認(rèn)為，如果范女士感覺(jué)自住的浦東房屋現(xiàn)在賣不出理想價(jià)格的話，不必急于出售。建議先在學(xué)區(qū)附近購(gòu)買(mǎi)一套面積不大、房齡較早的產(chǎn)權(quán)房或售后公房。等將來(lái)浦東房子以比較理想的價(jià)格出售之后，一方面可以償還貸款，另一方面若有實(shí)際需求，也可利用多余資金再購(gòu)置一套附近的小戶型，或者進(jìn)行置換。

　　第四類

　　老房換新房

　　案例：薛小姐一家三口住在一套70多平方米的老工房里。她和丈夫決定，賣掉這套房屋，在附近換一套次新房或者新房。 “如果是次新房，可選擇在原居住地附近；如果是新房，可以往遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方走。”

　　點(diǎn)評(píng)：去年第四季度以來(lái)新盤(pán)競(jìng)相打折，局部區(qū)域受新盤(pán)大幅降價(jià)的沖擊，部分購(gòu)房者打算以舊房換新房。不少購(gòu)房者在將房齡較長(zhǎng)的老房子賣掉后，往往能夠換成價(jià)格適中的新房或者外區(qū)條件更好、面積更大的房子。

　　第五類

　　大房換小房

　　案例：家住九亭的張小姐最近很糾結(jié)：把房子換到徐匯區(qū)，還是閔行區(qū)？不管換哪里，方便孩子入園、上學(xué)是大方向。入學(xué)季，適齡孩子家長(zhǎng)的焦慮，傳導(dǎo)到這位兩歲孩子的媽媽身上。她想借調(diào)控?fù)駲C(jī)換房。

　　張小姐夫妻倆兩年前在九亭買(mǎi)了一套130多平方米三房。軌交9號(hào)線開(kāi)通后，去市區(qū)方便了。但現(xiàn)在她的工作單位在莘莊，軌交9號(hào)線借不上力，只能乘公交車上下班。如今孩子兩歲了，九亭附近并沒(méi)有理想學(xué)區(qū)，張小姐決定到徐匯區(qū)或閔行區(qū)買(mǎi)學(xué)區(qū)房。

　　點(diǎn)評(píng)：業(yè)內(nèi)表示，換到閔行區(qū)，房?jī)r(jià)相對(duì)低一些，可以買(mǎi)萬(wàn)科假日風(fēng)景等小區(qū)的房子，入閔行實(shí)驗(yàn)小學(xué)，自己上班也方便。徐匯區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源豐富，幼兒園、小學(xué)、初中，可以一次搞定，但房?jī)r(jià)高。張小姐思慮再三，還是決定買(mǎi)徐匯區(qū)學(xué)區(qū)房，畢竟孩子上學(xué)方便是最重要的。

　　第六類

　　國(guó)內(nèi)換國(guó)外

　　案例：如今越來(lái)越多的中國(guó)人開(kāi)始到海外置業(yè)。以澳大利亞房產(chǎn)為例，日前攜澳大利亞墨爾本房產(chǎn)來(lái)國(guó)內(nèi)銷售的澳中集團(tuán)表示，澳中集團(tuán)在墨爾本西南區(qū)靠近海邊開(kāi)發(fā)的花園洋房，每套52萬(wàn)澳元-54萬(wàn)澳元。有少數(shù)客戶資金不充足，卻想在海外買(mǎi)房，于是選擇將國(guó)內(nèi)房產(chǎn)抵押貸款，湊夠墨爾本房產(chǎn)的首付，其余的將以租養(yǎng)房。

　　點(diǎn)評(píng)：如今，海外買(mǎi)房熱度不減。但業(yè)內(nèi)提醒，并非所有人都適合投資海外，置業(yè)海外存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，投資者至少應(yīng)防范政治、政策、市場(chǎng)、匯率等四大風(fēng)險(xiǎn)。（張之花 佟繼萍 王豐芳）