樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”即將拉開帷幕。開盤量上漲、看房人增多，一些區(qū)域回暖趨勢(shì)明顯。但與此同時(shí)，樓市政策調(diào)控仍未放松，購(gòu)房者觀望情緒依舊濃郁。專家指出，“金九銀十”能否如期而至，仍然存在著較大變數(shù)。

　　“金九銀十”臨近　樓市暗潮涌動(dòng)
　
　　 中原地產(chǎn)市場(chǎng)部高級(jí)區(qū)域總監(jiān)朱慶江說，一般來說，進(jìn)入九月份后，受心態(tài)等因素影響，會(huì)有更多剛性需求和改善性需求入市，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷量和價(jià)格，從而有了樓市“金九銀十”一說。

　　記者在采訪中了解到，從今年５月份開始，樓市局部出現(xiàn)回暖跡象，成交量和成交價(jià)格都有止跌反彈的跡象。業(yè)內(nèi)分析，這主要受樓盤促銷力度加大和剛性需求集中入市影響，與樓市傳統(tǒng)旺季即將到來也有一定關(guān)系。

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年７月，全國(guó)１００個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為８７１７元／平方米，其中，７０個(gè)城市環(huán)比上漲，３０個(gè)城市環(huán)比下降。

　　觀望氣氛依舊濃郁　樓市持續(xù)回暖乏力

　　采訪發(fā)現(xiàn)，雖然開發(fā)商大打“促銷牌”吸引客戶，但實(shí)際成交量并未呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，天津８月打折優(yōu)惠樓盤共３３５個(gè)，較７月增長(zhǎng)０．９０％，同比２０１１年８月份２４４個(gè)優(yōu)惠樓盤，增長(zhǎng)了３７．３０％。但在剛剛過去的一周內(nèi)，天津新建商品住宅成交量依舊小幅下跌。

　　在天津市一家事業(yè)單位工作的李先生春節(jié)后就一直在關(guān)注樓市，雖然看到多家房企促銷，但一直沒有出手。他告訴記者，“樓市調(diào)控沒有放松，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大漲。與其盲目買房，不如再觀察一下。

　　 “限”字當(dāng)?shù)赖沫h(huán)境下，各地大多堅(jiān)決執(zhí)行調(diào)控政策，也極大遏制了投資炒房行為。記者從各家銀行了解到，目前貸款利率依舊執(zhí)行首套普通住房首付款最低三成，二套房首付款最低六成、利率不低于基準(zhǔn)利率１．１倍的標(biāo)準(zhǔn)。

　　 天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)叢屹說，三方面原因讓“開發(fā)商的日子不好過”。一是調(diào)控政策不放松，投資投機(jī)需求難以入市；二是房地產(chǎn)行業(yè)融資難度加大，開發(fā)商急于降價(jià)促銷回籠資金；三是更多消費(fèi)者選擇繼續(xù)觀望，改善性需求也延緩了入市時(shí)間?！罢沾藙?shì)頭發(fā)展下去，熱銷漲價(jià)只能是個(gè)案，樓市整體回暖幾乎不可能。”

　　 供需結(jié)構(gòu)下樓市難有大變動(dòng)

　　天津市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、南開大學(xué)房地產(chǎn)金融與法律研究中心主任徐保滿說，從根本上講，房?jī)r(jià)和銷量是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的?，F(xiàn)在調(diào)控政策并未放松，投機(jī)炒房難以入市，所以樓市在即將到來的九、十月份，難有大的變動(dòng)。

　　 近期，國(guó)務(wù)院督察組分赴多個(gè)地區(qū)，調(diào)研樓市調(diào)控政策的執(zhí)行效果，也表明了政府調(diào)控樓市的決心。有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著個(gè)別地區(qū)成交回暖，樓市又一次進(jìn)入敏感期，一旦市場(chǎng)成交呈現(xiàn)過熱行情，可能引發(fā)新一輪的調(diào)控政策，這也對(duì)買賣雙方心態(tài)產(chǎn)生重要影響，樓市短期內(nèi)不會(huì)有大的波動(dòng)。

　　我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為，今年上半年成交回升所依賴的剛性需求，在連續(xù)多個(gè)月釋放后，已經(jīng)表現(xiàn)出乏力態(tài)勢(shì)。此外，房?jī)r(jià)上漲造成的短暫恐慌性購(gòu)房需求釋放后，更多買房人選擇觀望。在調(diào)控政策不放松的背景下，首次置業(yè)的剛性需求，很難獨(dú)自支撐下半年樓市的繼續(xù)回暖。

　　中國(guó)指數(shù)研究院天津分院研究總監(jiān)鐘文輝也表示，隨著剛性需求的逐漸釋放，天津樓市下半年成交量或?qū)⒕S持高位。但與此同時(shí)，天津住宅市場(chǎng)庫存壓力巨大，迫于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，項(xiàng)目?jī)r(jià)格或?qū)⒊掷m(xù)出現(xiàn)回落。