引導(dǎo)

　　“也是看了報(bào)紙才知道的?！标兾魇≌疀Q策咨詢委員、陜西省房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)說(shuō)，政策出臺(tái)前，并沒(méi)有從相關(guān)部門了解到這方面的信息，“住建廳也沒(méi)有找我們座談、征詢意見(jiàn)，對(duì)這個(gè)政策的背景，感覺(jué)有點(diǎn)莫名其妙”。

　　王圣學(xué)說(shuō)，目前陜西的房?jī)r(jià)很穩(wěn)，穩(wěn)中有降，在這個(gè)時(shí)機(jī)出臺(tái)這樣的政策，“目的性、時(shí)機(jī)，都非常奇怪”。一位當(dāng)?shù)卮笮蛧?guó)有開(kāi)發(fā)商高管則說(shuō)，“很突兀，突然就出來(lái)了，現(xiàn)在還不太明白到底是什么政策意圖”。

　　這位高管說(shuō)，房管部門在預(yù)售環(huán)節(jié)，用發(fā)放預(yù)售證來(lái)“要挾”進(jìn)行成本申報(bào)、價(jià)格管制，但大家都知道，房屋預(yù)售時(shí)，實(shí)際上成本只發(fā)生了很小一部分，根本沒(méi)有辦法進(jìn)行決算。

　　許多質(zhì)疑者也認(rèn)為，這項(xiàng)政策將促使開(kāi)發(fā)商可以在成本上報(bào)時(shí)增加名義成本，很難徹底執(zhí)行，行政干預(yù)的調(diào)控只會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的不真實(shí)性越來(lái)越大，同時(shí)，一些主管部門的尋租空間也會(huì)越來(lái)越大。

　　王圣學(xué)說(shuō)，“強(qiáng)制執(zhí)行將導(dǎo)致弄虛作假，就算是同一區(qū)域，有的項(xiàng)目拿地早地價(jià)便宜，有的項(xiàng)目拿地晚地價(jià)貴，這些也構(gòu)成成本差異，而且，不同開(kāi)發(fā)商的成本管理、產(chǎn)品定位都有所不同。政府對(duì)其進(jìn)行干預(yù)，不符合市場(chǎng)規(guī)則，也于法無(wú)據(jù)”。

　　不過(guò)陜西省住建廳官員認(rèn)為，一些質(zhì)疑來(lái)自于對(duì)政策的誤讀。

　　他說(shuō)，“我們只要求開(kāi)發(fā)商備案銷售價(jià)格，銷售價(jià)格應(yīng)該在確定的價(jià)格區(qū)間之內(nèi)。并不要求開(kāi)發(fā)商備案開(kāi)發(fā)成本，對(duì)于具體單個(gè)項(xiàng)目，也不要求這個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率在10%”。“這可能是一個(gè)非常大的區(qū)間?！彼f(shuō)，“比如說(shuō)，我們確定一個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)成本區(qū)間大概是3000-5000元，那么它的商品房銷售價(jià)格區(qū)間大體上應(yīng)該是3300-5500元。開(kāi)發(fā)商只需要在這個(gè)區(qū)間內(nèi)進(jìn)行銷售價(jià)格備案，我們不強(qiáng)制要求它備案它的開(kāi)發(fā)成本，也不要求控制它的利潤(rùn)率”。

　　據(jù)稱，陜西省住建部門將按照土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目，根據(jù)2009《陜西省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則》及當(dāng)年涉及建筑的各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)測(cè)算出較為準(zhǔn)確的開(kāi)發(fā)成本?！皠傞_(kāi)始肯定是試點(diǎn)，會(huì)選定某個(gè)區(qū)域，在此區(qū)域選定不同品質(zhì)的典型性項(xiàng)目，將所有成本考慮進(jìn)去，核算出一個(gè)合理成本，在此基礎(chǔ)上再加上10%的利潤(rùn)，最后公布一個(gè)大致價(jià)格區(qū)間。”他說(shuō)，而由于土地、建筑、資金等成本都會(huì)發(fā)生變動(dòng)，“成本核算可能半年發(fā)生一次變動(dòng)，以反映市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格”。

　　他說(shuō)，政策將反映一個(gè)正常的開(kāi)發(fā)過(guò)程，給開(kāi)發(fā)商正常的利潤(rùn)，“你如果利用市場(chǎng)的心態(tài)，利用老百姓非常緊迫的心態(tài)，報(bào)一個(gè)非常離譜的價(jià)格，那么我們不允許”。

　　他反復(fù)強(qiáng)調(diào)說(shuō)，這不是政府定價(jià)，不是核價(jià)，也不是政府指導(dǎo)價(jià)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從1998年開(kāi)始有一個(gè)非常大的轉(zhuǎn)變，目前還不是一個(gè)非常理性的市場(chǎng)，“所以我們要引導(dǎo)，慢慢引導(dǎo)”。

　　時(shí)機(jī)

　　“陜西是第一步，能這么做也是得到上級(jí)一些主管部門的認(rèn)可?！币晃唤咏〗ú康娜耸勘硎?，可能對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)政策的預(yù)期是有一些影響的，這位人士認(rèn)為其他城市未必也會(huì)推。

　　就目前為止，陜西省的樓市新政對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率的要求仍停留在《通知》的大框架上，尚未出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策從嚴(yán)的意圖已初露端倪，這也是第三季度以來(lái)全國(guó)各地樓市調(diào)控的大氣候。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，僅9、10兩個(gè)月，各地及中央部委已經(jīng)有超過(guò)15次釋放政策再收緊的信號(hào)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近兩個(gè)月內(nèi)，各地紛紛出臺(tái)調(diào)控新政，以偏緊政策為主，這些舉措符合中央對(duì)樓市調(diào)控的意圖，也是對(duì)前期調(diào)控效果的進(jìn)一步落實(shí)，意在維穩(wěn)市場(chǎng)。不過(guò)，在中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌看來(lái)，陜西的“限利令”一不合理，二不好操作，三是當(dāng)前房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，這么做沒(méi)必要。

　　前述接近住建部人士稱，如果限制利潤(rùn)，總體價(jià)格初始可能會(huì)有一些降低，但價(jià)格最后會(huì)反映到二級(jí)市場(chǎng)上，完全扭轉(zhuǎn)價(jià)格體系可能要幾年的時(shí)間，“房地產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)格從來(lái)不是成本決定的”。