經(jīng)營(yíng)城鎮(zhèn)，將是房地產(chǎn)企業(yè)又一新課題?！拔覀兘诟叨汝P(guān)注各地在城鎮(zhèn)化推進(jìn)中的相關(guān)政策，包括土地政策、招商政策等。如果有政府的大力支持，無論是否涉及稅費(fèi)優(yōu)惠，我們都可以考慮參與其中。”一家大型房企內(nèi)部人士告訴記者。

　　專家提醒，企業(yè)無論是選擇操作城中村改造項(xiàng)目，還是于城鄉(xiāng)結(jié)合帶大舉圈地，都要做好審慎的調(diào)研與規(guī)劃。

　　首先，在進(jìn)駐城鄉(xiāng)結(jié)合帶時(shí)，企業(yè)應(yīng)該仔細(xì)考查投資前景，過早進(jìn)駐待開發(fā)區(qū)域，可能導(dǎo)致項(xiàng)目收益率受損。一般來說，選擇有價(jià)值新城鎮(zhèn)的標(biāo)準(zhǔn)有三：一是是否近距離依附核心城市；二是是否有軌道交通等的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)；三是是否在農(nóng)村集體建設(shè)用地有償流轉(zhuǎn)方面有先行先試的政策環(huán)境等。

　　其次，很多接受采訪的專家表示，中國(guó)大力發(fā)展城鎮(zhèn)化，最可能遭遇的制度瓶頸是農(nóng)村集體土地有償流轉(zhuǎn)的制度是否會(huì)順利推進(jìn)，以及如何穩(wěn)步提高農(nóng)村集體用地征地補(bǔ)償。

　　近期多個(gè)政策動(dòng)向表明，中央及地方政府有意將農(nóng)村集體土地的自由流轉(zhuǎn)和提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)再向前推進(jìn)一步。11月28日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論通過《中華人民共和國(guó)土地管理法修正案（草案）》，其中集體土地征地補(bǔ)償有望提高，以此為推進(jìn)城鎮(zhèn)化鋪平道路。

　　“農(nóng)村集體土地征地標(biāo)準(zhǔn)無法大幅提高，這個(gè)難度很容易理解，如果新增征地大幅提高，可能會(huì)引起以往低價(jià)征用地塊的農(nóng)民不滿?！睂＜医榻B。

　　更大難度在于集體土地自由流傳。根據(jù)廣州近期出臺(tái)的政策，廣州將大力推進(jìn)集體建設(shè)用地使用權(quán)以出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押等方式實(shí)現(xiàn)有償流轉(zhuǎn)。其實(shí)，從上世紀(jì)90年代開始，中國(guó)就已經(jīng)開始在各地陸續(xù)試點(diǎn)農(nóng)村集體土地的自由流轉(zhuǎn)。但是至今，遍地開發(fā)的試點(diǎn)名單還多數(shù)停留在理論層面，鮮有實(shí)質(zhì)性推動(dòng)。

　　“如果從農(nóng)村集體土地自由流轉(zhuǎn)這個(gè)角度來推測(cè)城鎮(zhèn)化進(jìn)度，還真是不能期望過高。”一位全國(guó)資深土地研究專家告訴記者。

　　根據(jù)中國(guó)土地管理法，我國(guó)土地分為全民所有和農(nóng)民集體所有兩大體制。其中全民所有的土地又叫國(guó)有土地，其所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。我們目前招拍掛市場(chǎng)看到的出讓地塊，基本上都是國(guó)有建設(shè)用地。而權(quán)屬于農(nóng)村集體組織的土地，只有經(jīng)過政府征用后，變性為國(guó)有土地才能進(jìn)入招拍掛市場(chǎng)，形成更高的商業(yè)價(jià)值。

　　在這一法規(guī)的影響下，農(nóng)村土地資源的再利用，就變得關(guān)卡重重。要盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地，第一步是確權(quán)，這些資源表面上歸屬于集體組織，實(shí)質(zhì)上權(quán)屬于集體里的每一個(gè)農(nóng)民個(gè)體。因?yàn)槟壳稗r(nóng)村人口流動(dòng)性大，比較難全面征求資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓意見，且集體組織的法人身份也比較模糊。如果集體組織以土地資源出資，入股商業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)，同樣由于農(nóng)村集體決策能力等問題，其實(shí)無法高效合作，這也是目前這些試點(diǎn)都不成功的原因。

　　正是因?yàn)檗r(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)和征用的高難度，很多地方政府正積極吸引企業(yè)和社會(huì)力量參與其中。比如，一些房地產(chǎn)企業(yè)為介入城中村改造項(xiàng)目，已經(jīng)部分替代政府角色，深入農(nóng)村與農(nóng)戶一家家征求征地補(bǔ)償意見，談好后簽訂協(xié)議，走完征地流程，再通過招拍掛市場(chǎng)拿地。而未來，地方政府與大型房企將因此形成更緊密的合作。