年末不是最好的樓市投資時(shí)機(jī)

　　【投資建議】

　　樓市開始步入寒冬，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)跌勢(shì)。對(duì)于當(dāng)下及未來樓市走勢(shì)，我們應(yīng)該如何判斷？何時(shí)才是抄底的最好時(shí)機(jī)？不同資金實(shí)力的買家應(yīng)該怎么選擇物業(yè)？

　　黃韜：廣州中原項(xiàng)目部總經(jīng)理

　　丁祖昱：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁

　　趙卓文：廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理

　　張宏偉：同策咨詢研究中心總監(jiān)

　　問題一：就年底和明年的樓市趨勢(shì)，你能不能講講調(diào)研情況和個(gè)人看法？不同城市、同一城市不同區(qū)域，是否會(huì)有不同的趨勢(shì)？

　　黃韜：樓市整體價(jià)穩(wěn)，房?jī)r(jià)沒有明顯的下滑，但略有松動(dòng)。整個(gè)珠三角地區(qū)都是這樣的一個(gè)情況，在廣州等一線城市就更為明顯。有些地區(qū)成交量持續(xù)下跌，跌幅達(dá)至20%—30%，樓市持續(xù)艱難。估計(jì)拐點(diǎn)將在明年第一季度出現(xiàn)，屆時(shí)房?jī)r(jià)將已下跌15%—20%，成交量可能會(huì)回升，明年全年來講，樓市應(yīng)保持平穩(wěn)。目前很多發(fā)展商還在死撐，尚未降價(jià)，但估計(jì)來年都會(huì)統(tǒng)統(tǒng)降價(jià)。

　　丁祖昱：除了深圳以外，珠三角地區(qū)樓市全年的表現(xiàn)都比全國(guó)整體情況要好，估計(jì)明年房?jī)r(jià)還是要下跌，但估計(jì)幅度不會(huì)很大。就珠三角地區(qū)而言，還是深圳的樓市壓力最大。就企業(yè)本身而言，諸如萬科等一類的企業(yè)，它們?cè)谌A南地區(qū)的集中度很高，本身也沒有破產(chǎn)之類的壓力，表現(xiàn)比華東華北地區(qū)都要穩(wěn)定。

　　趙卓文：可以確定的是，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了，開始步入寒冬，估計(jì)明年樓市還是以下跌為主。

　　張宏偉：具有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市仍然是值得投資的地區(qū)。一線城市房?jī)r(jià)上漲之后，未來二三線城市有補(bǔ)漲的空間；繼2009年一線城市刺激政策之后，2010年以來二三線城市利好政策頻出，如重慶“兩江新區(qū)”，廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)擴(kuò)容至全市、天津?yàn)I海新區(qū)行政區(qū)劃的調(diào)整等，這些利好政策勢(shì)必帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期快速發(fā)展，對(duì)于買房投資置業(yè)者來說，這些地區(qū)是值得投資的地區(qū)。

　　問題二：就目前的成交數(shù)據(jù)和變化趨勢(shì)來看，什么時(shí)候是最好的買房抄底時(shí)機(jī)？新房和二手房、住宅和商鋪、寫字樓會(huì)有什么不同嗎？對(duì)于不同戶型應(yīng)該有什么樣的不同策略？

　　丁祖昱：要明確估計(jì)出一個(gè)抄底的時(shí)間很難，但明年上半年應(yīng)該是一個(gè)較好的時(shí)機(jī)。如果要買房的話，首選新房，因?yàn)閮r(jià)格下跌的幅度相對(duì)大，其次是二手房。但就整體而言，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)并不看好。

　　趙卓文：年末是抄底最不好的時(shí)機(jī)，寫字樓風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的下跌并不單單是由政策調(diào)控造成的，而是諸多因素的合力，例如：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速，出口受挫，以及此前樓價(jià)所處的高位等。

　　張宏偉：從當(dāng)前市場(chǎng)個(gè)案降價(jià)幅度情況來看，可在個(gè)案價(jià)格下調(diào)15%-30%這個(gè)過程中尋找投資機(jī)會(huì)點(diǎn)，根據(jù)這個(gè)底線評(píng)估投資時(shí)機(jī)，重新獲得投資市場(chǎng)底部的機(jī)會(huì)或投資的時(shí)間窗，這樣方可在房產(chǎn)升值空間及租金回報(bào)上有雙重收獲。

　　從產(chǎn)品角度來講，中小戶型的產(chǎn)品總價(jià)低，自住需求關(guān)注的多，市場(chǎng)流通性好，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)低，是投資置業(yè)的良選；房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“商住倒掛”的現(xiàn)狀至今仍未改變，商業(yè)地產(chǎn)沒有受到樓市政策調(diào)控的影響，住宅“限購(gòu)”導(dǎo)致不少資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的回暖，商業(yè)地產(chǎn)在投資回報(bào)上并不比住宅地產(chǎn)差。

　　問題三：對(duì)于不同類型的個(gè)人投資者，比如購(gòu)買力較弱的首次置業(yè)者、購(gòu)買力較強(qiáng)的改善型買家或純投資客，應(yīng)該有什么樣的不同策略？

　　黃韜：鼓勵(lì)自用型買家入手，但投資者最好能再等等。因?yàn)橥顿Y最講求的是回報(bào)，獲取最大的收益，但目前房?jī)r(jià)跌勢(shì)未定。

　　丁祖昱：目前不建議投資，因?yàn)槊髂甑臉鞘袑⒂写笞?。但如果自身的資金可以承受的話，也可以進(jìn)行投資。

　　趙卓文：對(duì)投資者而言，現(xiàn)在入手基本沒有獲利的希望，需要調(diào)整自己的想法與計(jì)劃。而對(duì)于實(shí)在需要買房的置業(yè)者而言，現(xiàn)在買房未嘗不可。

　　問題四：就目前和未來短期內(nèi)的投資來看，樓市是否會(huì)是一個(gè)比較好的選擇？或者應(yīng)該選擇其他的投資領(lǐng)域？買房投資的話最應(yīng)該避開那些誤區(qū)？

　　黃韜：樓市投資并不鼓勵(lì)，因?yàn)槎唐趦?nèi)房?jī)r(jià)不可能回升，沒有獲利空間，但寫字樓等一類商用建筑可以考慮入手。

　　丁祖昱：再次強(qiáng)調(diào)，目前并不是投資的好時(shí)機(jī)，因此并不建議投資樓市。

　　趙卓文：現(xiàn)在不是買房投資的好時(shí)機(jī)，如今樓市剛剛步入寒冬，投資樓市的黃金期已經(jīng)過去了。