記者龐東梅在房地產(chǎn)市場(chǎng)寒氣蔓延的背景下，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的11月國(guó)房景氣指數(shù)首次跌破100，邁入“不景氣”區(qū)間，給市場(chǎng)再添一股冷意。臨近年末，房市究竟何去何從？

　　悲觀預(yù)期延續(xù)作為反映全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合發(fā)展水平數(shù)據(jù)，國(guó)房景氣指數(shù)在經(jīng)過(guò)連續(xù)數(shù)月的下滑之后，11月份邁過(guò)“枯榮線”，進(jìn)入不景氣區(qū)間。自2009年8月份以來(lái)國(guó)房景氣指數(shù)首次跌破100，這一數(shù)據(jù)創(chuàng)造了近27個(gè)月以來(lái)的新低。長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，在中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的形勢(shì)下，國(guó)房景氣指數(shù)仍將繼續(xù)下行，預(yù)計(jì)明年二季度前后有可能會(huì)探明底部，這輪下行周期，將顯著超過(guò)上一輪。

　　此前一直保持高速增長(zhǎng)的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅，近期也出現(xiàn)了回落的勢(shì)頭。11月份該數(shù)據(jù)從30%以上跌落，也預(yù)示了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資熱情的回落。一方面，受?chē)?yán)厲調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資熱情將會(huì)繼續(xù)降溫，尤其是購(gòu)地規(guī)模較去年明顯下滑；另一方面，今年新開(kāi)工1000萬(wàn)套保障房的任務(wù)已超額完成，投資規(guī)模保持高位。兩個(gè)因素對(duì)沖后，楊紅旭預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增幅將保持在28%左右的歷史偏高水平。

　　房?jī)r(jià)的繼續(xù)下行，不僅推動(dòng)企業(yè)對(duì)后市的預(yù)期趨于悲觀、投資熱情下降，而且百姓對(duì)房市的觀望情緒不斷加深。市場(chǎng)大多預(yù)計(jì)當(dāng)前這一態(tài)勢(shì)在今年末明年初仍將延續(xù)。

　　市場(chǎng)的供需變化也能反映出這一趨勢(shì)。新開(kāi)工面積增幅穩(wěn)中有落，上海某房地產(chǎn)研究院發(fā)給記者的報(bào)告預(yù)計(jì)，今年受新開(kāi)工1000萬(wàn)套保障房影響，全年保持19%左右的增幅，這一增幅將略低近些年的平均增幅。預(yù)期明年上半年增幅還將以下滑為主。這將會(huì)影響2013至2014年的商品房供應(yīng)。

　　反映市場(chǎng)需求的商品房成交增幅繼續(xù)回落。明年3月之前，估計(jì)商品住宅成交量將維持低迷態(tài)勢(shì)；另外，部分產(chǎn)權(quán)式保障房的成交量保持增長(zhǎng)。預(yù)期今年全年全國(guó)商品住宅成交量仍將保持6%左右的正增長(zhǎng)。

　　資金壓力趨緊在嚴(yán)厲持續(xù)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之下，中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈的緊張?jiān)缫驯姸嘀苤?。以價(jià)換量，回籠資金成為房企的理性選擇。

　　從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，越來(lái)越多的房企加入了降價(jià)促銷(xiāo)的行列。作為一線城市北京通州、大興等京郊房?jī)r(jià)告別了2萬(wàn)元時(shí)代，萬(wàn)元樓盤(pán)引來(lái)了眾多的購(gòu)房者。

　　這一現(xiàn)象從另一個(gè)角度也反映出當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境依然不容樂(lè)觀。國(guó)統(tǒng)局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)則更具有說(shuō)服力。前11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源比前10個(gè)月下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期大幅下降12.2個(gè)百分點(diǎn)。楊紅旭指出，在中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的背景下，四季度開(kāi)發(fā)企業(yè)融資環(huán)境依然十分嚴(yán)峻，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況不容樂(lè)觀。為了加快回籠資金，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)都加入了降價(jià)促銷(xiāo)陣營(yíng)，且促銷(xiāo)范圍和促銷(xiāo)力度都明顯大于以往。

　　從開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的構(gòu)成分析，房企自籌資金比重大幅上升，利用外資同比漲幅明顯下降，外資投資房地產(chǎn)業(yè)的熱情明顯降低。受房市調(diào)控影響，個(gè)人房貸連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。這一系列數(shù)據(jù)都反映出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況依然不容樂(lè)觀，被迫更多地利用自有資金。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著年關(guān)的來(lái)臨，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的資金壓力會(huì)越來(lái)越大。在房屋銷(xiāo)售難以出現(xiàn)大幅回升，融資環(huán)境依然困難的背景下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)交易成為當(dāng)前房企迫不得已的選擇。北京產(chǎn)權(quán)交易所最新統(tǒng)計(jì)顯示，12月5日至12月9日，房地產(chǎn)業(yè)成交和掛牌金額分別為18.97億元和12.71億元，均高居首位。這反映出近期房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)并購(gòu)依然十分活躍。

　　在房市宏觀調(diào)控基調(diào)不變的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨重新洗牌的壓力。降價(jià)“抗”冬，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的一大趨勢(shì)。

　　調(diào)控之手不松當(dāng)前房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行勢(shì)頭，反映我國(guó)持續(xù)不變的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果得到顯現(xiàn)。國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)王一鳴日前表示，從總體上看，房地產(chǎn)調(diào)控政策措施已經(jīng)取得初步成效。但我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處于關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控取得的成果還是初步的，房地產(chǎn)價(jià)格合理回落的基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固。

　　目前房地產(chǎn)價(jià)格回落在一定程度上是通過(guò)限購(gòu)、限貸、限價(jià)和行政問(wèn)責(zé)等措施實(shí)現(xiàn)的，而不是市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。如果放松調(diào)控力度，報(bào)復(fù)性反彈的出現(xiàn)也不是不可能。

　　房?jī)r(jià)和投資增速的適度回落，雖然會(huì)對(duì)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速產(chǎn)生一定影響，但是長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)回落到合理區(qū)間和投資適度回調(diào)，將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行，從而推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

　　雖然房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，但是與百姓的收入相比較仍然高位運(yùn)行，房?jī)r(jià)依然有下行的空間。

　　12月12日至14日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了明年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)，其中明確強(qiáng)調(diào)了要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在基調(diào)不變的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，目前房市出現(xiàn)的調(diào)整局面仍將會(huì)持續(xù)。