2011年，籠罩在樓市的陰霾仍未散去。在經(jīng)歷了前一年的“國十一條”、“新國五條”等一系列政策輪番打擊之后，開發(fā)商并未得到絲毫喘息之機。為了鞏固和擴大調(diào)控成果，2011年的中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，貨幣政策持續(xù)收緊，信貸政策更加嚴厲，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策在繼續(xù)升級和深化之后，已經(jīng)步入穩(wěn)步消化階段。

　　新政頻出

　　限購政策、限貸政策、限價政策和保障房政策，四種政策逐漸凸顯威力，深切影響房地產(chǎn)市場。

　　伴隨著“新國八條”、“京十五條”等鐵腕政策逐一落地，具備購房資格的人群有效縮減。首付比例的提高以及貸款利率的上調(diào)使得投資性需求失去了貸款杠桿額支持，購買第二套及第二套以上住房的成本明顯增加，投資性需求人群的被迫離場為剛性需求人群留下一席之地；融資渠道的收窄以及開發(fā)貸款額度的減少，令向來財大氣粗的房地產(chǎn)開發(fā)商嘗到了“捉襟見肘”的窘迫滋味；各地保障性住房的建設(shè)有條不紊地進行。根據(jù)國家要求，未來五年內(nèi)要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，其中今年目標(biāo)為1000萬套，保障性住房的覆蓋率須達到20%。

　　11月4日，《北京市“十二五”時期土地資源保護與開發(fā)利用規(guī)劃》發(fā)布，“十二五”期間，保障性住房建設(shè)用地占比將達到50%以上，以確保完成建設(shè)100萬套保障房用地供應(yīng)。11月10日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布，截至10月底，今年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程開工已超過1000萬套，實現(xiàn)了年初計劃的目標(biāo)任務(wù)。國土部公告了2011年中央下達保障性安居工程任務(wù)用地落實情況，北京市保障性安居工程用地落實率達108%，成為全國提前完成落地、保證保障性安居工程開工建設(shè)的3個省市之一。

　　庫存激增

　　一系列政策的輪番作用下，包括京城在內(nèi)的樓市高房價泡沫被擠壓和破滅，曾經(jīng)大排長龍搶購商品房的買房人開始熱衷起“等待”和“觀望”，曾經(jīng)志滿意得的房地產(chǎn)開發(fā)商則開始憂慮起樓市成交量，在房價的“降”與“不降”之間備受煎熬。

　　連月來，商品住宅庫存量持續(xù)攀升，目前已達近幾年來的高點，成交量卻出現(xiàn)逐月下滑的態(tài)勢，市場逐步呈現(xiàn)“買方市場”特征。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月10日，北京全市普通商品住宅待售量達12.6余套，待售面積1581.58萬平米，與去年年底相比分別上漲了26%和49%。以今年1-11月份的月均成交量6014套計算，目前的庫存量需要21個月方可被市場消化完畢，而去年同期僅需13個月。此外，11月份新房新增供應(yīng)量為7113套，成交量為4218套，簽約率不足60%，自今年3月份以來，新房市場連續(xù)8個月供過于求的形勢還將延續(xù)，庫存量的最高紀錄不斷被刷新。

　　拐點確立

　　一面是“千里冰封”的市場，一面是資金回籠的壓力，咬牙死扛、決意冬泳者固然有之，“識時務(wù)者為俊杰”的道理卻為更多順勢而為的開發(fā)商所默認。

　　10月起，上海樓市傳來品牌房企扎堆降價的消息，以高達20%乃至40%的降價幅度拉開了全國樓市降價的序幕。也就在10月，全國平均房價首現(xiàn)環(huán)比下降，2011年下半年來持續(xù)的價格僵局就此被打破，房價下降的拐點初步確立。一線城市房價止?jié)q3個月后，二三線城市房價也全部呈現(xiàn)出下降趨勢。隨著降價潮的蔓延，全國房價加速下行，調(diào)控政策所發(fā)揮的作用越來越明晰。

　　8月份以來，北京新房(純商品住宅，不含保障房)整體價格已經(jīng)連續(xù)四個月下滑。2011年11月北京新房成交均價為20120元/平方米，環(huán)比10月下降2.7%。與前幾個月的房價結(jié)構(gòu)性下調(diào)不同，11月份，北京首次出現(xiàn)了今年以來各區(qū)域房價的普遍下跌，北京房價的拐點已經(jīng)正式形成，房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制。全市的新房價格在年度整體保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，年底價格出現(xiàn)下探趨勢。

　　中共中央政治局12月10日召開的會議中強調(diào)，明年要實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　有業(yè)內(nèi)專家認為，明年房價調(diào)控的目標(biāo)由“抑制房價快速上漲”變?yōu)椤按龠M房價合理回歸”，表明今年調(diào)控以來大部分城市房價止?jié)q，調(diào)控效果得到基本肯定，但同時也意味著當(dāng)前價格的調(diào)整還仍未到位。尤其是今年未完成房價調(diào)控目標(biāo)的城市，明年可能會面臨政策的從嚴或者加碼，價格有望出現(xiàn)切實下降。

　　據(jù)悉，目前已有?？?、中山、哈爾濱、深圳、廣州、上海、北京等城市明確表態(tài)樓市調(diào)控將繼續(xù)。樓市調(diào)控不變的大方向下，房價的軟著陸終將實現(xiàn)。