2011年，在限貸限購的調(diào)控基調(diào)下，廈門房地產(chǎn)市場演繹了一曲跌宕起伏、攝人心魄的變奏華章。據(jù)立丹行機(jī)構(gòu)發(fā)布的年報(bào)顯示，2011年廈門商品住宅供應(yīng)量大增，達(dá)歷史最高點(diǎn)，但市場需求卻大幅萎縮，銷售受阻，巨大的庫存壓力，導(dǎo)致供過于求局面將保持3-4年，2012年依然是負(fù)重前行。不過，對購房者來說，天平已經(jīng)向買方傾斜，未來3個(gè)月將是淘房的好時(shí)機(jī)。

　　史上最給力調(diào)控

　　為樓市急速降溫

　　2011年第一季，新國八條出臺、加息、房產(chǎn)稅試行、房價(jià)控制目標(biāo)出臺等一系列政策組合拳，將樓市調(diào)控力度推到歷史頂峰，受此影響，一季度住宅銷量迅速探底，3月份跌至今年最低點(diǎn)僅售9.5萬平方米。

　　之后第二、第三季度，隨著住宅供應(yīng)量的加大，推動(dòng)了市場交易量的攀升，尤其第三季度，全市商品住宅銷售面積達(dá)84萬平方米，同比增長75%。

　　但是第四季度，受限購令延續(xù)、首套貸款優(yōu)惠終止、貸款額度減少等政策影響，住宅銷售再度急轉(zhuǎn)直下，瞬間結(jié)凍，環(huán)比第三季度驟減六成。

　　綜觀2011年廈門樓市，雖然商品住宅銷售了約250萬平方米，比2010年還多，但截至12月底，全市住宅庫存量達(dá)21771套，約合289萬平方米，存銷比大幅度攀升至14.3，與2008年1月相當(dāng)，并有上升趨勢。這說明，市場的庫存壓力巨大，若開發(fā)商不能以價(jià)格實(shí)現(xiàn)“破冰”，那將面臨嚴(yán)酷的市場現(xiàn)實(shí)。

　　首置首改是主力

　　島外樓盤占優(yōu)勢

　　據(jù)立丹行機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2011年廈門商品住宅供銷中，首置產(chǎn)品（≤90㎡）供應(yīng)比例占33%，銷售比例為35%；改善產(chǎn)品（91-144㎡）供應(yīng)比例占46%，銷售比例為46%。
　　受限購限貸政策影響，首置和首改客群成為當(dāng)前的購房主力，而再改及高端客戶受政策壓抑，需求量呈嚴(yán)重下滑趨勢。

　　由于島內(nèi)住宅高端化趨勢已經(jīng)形成，因此島外性價(jià)比產(chǎn)品因吻合市場需求而成為銷售主場。

　　立丹行機(jī)構(gòu)年報(bào)顯示，2011年島外住宅供應(yīng)占全市69%，銷售比例占全市68%，接近7成。在全市住宅銷售面積前20的樓盤中，島外項(xiàng)目就占了16席。

　　另外，值得一提的是，異地來廈置業(yè)需求依然強(qiáng)勁，在限購政策的阻礙下，仍有30%左右的省內(nèi)客戶今年在廈買房。廈門本地剛需客戶則約占55%。

　　個(gè)盤降價(jià)已出現(xiàn)

　　全面降價(jià)未鋪開

　　從10月份開始，廈門就陸續(xù)有樓盤打出促銷信息，而到了12月份，個(gè)盤實(shí)質(zhì)性的降價(jià)開始出現(xiàn)，樓市破冰之旅正式拉開帷幕。但從目前的銷售形勢來看，降價(jià)樓盤的去化效果未能達(dá)到預(yù)期的火爆，而跟進(jìn)降價(jià)的樓盤數(shù)量也并未很多，因此整體住宅價(jià)格全面下行并未出現(xiàn)。

　　不過，由于明年調(diào)控政策依然從緊，且供應(yīng)攀升，存量劇增，中長期供應(yīng)過剩的局面，將導(dǎo)致“價(jià)格戰(zhàn)”的出現(xiàn)，明年價(jià)格普降化趨勢將蔓延。

　　因此，立丹行機(jī)構(gòu)認(rèn)為，明年上半年是供需價(jià)格博弈的關(guān)鍵時(shí)間，從市場大勢及政策走向來綜合分析，樓盤定價(jià)會相對理性，價(jià)格會適度下調(diào)，適合消費(fèi)者“淘房”。有意向買房的消費(fèi)者，尤其可關(guān)注未來3個(gè)月的市場情況。

　　立丹行機(jī)構(gòu)

　　明年或是最佳淘房季

　　2011年宏觀調(diào)控取得階段性成果，追高的房價(jià)得到控制。政府作為本輪變奏曲指揮者對市場的把握應(yīng)該說十分成功，但作為行政強(qiáng)制手段的限購政策依然受到市場的質(zhì)疑，不可能長期存在。未來宏觀調(diào)控結(jié)構(gòu)化調(diào)整是必然，預(yù)計(jì)明年下半年財(cái)稅政策有機(jī)會接力，房產(chǎn)稅、物業(yè)持有稅征收等財(cái)稅政策將進(jìn)一步試驗(yàn)而長期存在。

　　因此在這樣的宏觀背景下，市場價(jià)格必然隨著交易量速凍而隨之調(diào)整。明年上半年將是價(jià)格劇烈調(diào)整期，市場底部周期在3-5個(gè)月調(diào)整完畢，進(jìn)入相對穩(wěn)定供需平衡的下半年。

　　買方市場的形成，對購房者來說，有望介入博弈價(jià)格臨界點(diǎn)。以近年廈門島內(nèi)樓面地價(jià)8149元/平方米計(jì)算，加上建安成本、稅費(fèi)等，島內(nèi)價(jià)格臨界點(diǎn)在13000元/平方米，而島外價(jià)格臨界點(diǎn)在7500元/平方米。也就是說，明年島外均價(jià)7500-8000元/平方米，島內(nèi)均價(jià)13000-15000元/平方米將構(gòu)成新的價(jià)格博弈區(qū)間，消費(fèi)者可考慮出手。

　　城市年輪（中國）機(jī)構(gòu)

　　房價(jià)回歸價(jià)值之年

　　2012年，樓市發(fā)展的環(huán)境可歸結(jié)為“兩穩(wěn)一進(jìn)”。第一“穩(wěn)”即政策穩(wěn)，維持高管控，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖；第二“穩(wěn)”為市場穩(wěn)，力求平穩(wěn)運(yùn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！斑M(jìn)”則主要體現(xiàn)在樓市平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)上，尋求持續(xù)性的長效進(jìn)步，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，如房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)，繼續(xù)推進(jìn)保障房建設(shè)。

　　當(dāng)前市場成交放緩，在售房源大量存在，大批在建項(xiàng)目等待入市，凡此種種，都使得房價(jià)的下行壓力不斷加大。島內(nèi)外均已出現(xiàn)大盤實(shí)質(zhì)性降價(jià)，這一現(xiàn)象在2012年初還將不斷再現(xiàn)。2012年注定將成為房價(jià)回歸價(jià)值之年。

　　隨著房價(jià)逐漸回調(diào)到位，廈門本地人群和新廈門人的購房需求也將逐漸釋放。在市場力量和經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)的雙重支撐下，廈門樓市也會逐漸回暖。綜合各方面因素，鷺島樓市的復(fù)蘇有望在2012年下半年出現(xiàn)。

　　如果說，2011年樓市是在秋風(fēng)中步入冬天，那么2012年將是在冬天里等待春天的來臨。