房地產(chǎn)業(yè)2012年投資策略：房價尋底中的投資機會

來源:金融界 2011-12-31 16:24 http://www.sxstscl.cn/ 海峽都市報電子版

　　在房價拐點初現(xiàn)，第三輪調(diào)控政策初見成效之時，中央層面的政策全面放松概率不大。12年隨著土地市場的景氣度下降，房價實質(zhì)性調(diào)整的到來，地方政府對政策微調(diào)的動力將逐步增強。

　　2012年商品房新增供應面積增速將進入下降通道，同時，預計調(diào)控方向不變將使得銷售去化率進一步降低至78%。在潛在供應面積增速下降和銷售去化率持續(xù)走低的雙重影響下，我們預計2012年的商品房銷售面積同比增速為-3%。

　　預計2012年上半年開發(fā)商的資金危機將更為嚴峻。當更多的小型開發(fā)商頂不住資金壓力時，降價潮將從一二線城市向全國蔓延，我們判斷2012年房價在開發(fā)商庫存與資金的雙重壓力下房價仍有下行空間。隨著房價的調(diào)整，并考慮到地方政府對土地出讓金的依賴，調(diào)控力度可能將在三、四季度出現(xiàn)松動，從而帶動銷售回暖，價量達到新的平衡。

　　根據(jù)回歸分析，新開工面積累計同比較商品房銷售面積累計同比滯后8個月變化。我們預計2012年新開工面積增速將下滑9%。2012年新開工面積增速的負增長，將帶動施工面積的增速下降，進而使得房地產(chǎn)開發(fā)投資的減速增長。因此在經(jīng)濟大環(huán)境和調(diào)控政策不出現(xiàn)“黑天鵝”事件的前提下，我們預測2012年房地產(chǎn)行業(yè)投資增速為17%，將創(chuàng)近10年以來的新低。

　　我們以平均年齡在30歲的群體作為主力購房人群，未來仍有龐大的剛性需求群體支撐房地產(chǎn)行業(yè)的中長期發(fā)展，預計高峰期將出現(xiàn)在2015-2020年?？紤]到城市化率和人均居住面積的提高，預計未來4年中每年有11億方的新增潛在需求。

　　雖然目前上市房企的存貨壓力高于08年，但是業(yè)績鎖定性明顯好于08年，行業(yè)集中度進一步提高。11年三季度上市房企凈資產(chǎn)負債率創(chuàng)歷史新高，表明其長期償債能力持續(xù)惡化。其中龍頭公司由于負債結(jié)構(gòu)更為合理，短期資金安全。

　　維持板塊增持評級:后期對地產(chǎn)板塊表現(xiàn)最為有利的情況是房價適度調(diào)整-政策出現(xiàn)拐點-銷售回暖。目前來看，政策調(diào)控已接近底部，但拐點未現(xiàn)。房價出現(xiàn)實質(zhì)性下跌，從而刺激銷售回暖可能要在明年年中出現(xiàn)。板塊估值已接近08年最低點，但上市房企相比08年具有更強的風險抵抗能力。行業(yè)存在階段性的估值修復機會。若后期出現(xiàn)房價實質(zhì)性下跌，銷售回暖，以及M2見底回升，都將提升市場對政策面以及基本面見底的預期，從而帶來行業(yè)的趨勢性投資機會。