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      地產(chǎn)大佬集體看跌2012年房價 稱最高降30%

      來源:中國網(wǎng) 2012-01-11 11:08 http://www.sxstscl.cn/ 海峽都市報電子版

        昨日舉行的 “2012中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上,任志強、劉曉光和黃怒波等地產(chǎn)大佬紛紛亮出觀點,認為降價是今年房地產(chǎn)市場大勢所趨,爭論的焦點也僅限于降幅多少而已。其中,黃怒波最為悲觀,認為房價降幅甚至將高達30%。

        同時,近日瑞銀大中華研討會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2011~2012年度,全國商品住宅的供應(yīng)或超出需求20%~40%左右。根據(jù)瑞銀的估算,只有當新增供應(yīng)降低28%,市場才能重新回到平衡狀態(tài)。

        過量的新增供應(yīng),讓今年的房價走勢,可能在去年的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)下跌。瑞銀預(yù)測,今年上半年,房價會繼續(xù)下跌5%~20%,由于房地產(chǎn)市場的整體趨勢不被看好,今年國內(nèi)房地產(chǎn)股的估值也許會再創(chuàng)新低。

        難止房價下跌之勢

        在堅持調(diào)控政策不動搖,新增供應(yīng)仍處于高位的2012年,雖然開發(fā)商還不至于遭遇大面積洗牌,但房價下跌似乎已成為業(yè)內(nèi)共識。

        昨日,首創(chuàng)集團總裁劉曉光就在“2012中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上公開表示,今年的房價會有下浮的可能性,但并不會出現(xiàn)暴跌,跌幅應(yīng)該在“百分之十幾”。

        劉曉光的觀點得到了林達集團董事長李曉林 的贊同,他認為,如果今年GDP增幅達到7.5%,那么房價降幅將達到20%。陽光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖認為,“今年房價會有下調(diào),但是肯定不會是大幅下調(diào),因為政策收緊的極限已經(jīng)到來,現(xiàn)在開始慢慢回調(diào)?!狈缎_同時表示,二、三線城市房價不會出現(xiàn)較大的滑坡,但總體而言,不排除個別現(xiàn)金流非常緊張的項目為了活命,房價出現(xiàn)“跳水”。

        相比之下,中坤集團董事長黃怒波更悲觀。他認為,盡管信貸調(diào)控措施可能會改變,但本輪樓市調(diào)控不會停止,因此房價降幅應(yīng)該在30%。

        另外,令人擔(dān)憂的開發(fā)商資金鏈問題,在華遠地產(chǎn)總裁任志強看來,并沒到最糟糕的時候,2011年開發(fā)商的開發(fā)資金和到位資金的比例是1:1.78,僅比2009年略低。他認為,房地產(chǎn)沒有媒體說得那么悲觀,但在現(xiàn)有政策下,今年的開發(fā)商土地購置量仍將呈現(xiàn)下降趨勢,并可能會持續(xù)較長時間。

        新增供應(yīng)超需求

        上海易居房地產(chǎn)研究院此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至去年12月底,包括北上廣深等一線城市在內(nèi)的十大典型城市平均銷存比已經(jīng)達到14.4,已經(jīng)達到了兩年內(nèi)的新高,呈現(xiàn)迅速上升勢頭。而包括杭州、南京在內(nèi)的典型二線城市新建商品住宅存銷比快速上漲,由1月的6.0上升到12月的15.3。

        在市場去庫存嚴峻的情況下,超過常規(guī)需求的新增供應(yīng),顯然會讓未來的市場更加趨于悲觀。根據(jù)預(yù)測,今年的新增商品住房供應(yīng)將達到11.13億平方米,比去年的10.3億平方米更高,但市場需求量據(jù)預(yù)測僅為8.04億平方米。

        瑞銀執(zhí)行董事李智穎由此認為,遠遠超過需求的供應(yīng),對市場的影響,甚至超過了目前尚不明朗的政策,成為令房價下跌的最主要因素。

        瑞銀的上述供應(yīng)量的預(yù)測,有來自各地統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以印證。上海市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,1~11月商品住宅新開工面積2187.02萬平方米,增長19.1%,但同期商品住宅銷售面積僅為1211.7萬平方米。

        但中房信分析師薛建雄說,上述新開工的數(shù)據(jù),包括了保障房。只是,排除掉保障房,以目前的銷售量來看,新增供應(yīng)確實比較大。

        只是過量的新增供應(yīng)存在種種不確定性。上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉說,市場成交的低迷,會令開發(fā)商放慢施工速度。而薛建雄則認為,當銀根放松,或者樓市調(diào)控政策放松時,暫時大于目前銷售的實際供應(yīng)會被市場釋放的巨大需求所吸納,重新產(chǎn)生供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

        瑞銀的研究也指出,在2008年調(diào)控政策放松后,廣州、深圳和北京均出現(xiàn)大幅月銷量反彈的現(xiàn)象。其中廣州的成交量反彈一度甚至同比超過145%。

        信托“爆倉”可能性小

        為了避免樓市調(diào)控帶來的不利影響,開發(fā)商作出棄宅轉(zhuǎn)商的調(diào)整。

        瑞銀統(tǒng)計顯示,2011年寫字樓的新開工量甚至較2010年同比增加了近50%,而零售類地產(chǎn)的新開工量同比增加超過了20%。

        但李智穎說,她并不看好開發(fā)商的上述轉(zhuǎn)型。因為內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),大多用于銷售,而非持有。在開發(fā)量增大的情況下,商業(yè)地產(chǎn)的銷售競爭也會變得更加激烈,進而放慢銷售速度。

        事實上,瑞銀統(tǒng)計的十多家內(nèi)地房企中,側(cè)重發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的SOHO中國和人和商業(yè)等的銷售情況并不佳。截至去年9月底,SOHO中國的銷售目標實現(xiàn)率僅為45%,而人和商業(yè)的銷售目標實現(xiàn)率也只有62%。

        在銷售放慢的背景下,開發(fā)商的流動性有可能進一步趨緊。瑞銀認為,如果2012年的銷售同比下降30%,大部分公司都會遇到現(xiàn)金流壓力。而由于土地出讓收入的下滑,土地增值稅的清算速度會加快。因此,瑞銀并不看好內(nèi)地房地產(chǎn)股今年的盈利,稱整體估值將創(chuàng)新低。

        不過,對開發(fā)商來說,今年也不全是壞消息。在答復(fù)關(guān)于今年上半年是否會出現(xiàn)大規(guī)模的信托“爆倉”時,李智穎說,至少在香港上市的房地產(chǎn)公司將很少遇到這類問題。截至去年3季度末,房地產(chǎn)業(yè)未償信托貸款已同比減少6%,較二季度下跌46%。而在他們接觸的房地產(chǎn)公司中,大多數(shù)選擇以銀行貸款來償還到期信托貸款,而不是借新的信托借款。

        另外,由于存款準備金率的下調(diào),按揭貸款的發(fā)放期將由現(xiàn)在至少3~6個月縮減下來,而大多數(shù)公司的負債率也將會較去年有所改善。

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