自救還是擴(kuò)張？留退路還是找出路？1月5日，新聞不斷的綠城中國(guó)一天之內(nèi)連發(fā)四個(gè)公告，宣布分別轉(zhuǎn)讓無(wú)錫項(xiàng)目、杭州綠城蘭園、新華造紙廠項(xiàng)目以及上海東海廣場(chǎng)二期，頻繁的股權(quán)融資頓時(shí)引發(fā)業(yè)界高度關(guān)注。據(jù)悉，轉(zhuǎn)讓三地4個(gè)項(xiàng)目將給綠城帶來(lái)近3億元的收入，加上此前已順利轉(zhuǎn)讓的外灘證大地王項(xiàng)目，總金額達(dá)到13億元左右。

如此密集地進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，綠城顯然已經(jīng)啟動(dòng)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平于去年11月初就曾提及的“危機(jī)應(yīng)對(duì)預(yù)案”。盡管宋衛(wèi)平在回應(yīng)媒體時(shí)并不諱言，自稱轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目是因?yàn)楝F(xiàn)金流緊張，并稱這是合適的、自然的平常事，但對(duì)于房企而言，土地、物業(yè)畢竟彌足珍貴，股權(quán)更是直接關(guān)系公司的決策權(quán)限和利潤(rùn)份額，綠城通過(guò)這種高成本的融資方式化險(xiǎn)為夷，多少有些“斷腕求生”的意味。

　　【現(xiàn)象】

　　股權(quán)交易趨于頻繁

　　資金難題普遍化

　　“綠城近期充實(shí)資金的舉動(dòng)，目前在全國(guó)性的大型房企中還并不多見(jiàn)，但在成交量下滑、資金被庫(kù)存套牢、融資難度加大的多面夾擊下，如何補(bǔ)充資金、增加流動(dòng)性，已經(jīng)成為房企普遍面臨的一個(gè)難題?！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張?jiān)聦?duì)記者表示，“綠城的現(xiàn)狀不過(guò)是當(dāng)下樓市的一個(gè)縮影，2012年房企融資或以價(jià)換量的現(xiàn)象極有可能愈演愈烈。”

　　實(shí)際上，2011年樓市股權(quán)變動(dòng)交易頻繁。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2011年交易市場(chǎng)共出現(xiàn)近500宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易（不包含關(guān)聯(lián)交易），涉及金額超過(guò)1500億元；規(guī)模股權(quán)交易達(dá)124宗，交易總金額達(dá)471.76億元，均創(chuàng)歷史新高。

　　另?yè)?jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部不完全統(tǒng)計(jì)，2011年上市房企中，股權(quán)出讓共183宗，與去年相比增加72宗，增長(zhǎng)65%（見(jiàn)下表）。在房企資金充實(shí)度大大降低而存貨積壓嚴(yán)重的情況下，2012年房企的股權(quán)并購(gòu)仍會(huì)繼續(xù)。

　　房企陷入窘境

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅透露，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓其實(shí)一直以來(lái)都比較普遍，只不過(guò)其中一些房企的規(guī)模不是很大，受到的關(guān)注度相對(duì)較少。由于目前民間融資一則需要較高的回報(bào)率，二則需要一個(gè)較長(zhǎng)的周期，通過(guò)銀行融資或股市融資在當(dāng)下可謂困難重重，加之房地產(chǎn)信托被叫停，資金鏈緊張的房企目前能走的路就是轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán)，拋售房產(chǎn)或在建項(xiàng)目等實(shí)物資產(chǎn)了。

　　郭毅指出，樂(lè)觀一點(diǎn)看，通過(guò)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)出讓股權(quán)至少能夠快速獲得寶貴的資金，分?jǐn)偽磥?lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　“中小房企往往只有一兩個(gè)項(xiàng)目，可以最大程度地壓縮成本，以保證企業(yè)支撐更長(zhǎng)時(shí)間；而大型房企則是全國(guó)性滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，土地成本、人員成本、施工成本、營(yíng)銷成本累加起來(lái)，并不排除被壓垮的可能?！惫闳缡欠治?。

　　郭毅的分析不無(wú)道理。2011年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受到樓市調(diào)控的強(qiáng)烈沖擊，成交量低迷、銷售業(yè)績(jī)普遍下滑，銷售回籠資金滯緩。

　　在多重政策的調(diào)控下，銀根緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)的“暴利光環(huán)”已漸漸黯淡。除部分資金雄厚的房企外，一些房企在維持正常的資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題上顯得相對(duì)吃力，在千方百計(jì)通過(guò)擴(kuò)大融資補(bǔ)充流動(dòng)性的同時(shí)，負(fù)債率也在不斷攀升。陷入窘境的房企只好通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易、投資其他行業(yè)等方式實(shí)現(xiàn)資金騰挪，尋求逆境突圍。

　　【剖析】

　　地產(chǎn)“洗牌”不可避免

　　房企業(yè)績(jī)分化明顯

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年，在131家上市房企財(cái)務(wù)報(bào)告中，持續(xù)顯示存貨凈額的房企共有125家，截至3季度末存貨凈額共1.34萬(wàn)億元。比去年年末增長(zhǎng)28.6%，各季度持續(xù)增加。

　　旺市之下，大量存貨往往被視為房企未來(lái)盈利能力和擴(kuò)張能力的體現(xiàn)，但在當(dāng)前樓市低迷、融資和銷售形勢(shì)嚴(yán)峻的情況下，存貨或?qū)⒀葑兂蔀榉科笪磥?lái)經(jīng)營(yíng)的隱患。存貨高企，意味著銷售周期被拉長(zhǎng)，大量資金被套牢。一旦大量的土地和待建工程由存貨轉(zhuǎn)為可售供應(yīng)，房企只好不斷注入資金。

　　房企負(fù)債率上升同樣成為房企面臨的一大問(wèn)題。2011年，銀行信貸額度的收緊使得房企能夠獲得的銀行貸款減少，不得不依賴于私募基金、企業(yè)債券等其他渠道的融資，從而承擔(dān)起更高的融資成本。

　　在2012年調(diào)控持續(xù)的背景下，部分房企的銷售回款極有可能無(wú)法填補(bǔ)先前的負(fù)債，維持正常的資金周轉(zhuǎn)。記者了解到，在滬深股市上市的131家房企中，2011年3季度末負(fù)債率較1季度上升的房企共有80家，占比61%。對(duì)于負(fù)債率過(guò)高的房企，2012年的銷售壓力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于去年。

　　與此同時(shí)，房企業(yè)績(jī)的分化已經(jīng)日趨明顯。2011下半年開(kāi)始，中小房企各月銷售份額均不足四分之一，每月銷售業(yè)績(jī)維持在20至30億元水平。而在上半年部分月份，如2月和5月，中小房企的銷售份額尚能接近四成，單月業(yè)績(jī)最高超過(guò)60億元。隨著限購(gòu)政策的持續(xù)，中小房企項(xiàng)目銷售受到的影響尤為顯著。

　　鑒于此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析稱，2012年多數(shù)中小房企的經(jīng)營(yíng)壓力將會(huì)倍增。一方面，中小房企在售項(xiàng)目的銷售數(shù)量與結(jié)構(gòu)較為單一，價(jià)格缺乏更大的調(diào)整空間，市場(chǎng)份額可能遭到大型房企的再度擠壓；另一方面，中小房企北京商品房庫(kù)存市值不少于3500億，大量資金被套牢，加之傳統(tǒng)融資渠道很難有放寬的可能性，后續(xù)開(kāi)發(fā)資金的枯竭無(wú)疑會(huì)對(duì)房企造成重壓。如此一來(lái)，房企并購(gòu)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象或?qū)⒏宇l繁。

　　淡市求存方式各異

　　房企并購(gòu)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)疑將促使行業(yè)洗牌、整合加劇。部分實(shí)力房企如融創(chuàng)、SOHO中國(guó)等，由此獲得了低價(jià)購(gòu)得土地和在建項(xiàng)目等資源的良機(jī)，提高了競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)占有率。而像綠城中國(guó)這樣的大型房企如今也開(kāi)始積極轉(zhuǎn)讓股權(quán)，則促使那些在資金方面捉襟見(jiàn)肘的中小房企，將更為謹(jǐn)慎地調(diào)整銷售策略和融資方式。

　　對(duì)于房企而言，股權(quán)出讓等融資方式多少有著“逼于無(wú)奈”的意味。

　　在張?jiān)驴磥?lái)，若非面臨較大的資金風(fēng)險(xiǎn)或有意淡出房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企一般不會(huì)選擇出售土地或項(xiàng)目，何況當(dāng)前轉(zhuǎn)手項(xiàng)目也很難獲得更多的利潤(rùn)回報(bào)。在未來(lái)的政策調(diào)控周期內(nèi)，房企降價(jià)或低價(jià)出售仍將是主流，大多數(shù)房企將會(huì)選擇最順應(yīng)市場(chǎng)的銷售策略，通過(guò)以價(jià)博量、快速銷售實(shí)現(xiàn)資金回收。那些以低價(jià)收購(gòu)項(xiàng)目的房企，未來(lái)無(wú)疑掌握著更大的降價(jià)空間，在市場(chǎng)上的主動(dòng)地位也將繼續(xù)得到鞏固。

　　對(duì)于“降價(jià)”一說(shuō)，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示贊同。郭毅向記者表示，大規(guī)模的降價(jià)是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都無(wú)法回避的問(wèn)題。即使是國(guó)企、央企，同樣也存在業(yè)績(jī)方面的考核。無(wú)論是在價(jià)格泡沫嚴(yán)重的一線城市，還是在房?jī)r(jià)相對(duì)虛高的二三線城市，不降價(jià)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。去年以來(lái)，北京的樓市成交量已經(jīng)停滯了相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，樓市降價(jià)的時(shí)間窗口已然到達(dá)。

　　【縱深】

　　危機(jī)：危中有機(jī) 轉(zhuǎn)危為機(jī)

　　“強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱”，當(dāng)一場(chǎng)樓市寒冬到來(lái)時(shí)，有人叫苦不迭，有人卻能沉穩(wěn)應(yīng)對(duì)，更有人借機(jī)擴(kuò)張，上演了一場(chǎng)實(shí)實(shí)在在的“優(yōu)勝劣汰”。

　　正如一位業(yè)內(nèi)專家所言，資金鏈充盈、能根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整合理開(kāi)發(fā)節(jié)奏，加快出售現(xiàn)有存貨，保障穩(wěn)健的財(cái)務(wù)情況，理性儲(chǔ)備土地的房企，將會(huì)迎來(lái)更好的發(fā)展。

　　●SOHO中國(guó)底價(jià)拿地

　　2011年，面對(duì)高壓的調(diào)控政策和不太明朗的市場(chǎng)前景，一部分資金充裕的開(kāi)發(fā)商采用了現(xiàn)金為王、減少購(gòu)地、加快清理庫(kù)存的經(jīng)營(yíng)策略；另一部分財(cái)務(wù)穩(wěn)健的開(kāi)發(fā)商，則在弱市下積極斬獲性價(jià)比高的地塊。

　　以SOHO中國(guó)為例，2011年一直在積極拓展在城市核心區(qū)域的版圖，在以最高溢價(jià)率失意北京CBD3塊地塊后，終于在上海斬獲新地。2011年12月29日，SOHO中國(guó)以40億元人民幣間接收購(gòu)上海海之門(mén)房地產(chǎn)有限公司50%的股權(quán)，進(jìn)而收購(gòu)上海2010年地王外灘8-1地塊50%的權(quán)益。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，上海外灘8-1地塊占地面積為4.5萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積27萬(wàn)平方米，于2010年2月1日被上海證大以92.2億元成交，折合樓面價(jià)34148元/平方米，以總價(jià)刷新了當(dāng)時(shí)上海地王新紀(jì)錄。SOHO中國(guó)此次收購(gòu)，意味著這塊儲(chǔ)備了近2年的核心商業(yè)地塊現(xiàn)在僅80億元，賬面縮水了12個(gè)億，下跌了13.04%。

　　●融創(chuàng)中國(guó)逆勢(shì)擴(kuò)張

　　融創(chuàng)中國(guó)的逆勢(shì)擴(kuò)張同樣引人注目。2011年12月16日，融創(chuàng)中國(guó)附屬公司融創(chuàng)奧城、融創(chuàng)恒基與方興地產(chǎn)旗下子公司上海拓豐以30.67億元，競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)地塊。據(jù)媒體報(bào)道，融創(chuàng)早在2008年就已經(jīng)看上了這個(gè)“高端地塊”，當(dāng)時(shí)拿地的話至少需要40億，此次底價(jià)獲得該地塊相當(dāng)于凈賺10億。

　　就在上周，融創(chuàng)中國(guó)全資附屬公司融創(chuàng)置地剛剛與綠城地產(chǎn)簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，綠城地產(chǎn)向融創(chuàng)置地出售湖濱置業(yè)51%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣5100萬(wàn)元。短短幾個(gè)月間，融創(chuàng)中國(guó)的攻城略地之舉可謂高調(diào)，其董事長(zhǎng)孫宏斌也不忘在微博上強(qiáng)調(diào)“現(xiàn)金流盡管放心”，直言自己“不會(huì)被同一塊石頭絆倒兩次”。

　　此外，城建、萬(wàn)科、首開(kāi)和金隅紛紛在京逆勢(shì)購(gòu)地，全年的交易金額依次為64億、32億、28億和19億。由此可以預(yù)見(jiàn)這四家房企住宅供應(yīng)必會(huì)后勁十足，將在2012-2014年推出更多的住宅項(xiàng)目，成為住宅供應(yīng)的主力企業(yè)。

　　和中小房企蕭瑟過(guò)冬的局面形成對(duì)比，大型房企的“風(fēng)景依舊獨(dú)好”并非毫無(wú)來(lái)由。

　　得益于調(diào)控后的迅速應(yīng)變，調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏和定位，積極順應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，在京耕耘的大型房企如萬(wàn)科、龍湖等，全年銷售業(yè)績(jī)依然可觀。如萬(wàn)科今年入市全部以中低端剛需盤(pán)為主，并且價(jià)格逐期回落，使得萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、云灣家園、萬(wàn)科幸福匯的簽約率已過(guò)七成。龍湖時(shí)代天街底價(jià)入市引發(fā)熱銷，也早已為業(yè)界所熟知。

　　另外，大型房企的在售項(xiàng)目數(shù)量較多，各類型產(chǎn)品均有布局，可以應(yīng)市調(diào)整銷售重點(diǎn)、分散風(fēng)險(xiǎn)，這也是其銷售業(yè)績(jī)“屹立不倒”的重要因素。

　　股權(quán)轉(zhuǎn)讓還將時(shí)有發(fā)生

　　●陳志（北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)）

　　部分房企的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為其實(shí)是在預(yù)料之中的，這在2012年第一季度、第二季度也可能時(shí)有發(fā)生，原因在于貨幣政策趨緊，海外融資、房地產(chǎn)信托等融資途徑漸漸不再可行，開(kāi)發(fā)商目前的融資渠道變窄，時(shí)間越長(zhǎng)，房企有能力攤銷的成本就越少。

　　剛性需求人群、改善型需求人群持續(xù)觀望，推遲了出手買房的時(shí)間，導(dǎo)致市場(chǎng)成交量大幅下降，房企無(wú)法快速實(shí)現(xiàn)銷售資金回籠，在資金鏈的重壓下不得不選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　降價(jià)對(duì)于房企而言，同樣是迫不得已的行為。目前市場(chǎng)上一些房企的降價(jià)動(dòng)力不足，一方面是因?yàn)橐呀祪r(jià)項(xiàng)目尚未換來(lái)市場(chǎng)成交量的認(rèn)可，另一方面是出于對(duì)實(shí)際成本和融資能力的考量。由于土地成本是支撐房?jī)r(jià)的一個(gè)絕對(duì)臺(tái)階，導(dǎo)致目前市場(chǎng)上降價(jià)空間較大的項(xiàng)目往往是拿地成本偏低的。目前來(lái)看，規(guī)模較大的房企尚未淪落到必須賠本自保的地步，因而不排除一些房企還在等待更為適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)?！?/P>