購(gòu)房者在觀看樓盤模型。

　　制表：齊華偉

　　業(yè)內(nèi)稱降幅有限消費(fèi)者關(guān)注降多少

　　跌宕起伏的2011年樓市“大片”落下帷幕。在各項(xiàng)調(diào)控政策，特別是本地“限價(jià)令”影響下，中山樓市整體呈現(xiàn)出前高后低的“虎頭蛇尾”狀。而2012年政策仍將是左右樓市的關(guān)鍵因素，有分析認(rèn)為今年樓市降價(jià)不是問(wèn)題，而是降多少的問(wèn)題，業(yè)內(nèi)分析中山降幅有限。

　　回顧：調(diào)控效果明顯漲幅得到控制

　　成交：土地冷住宅平商鋪熱

　　土地方面，2011年全市通過(guò)招拍掛等公開(kāi)方式出讓和轉(zhuǎn)讓的土地共412宗，面積約13261畝，成交金額約94.65億元，在面積和成交金額上分別比2010年下跌14.9%和16.6%。這顯示出，隨著調(diào)控政策深入，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆槊黠@減弱。

　　住宅方面，2011年全年中山累計(jì)成交一手住宅53540套，面積約610.43萬(wàn)平方米，[數(shù)據(jù)來(lái)源：1～11月份來(lái)自中山市國(guó)土資源局，12月份來(lái)自易居中國(guó)（CRIC），下同。]分別比2010年增長(zhǎng)3.7%和3.9%。從整體走勢(shì)上看，下半年由于本地調(diào)控政策收緊，成交明顯弱于上半年。此外，根據(jù)合富輝煌西部區(qū)域公司中山市場(chǎng)部的統(tǒng)計(jì)，去年中山商品房成交面積已從2010年的全省第三位升至第二位，僅次于廣州。

　　在非住宅方面（包括商鋪、寫字樓和車庫(kù)等），去年累計(jì)成交約1.6萬(wàn)套，面積約104萬(wàn)平方米，分別比2010年增長(zhǎng)了13%和23%，顯示出調(diào)控讓非住宅類項(xiàng)目增長(zhǎng)明顯。

　　在區(qū)域上，坦洲、火炬開(kāi)發(fā)區(qū)、東區(qū)、沙溪、三鄉(xiāng)、西區(qū)、東升、南朗名列前茅。這表明南部鎮(zhèn)區(qū)和泛城區(qū)仍是成交的主力，而東升由于供應(yīng)量激增及城軌等利好因素帶動(dòng)也異軍突起。

　　價(jià)格：非住宅漲幅高過(guò)住宅

　　一手住宅均價(jià)方面，總體表現(xiàn)為前高后低，特別是在去年10月份開(kāi)始限制發(fā)放大戶型預(yù)售證之后，均價(jià)從9月份6336元/平方米的全年頂點(diǎn)開(kāi)始掉頭下滑，并在11月份限價(jià)令出臺(tái)后跌至谷底。去年一手樓均價(jià)約為5815元/平方米，比2010年5273元/平方米的全年均價(jià)上漲了10.3%，而這個(gè)數(shù)據(jù)2010年比2009年的增幅是20%。這表明在樓市調(diào)控目標(biāo)限制下，至少在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上房?jī)r(jià)上漲得到了有效控制。

　　在非住宅方面，2011年前11個(gè)月均價(jià)為6431元/平方米，比2010年5540元/平方米的水平上漲了16%，說(shuō)明調(diào)控對(duì)控制非住宅價(jià)格上漲影響較小。

　　從以建筑面積144平方米為界“大戶型”和“小戶型”的情況來(lái)看，這兩類戶型的均價(jià)最高值基本出現(xiàn)在6～8月份，其中城區(qū)“大戶型”在6月份達(dá)到最高價(jià)8690元/平方米，鎮(zhèn)區(qū)則在8月份達(dá)到頂峰的7454元/平方米。從總體來(lái)看，上半年，這兩種戶型的價(jià)格漲幅城區(qū)都要大于鎮(zhèn)區(qū)城區(qū)；而下半年，城區(qū)“小戶型”和鎮(zhèn)區(qū)“大戶型”的跌幅要更加明顯，這顯示價(jià)格在限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)5800元/平方米左右的樓價(jià)松動(dòng)的動(dòng)作更大。

　　預(yù)測(cè)：政策走勢(shì)是關(guān)鍵影響因素

　　供求：剛需仍猛整體不樂(lè)觀

　　合富輝煌西部區(qū)域公司認(rèn)為，去年商品房及住宅的新增量都達(dá)到新高，同比新增近八成，考慮到去年商住土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣等的因素，今年新增量可能有所放緩。

　　合富輝煌的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年年底中山市住宅存量總套數(shù)達(dá)52028套，其中100～144平方米的住宅存量居首位，其次是90～100平方米單位。合富輝煌表示，去年年底有關(guān)部門暫緩發(fā)放144平方米以上戶型預(yù)售證及限價(jià)令等措施，使得120～144平方米左右的戶型積壓。

　　在客戶需求方面，合富輝煌認(rèn)為，限價(jià)之后東區(qū)遠(yuǎn)洋城天驕、橫欄遠(yuǎn)洋啟宸等項(xiàng)目開(kāi)盤熱賣說(shuō)明了中山市場(chǎng)需求還存在較大空間，且剛需占較大比重。全國(guó)樓市在去年走低后，若今年第一季度繼續(xù)走低，則會(huì)吸引部分原本觀望的客戶出手，因中山本地市場(chǎng)對(duì)于120平方米左右的戶型更為鐘愛(ài)，預(yù)計(jì)2012年前兩季度市場(chǎng)在120平方米~144平方米的戶型成交會(huì)有所上揚(yáng)。

　　合富輝煌分析，因去年年底積壓的簽約及大盤的解凍本年度上半年的成交量會(huì)有所抬升，但下半年或有所回落，由于全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)向下，所以中山房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走向并不樂(lè)觀。

　　世聯(lián)地產(chǎn)去年底發(fā)布的2011年第四季度購(gòu)房者信心指數(shù)報(bào)告顯示，七成首次置業(yè)者預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)將下跌，不過(guò)中山購(gòu)房者的信心指數(shù)為56.5，在列入?yún)⒖嫉?6個(gè)重點(diǎn)城市中名列第二。

　　漲跌：降幅多少才是問(wèn)題關(guān)鍵

　　政策走勢(shì)將成為影響樓市成交和價(jià)格走勢(shì)的關(guān)鍵因素已成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)。

　　價(jià)格方面，合富輝煌認(rèn)為，去年限價(jià)在5800元/平方米，對(duì)市場(chǎng)最大的影響是給了購(gòu)房者一個(gè)明確的心理價(jià)位，今年預(yù)計(jì)依然會(huì)有類似的調(diào)控目標(biāo)，這無(wú)疑也會(huì)給客戶一個(gè)心理價(jià)位的提示；同時(shí)考慮到中山本為價(jià)格洼地及不限購(gòu)等因素，預(yù)計(jì)在中山的幾大開(kāi)發(fā)商采取像一線城市猛降的措施的可能性不大。

　　世聯(lián)地產(chǎn)的一份報(bào)告顯示，中山認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌的購(gòu)房者比例在51%，房?jī)r(jià)的期望跌幅是26%，期望最低降幅是13%，是全國(guó)16個(gè)重點(diǎn)城市中成為購(gòu)房者最樂(lè)觀的城市。世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，各類購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)下跌比例的大幅增加，意味著購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期已經(jīng)形成，未來(lái)擺在絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商面前的一個(gè)重要問(wèn)題將不再是降不降的問(wèn)題，而是降多少的問(wèn)題。

　　資深業(yè)內(nèi)人士黃峻則認(rèn)為，樓市成交量會(huì)在2012年下半年有效放大，總體樓市會(huì)表現(xiàn)為價(jià)格平穩(wěn)、成交量不斷放大、市場(chǎng)慢慢熱身。黃峻建議，剛需購(gòu)房者要多在性價(jià)比上下工夫，位于樓市兩頭的小戶型和具有資源優(yōu)勢(shì)的高端別墅走勢(shì)會(huì)相當(dāng)好，而商業(yè)地產(chǎn)還是熱點(diǎn)，但不要盲目投資。（文/記者齊華偉圖/記者于濤除署名外）