近日,各大開發(fā)商陸續(xù)公布了2011年銷售業(yè)績。在全國商品房銷售面積和銷售額增速大幅回落的情況下,開發(fā)商業(yè)績加劇分化,采取高周轉(zhuǎn)策略的房企業(yè)績明顯比追求高毛利率的房企更為亮眼。而面對2012年的樓市探底期,開發(fā)商紛紛擺出謹(jǐn)慎的態(tài)度,多持現(xiàn)金為王的策略,房企去庫存化將加速。
房企業(yè)績分化加劇兼并重組風(fēng)起云涌
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2011年,全國商品房銷售額59119億元,增長12.1%,增速比上年回落6.8個百分點。然而不少已公布2011年業(yè)績的房企憑借高周轉(zhuǎn)策略在弱市之中仍然創(chuàng)造了輝煌的業(yè)績。
從增速上看,最令市場驚奇的便是融創(chuàng)中國,銷售額達192億元,同比增長130%,創(chuàng)造了逆市上揚的最大奇跡。而緊隨其后的恒大,銷售額同比增長59.4%,達803.9億元。其余還有佳兆業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、保利香港、碧桂園,同比增速分別為52%、48%、39%和31%。而受益于降價促銷,中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)和萬科也都跑贏了大勢,銷售額分別上漲29.8%、14.8%和12.37%。
然而一些追求高毛利率和土地升值溢價的房企,在增速上卻落在了行業(yè)平均水平之后。其中領(lǐng)跌者便是下滑幅度高達37.85%的綠城中國,其后還有首創(chuàng)置業(yè)、富力地產(chǎn)、雅居樂分別下滑11.4%、7%和2.48%。
這一年,房企兼并重組風(fēng)起云涌,很多小型開發(fā)商被淘汰出局。北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2011年股權(quán)交易市場出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易,涉及金額超過1300億元。同時,房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模股權(quán)變動(交易額超過千萬或股權(quán)變動比例超過10%)超過124宗,交易金額471.76億,創(chuàng)歷史新高。
還有不少房企為了分散風(fēng)險,開始跨行業(yè)、多業(yè)態(tài)發(fā)展。廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司研究中心許婉婷告訴記者,2011年,開發(fā)商除了涉足旅游、商業(yè)、養(yǎng)老等地產(chǎn)領(lǐng)域,跨行業(yè)發(fā)展副業(yè)的例子也不少。恒大、富力、萬達進軍足球界,廣州美林基業(yè)集團建養(yǎng)豬場,新湖中寶(600208,股吧)、華業(yè)地產(chǎn)(600240,股吧)、萊茵置業(yè)(000558,股吧)、綠景地產(chǎn)、鼎立股份(600614,股吧)等中小型房企涉及礦業(yè)領(lǐng)域,濱江控股進入生物制藥領(lǐng)域,而一向?qū)W⒂诤勒_發(fā)的星河灣,日前也謀劃籌組茅臺(600519,股吧)代理公司,兼職賣白酒。
房企過冬,可謂八仙過海,各顯神通,然而業(yè)績的分化卻在加劇。房企銷售額前30強的市場集中度已從2010年的16.56%提升到了2011年的17.24%。
開發(fā)商拿地更謹(jǐn)慎賣樓更積極
對于開發(fā)商而言,艱難的2011年已經(jīng)過去,而更讓其捉摸不定的2012年已經(jīng)開始。不論是房企老總的公開言論,還是上市房企的公告,都透露出了開發(fā)商的謹(jǐn)慎態(tài)度。
萬科總裁郁亮2011年底就發(fā)表了萬科的“過冬策略”:現(xiàn)金為王、積極賣樓、謹(jǐn)慎拿地、精細管理、鍛煉身體。
而恒大也一改前兩年的大躍進風(fēng)格,將2012年合約銷售目標(biāo)確定在了800億元,低于2011年的銷售額。恒大集團董事局主席許家印說,“提升管理、穩(wěn)步增長”成為今年恒大發(fā)展的基調(diào),恒大年內(nèi)不會購買新的土地。2011年樓市黑馬的此番選擇,表明了其對2012年樓市的謹(jǐn)慎態(tài)度。
龍湖地產(chǎn)則表示,2012年,將繼續(xù)堅持“高周轉(zhuǎn)”銷售策略,憑借過硬的產(chǎn)品力和快速的市場應(yīng)變力,進一步提升抵御市場風(fēng)險的能力。
2011年憑借區(qū)域多元化戰(zhàn)略布局穩(wěn)住業(yè)績的雅居樂表示,2012年將密切關(guān)注市場動態(tài),提供足夠的貨量,以把握市場好轉(zhuǎn)時的銷售良機。并將以面積約100平方米的產(chǎn)品為主,以便快速回籠現(xiàn)金。
同時,合景泰富2011年利用加快商業(yè)地產(chǎn)的工程進度及推售和多元化的融資渠道,包括發(fā)行美元債券及向境外銀行募集貸款,應(yīng)對樓市寒冬。而2012年,“面對嚴(yán)峻的市場環(huán)境將保持審慎,使自身能處于有利的戰(zhàn)略地位以應(yīng)對各種市場變化。期望通過產(chǎn)品及城市的優(yōu)化組合達至均價的增長?!?/P>
顯然,開發(fā)商對于2012年形勢的判斷并不是太樂觀,因此開始摒棄囤地漲價牟取暴利的模式,轉(zhuǎn)投高周轉(zhuǎn)、現(xiàn)金為王。
信貸將繼續(xù)壓縮降價清倉動力加大
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2011年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元,比上年增長14.1%,增速比上年回落12.1個百分點。其中,國內(nèi)貸款12564億元,與2010年的12540億元持平。
顯然,在樓市調(diào)控和信貸管控下,房企想從銀行借錢沒那么容易。工行日前提出2012年信貸投放要執(zhí)行“三支持四壓縮”政策,其中房地產(chǎn)就是工行未來三年逐步壓縮信貸總量的四大行業(yè)之一。
而世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)研究顯示,2011年房企一直抗到最后才降價的原因在于資金緊張程度不及2008年,但是進入2012年,隨著償付債務(wù)密集到期以及銷售不暢,房企很容易出現(xiàn)流動性危機。
世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松說,“此前,房企的庫存規(guī)模決定了企業(yè)的利潤,但是當(dāng)市場轉(zhuǎn)向時,高庫存卻成為傷害企業(yè)的源頭。2012年開發(fā)商必須面對即將到來的債務(wù)危機,現(xiàn)金流的問題越早處理越好,就怕到時候差一口氣,被憋死了,那是最悲慘的。因此,必須想盡一切辦法拼命收錢,這不是為了抄底,而是為了保命?!?/P>
由此看來,在2012年成交量何時能夠反彈,能反彈到什么程度尚不明朗的情況下,去庫存便成為保護房企不受流動性危機威脅的有效方式。
陳勁松說,干降沒量的陰跌對房地產(chǎn)行業(yè)的傷害最大。2012年,政策不會放松已經(jīng)是業(yè)內(nèi)共識,因此開發(fā)商是有動力迅速降價的,迅速探底對房地產(chǎn)行業(yè)非常重要?!艾F(xiàn)在開發(fā)商定價時,不再用以前業(yè)內(nèi)常用的比較法,問競爭項目賣多少錢了,而是會問多少錢才能賣掉,這是市場探底期的一大特征?!?/P>
世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為,2012年房地產(chǎn)行業(yè)將迎來去庫存化周期。而從開發(fā)商的表態(tài)上看,“高周轉(zhuǎn)”也的確成了房企2012年的主流策略,去庫存化將加速。