房價堅冰正在消融。國家統(tǒng)計局18日公布的數(shù)據(jù)顯示，1月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比全部止?jié)q。接受《經(jīng)濟參考報》采訪的專家認為，在調(diào)控依然從嚴的形勢下，樓市“拐點”加速到來。專家們預(yù)計，未來房價回調(diào)趨勢仍將持續(xù)。

　　房價繼續(xù)保持下跌態(tài)勢

　　統(tǒng)計顯示，1月，全國70個大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價格下降的有48個城市，持平的有22個城市，上漲的城市為0，價格下降的城市有所減少，價格持平的城市有所增加，價格上漲完全停滯。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，1月份，70個大中城市新建商品住宅價格比去年12月份下降了0.15%，相比去年12月份新建商品住宅價格環(huán)比跌幅有所收窄，價格跌幅走勢四個月來首次出現(xiàn)回升，但并不意味著跌幅已經(jīng)觸底，主要原因應(yīng)該是1月是春節(jié)月份，屬傳統(tǒng)淡季，樓盤促銷活動減少。

　　楊紅旭分析說，在中央政策依然從緊，而且蕪湖救市新政被叫停的情況下，接下來數(shù)月，促銷活動將會增加，繼去年10月至11月那次促銷潮后，第二輪促銷活動將很快展開，預(yù)計促銷樓盤數(shù)量將會大幅增加。2012年上半年，房價將繼續(xù)保持下跌態(tài)勢，下半年才有可能趨于企穩(wěn)。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)認為，雖然年初全國平均房價環(huán)比指數(shù)略有回升，但70個城市房價無一例外全部停漲，并且漲幅為0的城市從去年12月的16個增加到1月的22個。一方面是受到假期和銷售淡季的影響，房企銷售意愿并不強烈，另一方面，去年四季度以來多個城市都掀起降價潮，并且一些項目在去年降價后可降空間縮小，同時部分房企正處于政策觀望期，導(dǎo)致目前很多城市出現(xiàn)房價僵持的情況。

　　庫存高企 業(yè)績縮水

　　在房價加速松動的同時，市場觀望情緒日益加深，成交大幅下滑庫存不斷高企，而房企的業(yè)績更是出現(xiàn)大幅縮水。

　　北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年1月10個重點城市新建住宅成交量環(huán)比上月下降5成多，與去年同期相比減少近7成。一線城市中，北京降幅最大，成交量為44.09萬平方米，環(huán)比上月減少65%，與去年同期相比也有64%的降幅；上海成交62.58萬平方米，環(huán)比上月減少44%；廣州成交21.49萬平方米，環(huán)比減少42%。

　　截至1月末，北京、上海、深圳、廣州等10個典型城市的新建商品住宅庫存總量達到5900萬平方米。同比來看，這一庫存量增長了40%，處于高位運行狀態(tài)。存銷比達到了16.0，創(chuàng)下近幾年的新高。

　　另據(jù)中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年1月，主要城市的住宅新增供應(yīng)出現(xiàn)大幅的萎縮。7個重點城市新增供應(yīng)面積合計環(huán)比2011年12月下降79%，同比降幅為64%，并已創(chuàng)2008年以來的單月供應(yīng)量的新低。

　　成交量和供應(yīng)量的大幅縮減，進一步加劇了房企銷售業(yè)績的縮減。近期，上市開發(fā)商陸續(xù)公布1月銷售業(yè)績，多家房企銷售業(yè)績出現(xiàn)明顯下滑。據(jù)中原監(jiān)測，十大標桿房企1月合計銷售金額環(huán)比下滑幅度約近六成，并可能達到近兩年來的歷史低位。在已公布業(yè)績的開發(fā)商中，除萬科1月銷售金額同比有增長外，保利、富力和綠城1月的銷售金額同比降幅均在六成以上，較2011年12月的環(huán)比降幅也皆超過五成。

　　中原集團研究中心認為，在低迷格局短期內(nèi)難以改觀的情況下，進一步通過降價促銷來緩解存貨壓力，將可能是大型開發(fā)商近期的第一要務(wù)。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，當(dāng)前房企股權(quán)變動加劇，賣不動房開始賣股求生。1月份公開市場全國樓市成規(guī)模(交易額超千萬)股權(quán)交易達到了20宗，披露市值達到了67.8億，相比2011年同期的9宗31億的規(guī)模上漲了120%。北京中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示包括東方航空、西部礦業(yè)、江蘇舜天、酒鬼酒業(yè)、安徽金種子等主業(yè)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，從該領(lǐng)域撤資或減少相關(guān)資產(chǎn)配置。

　　張大偉說，在目前來看，2012年樓市調(diào)控繼續(xù)維持一定力度已經(jīng)是大概率事件，特別是信貸繼續(xù)偏緊已成定局，在大形勢下，預(yù)計2012年對大部分開發(fā)商來說依然是嚴冬，出售部分項目或者股權(quán)的交易將會非常普遍，預(yù)計規(guī)模股權(quán)交易全年很可能突破千億，而房地產(chǎn)股權(quán)及資產(chǎn)全部交易額很可能突破3000億。

　　博弈升溫難抑房價下行趨勢

　　受調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，購房者購房預(yù)期下降，市場進入深度博弈。蕪湖新政剛一出臺即被叫停，反映了中央促進房價合理回歸不動搖的決心，房地產(chǎn)市場量價將繼續(xù)調(diào)整。

　　中國指數(shù)研究院認為，蕪湖房產(chǎn)新政被叫停，調(diào)控不放松的政策預(yù)期加強。去年底中央經(jīng)濟會議明確2012年堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，促進房價合理回歸。近期溫家寶總理多次強調(diào)房價合理回歸不動搖。去年末，佛山、成都放松限購均被叫停。蕪湖是今年首個出臺房地產(chǎn)新政的城市，盡管是支持合理住房需求，但由于受到社會強烈關(guān)注，擾亂政策預(yù)期，出臺4日即被叫停。目前來看，中央對地方政府“救市”充滿警惕，這將進一步強化房地產(chǎn)調(diào)控不放松的預(yù)期。

　　住建部政策研究中心主任秦虹近日也公開表示，2012年是地方政府財政壓力相對較大的一年。但是中央關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策趨勢已經(jīng)十分明確，“無論長期還是短期都沒有動搖的可能。”

　　秦虹說，2012年地方政府需要在保障房建設(shè)上進行持續(xù)的財政投入，而此前的貸款和融資正在進入償還階段。再加上土地收入的縮水，支出增加，收入?yún)s在減少?！霸谶@種情況下，地方政府在政策制定上反而要把握尺度。”

　　事實上，由于房地產(chǎn)投資縮水、土地出讓收入下滑，自調(diào)控政策頒布以來，個別地方政府在、執(zhí)行政策上的博弈心理從未消退。繼蕪湖之后，中山市政府此前頒布的新政也緊急改為“試行”。

　　自2011年上半年樓市調(diào)控執(zhí)行以來，已經(jīng)有至少14個城市出臺了微調(diào)措施。其中，不乏因樓市蕭條、土地財政吃緊后，而自主“救市”的城市。中原地產(chǎn)分析稱，目前樓市調(diào)控的主要壓力是來自于地方政府因市場蕭條的松綁沖動與中央政府嚴格調(diào)控之間的博弈，由于蕪湖新政的擱淺，“預(yù)計在上半年不太可能再有城市會明確出臺樓市松動的政策”。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，蕪湖樓市新政出臺后迅速夭折，除了表明地方政府與中央在樓市調(diào)控上的博弈，也再次印證了今年中央將堅定不移地繼續(xù)執(zhí)行樓市調(diào)控的決心和信心。“所以，2008年底到2009年初政府救市的那一幕，絕對不會在今年重演，正在執(zhí)行的樓市調(diào)控政策絕不可能出現(xiàn)調(diào)頭?！?/P>

　　馮聯(lián)聯(lián)認為，在2012年樓市調(diào)控效果繼續(xù)鞏固、促進房價合理回歸的背景下，降價趨勢仍會持續(xù)。同時，1月份全國多個城市新房市場成交跌入谷底，“為加速銷售回款，將不斷有開發(fā)商加入降價換量陣營，新房價格預(yù)期會進一步下調(diào)。預(yù)計2012年降級格局和降價趨勢都會進一步深化。”

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也表示，2012年樓市交易量、價已全面進入下行周期，1、2月份新房供應(yīng)持續(xù)低迷，而開發(fā)商在資金上的壓力與日俱增，市場頹勢難逆，房企正在艱難過冬。由于需求貧瘠，開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期銷售業(yè)績的唯一方式就是降價。目前北京3月份有21個項目計劃入市，過半婉轉(zhuǎn)報價，大幅降價前兆已經(jīng)顯現(xiàn)，房企的不安、試探心態(tài)是樓市即將出現(xiàn)更大范圍、更深幅度價格下滑的前兆。