山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓，由房企大腕領(lǐng)銜的第二輪“降價(jià)大戲”正在轟轟烈烈的拉開(kāi)大幕。保利“囍春行動(dòng)”打響2012降價(jià)頭槍?zhuān)珖?guó)40城100余項(xiàng)目2萬(wàn)套房源齊降價(jià)；恒大全國(guó)22城60樓盤(pán)打折促銷(xiāo)，最高可享9.2折；招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]，全國(guó)14個(gè)城22個(gè)在售項(xiàng)目加入降價(jià)行列。此外，啟動(dòng)降價(jià)程序的還有中鐵置業(yè)、碧桂園、雅居樂(lè)……由房企大鱷發(fā)起的第二輪樓市降價(jià)潮正在蔓延。而房企大腕帶頭降價(jià)絕非偶然，背后其實(shí)飽含“深意”，對(duì)于其他房企尤其是中小房企而言極具啟示意義。

　　先下手為強(qiáng) 時(shí)不我與搶占“剛需”

　　“先下手為強(qiáng)”，這是房企大腕帶頭降價(jià)最直接的原因。這是因?yàn)樗麄兎浅Ｇ宄?，第一?012年樓市得剛需者得天下；第二，剛需有限，時(shí)不我與，先搶先得；第三，“價(jià)格”是觸動(dòng)剛需敏感神經(jīng)的最佳“利器”。也正是這樣，盡管很多房企還在做著地方微調(diào)松綁調(diào)控的“美夢(mèng)”，盡管降價(jià)很有可能引發(fā)老業(yè)主發(fā)起可怕的“維權(quán)行動(dòng)”，這些房企大腕還是義無(wú)反顧的選擇了降價(jià)促銷(xiāo)“以?xún)r(jià)換量”。

　　聰明者，如龍湖。作為引領(lǐng)去年10月第一輪“降價(jià)潮”的先鋒，龍湖的表現(xiàn)至今都“可圈可點(diǎn)”。2011年，龍湖上海“搶收華東”一役狂攬17個(gè)億的戰(zhàn)績(jī)，令人記憶猶新。2012年2月18日—2月19日，龍湖再現(xiàn)“10億周末”，如此成績(jī)與龍湖一向瞄準(zhǔn)“剛需”密不可分。“誰(shuí)先降價(jià)誰(shuí)明智”，事實(shí)證明，自去年10月以來(lái)，萬(wàn)科、龍湖、中海、綠地等知名房企的降價(jià)行動(dòng)都相當(dāng)明智。而此次降價(jià)潮中，保利“囍春行動(dòng)”，數(shù)據(jù)顯示同樣斬獲頗豐，而保利此次主打的同樣是剛需產(chǎn)品。

　　步步為營(yíng) “以退為進(jìn)”的背后深意

　　事實(shí)上，房企大腕帶頭降價(jià)并非表面搶占剛需、以?xún)r(jià)換量那么簡(jiǎn)單，盡管在庫(kù)存壓頂、銷(xiāo)售不暢、龐大債務(wù)三座大山前，他們確實(shí)面臨著巨大的回籠資金的需求。不過(guò)，值得思索的是，與這些房企相比，實(shí)力微弱的中小房企顯然面臨的壓力更大，照此邏輯，他們才應(yīng)該是降價(jià)的急行軍，但事實(shí)恰恰相反，率先降價(jià)的反而是實(shí)力相對(duì)雄厚的房企大鱷，更包括無(wú)論如何都“不差錢(qián)”的保利、招商等國(guó)企，這些企業(yè)也降價(jià)簡(jiǎn)直有些匪夷所思，表象背后暗藏“深意”：

　　首先，基于當(dāng)下，這些房企大腕已經(jīng)在“大勢(shì)”研判上取得高度一致，“以?xún)r(jià)換量”最明智，至少在十八大召開(kāi)前都會(huì)是如此。都說(shuō)船小好調(diào)頭，而有些時(shí)候卻是船大好調(diào)頭，因?yàn)檫@些大船擁有更先進(jìn)的探測(cè)、分析系統(tǒng)，更及時(shí)、可靠而全面的市場(chǎng)數(shù)據(jù)。當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)風(fēng)向異動(dòng)之時(shí)，小船還一無(wú)所知或者手忙腳亂。從政治“維穩(wěn)”的角度看，十八大之前，樓市調(diào)控宏觀政策發(fā)生大轉(zhuǎn)變的可能性不大，保障房明年的大量建成可謂“后有追兵”，而市場(chǎng)數(shù)據(jù)相信也給了他們同樣的答案，使得中小房企還在猶疑的時(shí)候，而他們已不約而同的放棄了幻想、觀望和等待，迅速出擊“以?xún)r(jià)換量”，落袋為安。

　　其次，基于長(zhǎng)遠(yuǎn)，行業(yè)“洗牌”大勢(shì)所趨，“國(guó)進(jìn)民退”暗潮涌動(dòng)。就在中小房企還在為眼前房?jī)r(jià)漲跌而心情起伏之時(shí)，有更遠(yuǎn)目光與更大野心的大型房企顯然意識(shí)到比起眼前利益，“洗牌”才是更大的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也是更大的機(jī)遇，而這應(yīng)是近來(lái)國(guó)企背景大房企紛紛加入降價(jià)陣營(yíng)的真正原因，他們搶的不是剛需，不是銷(xiāo)量，是“市場(chǎng)份額”，是戰(zhàn)略先機(jī)。

　　行動(dòng)基于判決，當(dāng)眾多中小房企，還在對(duì)“地方微調(diào)”抱有深切期待，對(duì)調(diào)控松綁寄予厚望的時(shí)候，大型房企已經(jīng)不約而同的開(kāi)始了實(shí)實(shí)在在的“降價(jià)”行動(dòng)，這種行動(dòng)是基于對(duì)近期宏觀政策以及市場(chǎng)形勢(shì)的判斷，更是基于對(duì)未來(lái)行業(yè)“洗牌”的未雨綢繆、謀兵布陣。這不是賽跑，而是關(guān)乎存亡的生死時(shí)速，從這一意義上講，仍在沉睡而不覺(jué)的中小房企令人擔(dān)憂。

　?。ㄙZ臥龍,中華房商合作聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席和秘書(shū)長(zhǎng)，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事）