——“房子是用來住的、不是用來炒的”

　　——“多渠道保障、租購并舉”

　　——“集中供地，土拍進入‘2.0時代’”

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　　一直以來，房企的估值指標并不復雜：銷售規(guī)模、營收規(guī)模、盈利能力，但是自從2020年“三條紅線”的風雨欲來，到一年后的今天，鐵腕式的監(jiān)管環(huán)境把企業(yè)的估值全部推倒重來。畢竟，整個行業(yè)不論是市場還是金融的供給側(cè)與需求側(cè)都已經(jīng)被徹底約束，這已經(jīng)是一個趨于計劃性的行業(yè)。這就是地產(chǎn)行業(yè)的“潮汐”，一張一翕間，誰能談笑到最后，正是各地產(chǎn)企業(yè)正在探究的“必選課題”。

　　馬步扎穩(wěn)，不被潮水裹挾

　　8月2日，財富中文網(wǎng)向全球同步發(fā)布最新的《財富》世界500強排行榜，中國房地產(chǎn)行業(yè)上榜企業(yè)數(shù)量創(chuàng)新高至8家。其中，銷售市場占有率居全國第一的碧桂園集團，以670.8億美元的營業(yè)收入、50.75億美元利潤位列榜單第139位，排名連續(xù)五年攀升，較2017年初次上榜時的第467位，已累計前進了328位。

　　緊接著在8月24日，碧桂園控股有限公司（02007.HK）披露2021年中期業(yè)績報告，上半年，碧桂園實現(xiàn)總收入2349.3億元（人民幣，下同）；毛利約462.8億元，凈利潤約224.2億元，股東應占核心凈利潤約為152.2億元，經(jīng)營績效仍處平穩(wěn)上升趨勢之中。

　　2020年“三道紅線”“房地產(chǎn)貸款集中度管理”政策開始實施，金融的供給側(cè)和需求側(cè)都受到較大影響。供給側(cè)來說，三條觸線的地產(chǎn)企業(yè)，不得新增有息負債；需求側(cè)也不容樂觀，按揭周期拉長，客戶資質(zhì)審核提升，這都壓縮了地產(chǎn)的生存空間。對此，伍碧君在碧桂園中期業(yè)績發(fā)布會上表示，政策實施后，融資端變得更加謹慎，貸款之前，銀行會看企業(yè)的財務系統(tǒng)，對授信進行反饋；另外，按揭資源比以前緊張，按揭周期天數(shù)從原來的30-50天延長到了現(xiàn)在的60天，不過碧桂園的回款率沒有受到影響，回款率照常并領(lǐng)先于同行。

　　一條條政策的出臺，都顯示了國家穩(wěn)定房地產(chǎn)的決心，對于地產(chǎn)企業(yè)要穩(wěn)步發(fā)展，“降杠桿”也被提上日程。過去十幾年擴張性貨幣政策帶來的紅利有多甜蜜，如今要實際“降杠桿”就有多苦澀。但是對此，伍碧君如是說：碧桂園從2018年就開始著手“降杠桿”，將“降杠桿”的任務分解到日常的經(jīng)營中，而不是立刻縮表。因為集團降杠桿是在正常經(jīng)營的情況下進行，因此不會影響利潤率的回穩(wěn)。另外，碧桂園的毛利率已經(jīng)在去年下半年企穩(wěn)回升。

　　上半年，碧桂園的融資成本繼續(xù)下降，這意味著其在融資端受到的影響較小。在行業(yè)陷入周期調(diào)整的背景之下，碧桂園依然憑借全產(chǎn)業(yè)鏈的完善布局，穩(wěn)健踏實的風格，取得經(jīng)營業(yè)績的平穩(wěn)增長。

　　多元化發(fā)展背景下，該選擇什么行業(yè)？

　　早在幾年前，房地產(chǎn)多元化的討論最為熱烈。媒體紛紛討論存量時代下，各家龍頭房企新展開的兩翼：萬科的長租公寓+服務產(chǎn)業(yè)，恒大的新能源汽車+健康產(chǎn)業(yè)，碧桂園的機器人產(chǎn)業(yè)等等。時至今日，各家的多元產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了時間的檢驗，碧桂園集團總裁莫斌在今年3月的業(yè)績發(fā)布會上公開表示：“我們有信心，建筑機器人及千璽機器人餐廳在明年實現(xiàn)盈利。”

博智林機器人實驗中心

　　2018年碧桂園正式啟動多元化步伐，于地產(chǎn)傳統(tǒng)主業(yè)的基礎(chǔ)上，開拓了機器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等高科技業(yè)務板塊，企業(yè)定位也升級為“為社會創(chuàng)造幸福生活的高科技綜合性企業(yè)”。

　　位于廣東順德的碧桂園鳳桐花園項目正在熱火朝天地建設(shè)中，測量機器人采用先進的AI測量算法處理技術(shù)，效率較人工提升2到3倍；智能隨動布料機使傳統(tǒng)需3人的工作量變成只需1人即可完成；外墻噴涂機器人大大降低了高空作業(yè)墜落的安全隱患……

外墻噴涂機器人在作業(yè)

　　莫斌透露，從目前的情況來看，我們每一款機器人都比原先的效率提升了兩到三倍，今后可能會進一步提升。“我們希望建筑機器人對一整棟樓的建筑產(chǎn)品施工方面覆蓋達到70%，我們在往這個方向去努力。”未來碧桂園多元化業(yè)務將與主業(yè)形成更有效的聯(lián)動，莫斌還表示：“目前我們正在進行拆解一棟樓的實驗，希望通過科學鋪排施工工序，讓建筑機器人像流水生產(chǎn)線一樣施工作業(yè)。”

　　引入高科技賦能傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)業(yè)務、構(gòu)建幸福美好人居生態(tài)圈，正在成為碧桂園邁向新軌道的主旋律，這也是碧桂園對于第二生長曲線的答案。第二產(chǎn)業(yè)反哺主業(yè)，并且第二產(chǎn)業(yè)可以服務于主業(yè)，這一步棋，碧桂園走的精準，現(xiàn)金流、融資成本降低體現(xiàn)了碧桂園的穩(wěn)定，那么多元化的產(chǎn)業(yè)選擇則顯示了這家公司的遠見。

　　既穩(wěn)又準，我們有理由相信，碧桂園在當下市場的風云變幻中能夠抓住機會。截止碧桂園發(fā)布了2021年中期業(yè)績公告，其已獲穆迪和惠譽兩家的投資級評級，顯示了全球頂尖評級機構(gòu)對碧桂園穩(wěn)健的財務狀況、可持續(xù)增長的前景以及資本市場信用的認可。