若在這個(gè)時(shí)候，購(gòu)房入住底特律市區(qū)，你敢保證你家隔壁沒(méi)有住著一個(gè)從得州搬家來(lái)的電鋸狂人？你敢保證你家樓上沒(méi)有一個(gè)絕命毒師正在熬藥？你敢保證你去趟超市碰見(jiàn)個(gè)白發(fā)蒼蒼的老人，他就不是通緝了幾十年始終沒(méi)抓住的命盤(pán)殺手？

　　撰稿｜彭 滸

　　據(jù)央視新聞稱，美國(guó)密歇根州州長(zhǎng)斯奈德3月14日宣布，由州政府接手底特律市財(cái)政，任命一名企業(yè)破產(chǎn)重組專家為緊急財(cái)政管理人，以應(yīng)對(duì)這座城市瀕臨破產(chǎn)的局面。曾經(jīng)以汽車工業(yè)、車庫(kù)音樂(lè)和優(yōu)質(zhì)港口聞名全世界的城市，終于無(wú)法自拔于老態(tài)龍鐘，曾經(jīng)180萬(wàn)人口居住的市區(qū)，如今還剩不到70萬(wàn)人。

　　之所以州政府要接手底特律的財(cái)政，最明顯的原因就是底特律市區(qū)的房?jī)r(jià)，已經(jīng)跌破底線無(wú)數(shù)點(diǎn)了，一位職位為“底特律房產(chǎn)投資總裁”的女人，以2300美元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一套5年前售價(jià)45萬(wàn)美元的房子，12000美元可以買(mǎi)到5年前售價(jià)170萬(wàn)的別墅，最便宜的一套房，只花了不到500美元。美國(guó)沒(méi)有限購(gòu)令，至少底特律沒(méi)有，于是投機(jī)商們這個(gè)300套，那個(gè)700套的抄底收購(gòu)，讓底特律樓市崩塌得更加鏗鏘有力！

　　與此同時(shí)，大洋此岸的北京網(wǎng)民，已經(jīng)明顯受不了刺激，在微博上放言：“宇宙中心北京五道口，房?jī)r(jià)十萬(wàn)一平。在此買(mǎi)一套房子的錢(qián)能在底特律買(mǎi)幾百套房子?！绷碛猩畛恋乃伎颊呷鏎凡人肖申克等，也懷揣著國(guó)際主義精神為拯底特律于水火而獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策：“如不限購(gòu)買(mǎi)國(guó)籍加送戶口，我華人保證一個(gè)月救活底特律。”

　　而當(dāng)大多數(shù)人都以為這僅僅是調(diào)侃的時(shí)候，又傳出已有近千大陸人，在著手組團(tuán)集體赴底特律抄底購(gòu)房，一時(shí)間，一個(gè)瀕臨破產(chǎn)的美國(guó)城市，在中國(guó)的網(wǎng)上頻繁上鏡，繼而又讓中國(guó)的炒房者摩拳擦掌。很多人拍案驚奇，這是什么情況？其實(shí)要我說(shuō)，這種情況就叫做：沒(méi)文化，真可怕。

　　問(wèn)題一：崩潰的樓市您真敢買(mǎi)？

　　央視報(bào)道的底特律樓市崩盤(pán)，消息不假，“崩盤(pán)”二字讓眾多炒房者狂喜不已。但就在此消息公布不久，學(xué)者梅育新就專門(mén)撰文指出，這樣的想法不過(guò)是不了解實(shí)際情況的空談狂想，即使不考慮美國(guó)每年征收的物業(yè)稅所帶來(lái)的持有成本，經(jīng)濟(jì)社會(huì)基本面因素也使得底特律市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于國(guó)人沒(méi)有任何投資價(jià)值。

　　欲在美國(guó)買(mǎi)房，首先要弄清楚美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的游戲規(guī)則，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最重要的就是“房產(chǎn)稅”。 計(jì)算房產(chǎn)稅的房屋價(jià)值是由政府估的，政府估價(jià)都比較高。以“觸底無(wú)法反彈的底特律”為例，花500美元買(mǎi)的房子，政府可能估價(jià)30萬(wàn)美元，每年買(mǎi)房人還要支付6000美元的房產(chǎn)稅，絕對(duì)是賠本的買(mǎi)賣。

　　美國(guó)購(gòu)房者第一套房子的房產(chǎn)稅一般為2%，但第二套、第三套的稅收會(huì)更高，依此類推，具體稅額各州規(guī)定有些差別。這也意味著購(gòu)置多套房產(chǎn)將支出更多稅收。房產(chǎn)稅有助漲助跌的功能，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，投資價(jià)值高于所繳納房產(chǎn)稅，投機(jī)者依然會(huì)繼續(xù)投資，如果相反，則會(huì)起到助跌作用，因?yàn)椴顑r(jià)不僅沒(méi)有了，還因?yàn)榻^對(duì)價(jià)格很高，就算比例不變，但由于基數(shù)很高，所征收的絕對(duì)額還是很大。就像漲10%和跌10%一樣，跌幅隨同，但基數(shù)不同，漲跌的絕對(duì)額是不一樣的。

　　再拿央視新聞中的“底特律房產(chǎn)投資公司總裁”“茉莉·麥克莫瑞斯”為例，在央視播出的采訪中，她說(shuō)她一共購(gòu)買(mǎi)了底特律363套房產(chǎn)，即使就按照她買(mǎi)的每套房都只標(biāo)價(jià)500美元(那套12000美元的別墅我們選擇性忽略)，又如果未來(lái)的一年底特律樓市依舊不見(jiàn)起色，茉莉的房子全砸手里，那么，她(的公司)將為她這些房產(chǎn)付出至少363×6000=2178000美元的房產(chǎn)稅。同時(shí)，據(jù)茉莉講，還有大買(mǎi)家一次性購(gòu)入上千套房的炒房者，我真的很難想象，到底是一群什么樣的人，會(huì)有如此膽量，敢下此血本。

　　再次，買(mǎi)房交稅是一件事，“茉莉·麥克莫瑞斯”同時(shí)還在央視新聞中提到，她打算把她購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)裝修一下，好賣個(gè)好價(jià)錢(qián)。在這里，這位黑人投機(jī)商又不經(jīng)意地觸碰到了買(mǎi)房者還需要面對(duì)的除“房產(chǎn)稅”外的另一個(gè)無(wú)底洞：裝修。

　　美國(guó)大多數(shù)房子都是磚木結(jié)構(gòu)房，木結(jié)構(gòu)部分或許早就腐爛或者朽斷開(kāi)裂，為了能讓這樣的房子賣到預(yù)期的價(jià)格，投機(jī)商就必須把將要出手的房子粉飾一新。房市雖然是崩盤(pán)了，但建材市場(chǎng)大概不會(huì)崩盤(pán)，該收的材料費(fèi)、人工費(fèi)一分不會(huì)少，就按照最低額度一套房1000美元的裝修費(fèi)來(lái)算，363套房又至少加上36萬(wàn)多美元的費(fèi)用。如此一算，買(mǎi)363套房，一套還沒(méi)賣就背上將近250萬(wàn)美元的債，是什么樣的“天才”才能做出這樣的事兒??！

　　“茉莉”對(duì)著央視的記者微笑表示，她這363套房是近兩年來(lái)抄底買(mǎi)的，可兩年前的價(jià)格還沒(méi)有現(xiàn)在低，所以她不可能以比購(gòu)入價(jià)更低的價(jià)格出售，于是，手里的363套房至少已經(jīng)讓她付出了300萬(wàn)美金的“稅”。但即便如此，她面對(duì)央視的鏡頭依然樂(lè)觀，讓筆者產(chǎn)生了“她這是在利用央視新聞向不懂美國(guó)房地產(chǎn)規(guī)矩的中國(guó)人推銷她的殘次品”的聯(lián)想。

　　當(dāng)然，也會(huì)有國(guó)人鄙視筆者的想法，或許要說(shuō)，我們就是寧愿花一年4萬(wàn)多塊錢(qián)，到美國(guó)大城市底特律去買(mǎi)套房住，不行嗎？當(dāng)然行，但這又推出了我們的第二個(gè)問(wèn)題，有錢(qián)買(mǎi)，您有命住嗎？

　　問(wèn)題二：破產(chǎn)的城市您真敢??？

　　底特律的樓市為何會(huì)崩潰？主流媒體連篇累牘分析的所謂“經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一”絕對(duì)不是主要因素，甚至連次要因素都不算。一地房地產(chǎn)市場(chǎng)要具備抄底價(jià)值，當(dāng)?shù)亟?jīng)歷的不景氣必須僅僅是周期性危機(jī)，而不是支柱產(chǎn)業(yè)徹底衰亡，更不能是無(wú)可挽回的社會(huì)動(dòng)亂；而底特律衰落的根本原因恰恰不是支柱產(chǎn)業(yè)周期性危機(jī)，而是深刻且在可預(yù)見(jiàn)未來(lái)無(wú)解的種族矛盾。

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，過(guò)度依賴汽車產(chǎn)業(yè)，這一論點(diǎn)粗看貌似有理，實(shí)則經(jīng)不起事實(shí)驗(yàn)證，因?yàn)樵诖钨J危機(jī)達(dá)到高峰、三大汽車公司全部走到破產(chǎn)重組邊緣的2008年，底特律沒(méi)有落到這一步；在美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇已經(jīng)相當(dāng)穩(wěn)固、三大汽車公司生意蒸蒸日上的今天，底特律卻離破產(chǎn)只差一步。

　　2011年，克萊斯勒就成功扭虧為盈，通用和福特營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)增幅都在兩位數(shù)上下，通用汽車重奪全球銷量第一桂冠；2012年，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、信貸放寬和舊車置換需求增長(zhǎng)推動(dòng)美國(guó)汽車銷量猛增13%，通用、福特和克萊斯勒三大公司銷量再度全線增長(zhǎng)；預(yù)計(jì)美國(guó)2013年汽車銷量將同比增長(zhǎng)近7%。在美國(guó)汽車業(yè)已經(jīng)重現(xiàn)繁榮之際，將底特律破產(chǎn)歸咎于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，是不合理的。

　　底特律盛極而衰的真正轉(zhuǎn)折點(diǎn)其實(shí)要追溯到1967年7月23日那場(chǎng)“南北戰(zhàn)爭(zhēng)以后最大規(guī)模的國(guó)內(nèi)暴亂”(亨利·福特語(yǔ))，那場(chǎng)暴亂將那一年席卷美國(guó)32州114座城市的黑人暴亂推向了頂峰，迫使時(shí)任美國(guó)總統(tǒng)林登·約翰遜出動(dòng)五千兵力入城鎮(zhèn)壓，死亡43人，受傷數(shù)千人，7200人被捕，全市到處縱火，11天內(nèi)火警多達(dá)1600起，第十二街的18個(gè)街區(qū)和大河路的3英里內(nèi)一片焦土，三大汽車業(yè)巨頭全部停工停產(chǎn)，白人中產(chǎn)階級(jí)由此開(kāi)始大規(guī)模逃離，市區(qū)人口銳減而黑人居民占比激增，并形成了“暴亂——居民外遷——服務(wù)業(yè)受創(chuàng)——生活便利性降低——居民加速外遷”的惡性循環(huán)，刑事犯罪也一路走高。時(shí)至今日，底特律已經(jīng)以“兇殺之都”、“犯罪之都”、“最悲慘城市”、“鬼城”等稱號(hào)而聞名全美數(shù)十年。

　　根據(jù)Neighborhoodscout 的調(diào)查顯示，底特律平均1000名居民中，62.18人涉及財(cái)產(chǎn)相關(guān)犯罪，16.73人涉及暴力相關(guān)犯罪。另?yè)?jù)底特律政府分析，65%—70%的謀殺犯涉及毒品。另外還有約70%的謀殺案未破。這些數(shù)據(jù)均來(lái)自2007年，那一年，茉莉·麥克莫瑞斯現(xiàn)在以500美元買(mǎi)入的房子還價(jià)值30萬(wàn)美元，那一年，還是底特律樓價(jià)一路走低前最輝煌的一年。那一年之后，市中心13公里以內(nèi)的地區(qū)，幾乎淪為另一個(gè)世界，黑幫縱橫，毒品泛濫，知識(shí)人群和白人紛紛離開(kāi)。

　　若在這個(gè)時(shí)候，購(gòu)房入住底特律市區(qū)，你敢保證你家隔壁沒(méi)有住著一個(gè)從得州搬家來(lái)的電鋸狂人？你敢保證你家樓上沒(méi)有一個(gè)絕命毒師正在熬藥？你敢保證你去趟超市碰見(jiàn)個(gè)白發(fā)蒼蒼的老人，他就不是通緝了幾十年始終沒(méi)抓住的命盤(pán)殺手？你敢保證你的孩子不會(huì)在第一時(shí)間就學(xué)會(huì)一邊RAP一邊嗨大麻？你敢嗎？

　　中國(guó)人一般都相信，越中心的地方就越是黃金的地方。所以時(shí)下一些國(guó)人很難接受，底特律城市的中心其實(shí)就是它的貧民窟。你在貧民窟買(mǎi)套房，還想享受什么樣的待遇？同時(shí)，在市區(qū)買(mǎi)了房之后，你會(huì)很快發(fā)現(xiàn)，13公里以外的所謂大底特律地區(qū)，其實(shí)房?jī)r(jià)正常。如底特律市周邊的衛(wèi)星城也是著名的大學(xué)城安爾伯(ann arbor)等，環(huán)境很不錯(cuò)，而房?jī)r(jià)甚至高出全美平均價(jià)很多。所以，像底特律市中心這樣的地方，就算您買(mǎi)得起房，您還敢去住嗎？住在市中心以外的底特律人，距離那么近，難道都不知道去搶兩套房炒炒嗎？或許有些人真的動(dòng)心了，但膽沒(méi)敢動(dòng)。

　　問(wèn)題三：底特律樓市崩盤(pán)對(duì)中國(guó)的啟示

　　除了討論組團(tuán)去美國(guó)購(gòu)房這類問(wèn)題之外，媒體和自媒體還在大張旗鼓地討論，底特律樓市崩盤(pán)對(duì)中國(guó)樓市走向的啟示。由于討論太長(zhǎng)，故不摘錄。但筆者自己歸納出一點(diǎn)，即：中美兩國(guó)房地產(chǎn)的基本游戲規(guī)則并不一樣，所以完全沒(méi)有可比性！

　　我們討論底特律樓市崩盤(pán)就跟美國(guó)人討論北京PM2.5值一樣，僅僅都是為了博觀眾和自己一笑而已。另外，如果真要說(shuō)這兩地樓市有什么關(guān)系的話，我覺(jué)得，還得站在玄學(xué)的高度，把地球看作是一個(gè)巨大的平衡體，有的地方房?jī)r(jià)沒(méi)有節(jié)操地掉下去了，那么有些地方的房?jī)r(jià)就必須很有節(jié)操地漲上來(lái)。那些抱怨北京中關(guān)村最近猛然攀到十萬(wàn)一平房?jī)r(jià)的人們，不妨可以詛咒一下地球另一端那個(gè)不顧及國(guó)際道義的底特律。

　　鏈接

　　你不一定知道，18世紀(jì)末期開(kāi)始，底特律的工業(yè)文明迅猛發(fā)展，高樓林立，一時(shí)間被稱作“美國(guó)的巴黎”。但如果只有樓長(zhǎng)得像巴黎，而骨子里不風(fēng)流的話，這個(gè)“巴黎”是挺不了多久的。反而是它黑幫縱橫的本質(zhì)，讓它特立于世，讓全世界其他所有難以遏制黑幫發(fā)展的城市，被冠以“某某國(guó)的底特律”之稱。在此，敬告那些“東方的威尼斯”、“東方的普羅旺斯”、“東方的波姬小絲”們，適可而止。

　　你不一定知道，底特律市最新人口普查結(jié)果，人口88萬(wàn)，其中黑人占80%，這個(gè)比例遠(yuǎn)高于黑人在南非立法首都開(kāi)普敦所占的比例(31%)，也高于開(kāi)羅(43%)……不過(guò)的確低于埃塞俄比亞首都亞的斯亞貝巴(100%)。所以，如果你特別想到一個(gè)氣候宜人、有湖有海的地方去探訪黑人生活文化的話，那么，底特律是一個(gè)非常好的選擇。不光是黑人多，而且這些黑人都會(huì)說(shuō)英語(yǔ)，便于交流。

　　你不一定知道，或者，你一定不知道，底特律政府在一定程度上顯得比美國(guó)其他的市政府更加無(wú)能。除了擁有三大汽車公司都能把城市做垮這條硬指標(biāo)之外，還有一件匪夷所思的事情也發(fā)生在這里，足以證明美國(guó)人不善于思考和學(xué)習(xí)的本性。底特律從上世紀(jì)70年代以來(lái)，黑幫問(wèn)題就已經(jīng)是其痼疾，打黑都要打50年了，結(jié)果越打越黑，黑到2011年好萊塢終于拋棄紐約這個(gè)黑幫片的傳統(tǒng)基地，把最新的黑幫片《黑幫教父》的背景定格于此。但翻看底特律的友好城市，我不禁驚詫，中國(guó)重慶赫然排在首位，有如此良師益友而不知道學(xué)習(xí)效仿，足見(jiàn)自由主義泛濫的地方，人和政府的思維都太年輕、太簡(jiǎn)單，太幼稚。