N人民日報

　　昨日，《人民日報》在《要聞》第8版發(fā)表國務院發(fā)展研究中心金融研究所張承惠、陳道富文章《中國有條件避免房地產市場硬著陸》。

　　文章說，近期國家房地產調控政策效果開始顯現(xiàn)，大多數(shù)城市房價止?jié)q回穩(wěn)，部分城市房價開始下調。由于房地產相關產業(yè)眾多，與銀行信貸、地方融資平臺也有密切的關系，房價下跌開始引發(fā)社會和媒體關注，甚至認為房價即將崩盤并引發(fā)一系列系統(tǒng)風險，同時國際社會唱空中國的言論也不時出現(xiàn)。我們認為，分析中國房地產市場，需要從中國的特殊國情出發(fā)。既不能忽視調整中的風險，也不宜過度夸大。堅持推動房地產的實質性調整，并不必然帶來房地產市場硬著陸，我國也有條件避免硬著陸發(fā)生。

房地產市場仍存剛性需求

　　我國房地產市場從上世紀末起步，尚處于發(fā)展的早期階段。目前我國城鎮(zhèn)化率剛達到50%，如果未來20年將城鎮(zhèn)化率提高到70%的國際平均水平，每年將有1500萬左右的農民轉化為城鎮(zhèn)人口。過去10年中，我國人均收入年均增長12%，預計未來也將保持較高的增速。大量以收入增長為基礎的房地產剛性需求，是實現(xiàn)以價換量的基本條件。只要房地產市場經過了實質性調整，就可能吸引一定的剛性需求買家階段性進場。

　　出于社會穩(wěn)定的需要，一些主要工業(yè)化國家都通過不同形式向民眾提供保障性住房，使住房結構能夠滿足不同層次人群的合理需求。到目前為止，我國的住房供應仍存在較大結構性缺陷，保障房覆蓋率不超過10%，遠不能滿足中、低收入群體的必要需求。

　　盡管我國房地產已具備一定的金融屬性，但杠桿率仍較低。銀行貸款要求的首付比率較發(fā)達國家高得多，二手房市場的抵押品放貸率也只有60%左右。我國老百姓對住房看得很重，輕易不會出現(xiàn)美國式的大量“止贖”。

　　當前一些城市出現(xiàn)的房地產價格回落，是政府主動調控的結果，而非房地產市場自我惡化、發(fā)展乏力所造成。針對今后我國房地產市場的走勢，政府仍擁有很大的政策調整空間和靈活度。

房價適度波動不影響金融體系運行

　　房地產市場調整，會否引發(fā)金融風險和宏觀波動，關鍵是經濟和房地產市場是否有內在增長動力、房地產市場杠桿率水平和整個經濟體應對調整帶來的短期流動性和償付能力沖擊的能力。從宏觀上看，我國具備避免房地產硬著陸的有利條件。

　　作為發(fā)展中國家，我國由城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、市場化和全球化帶來的增長動力尚未完全發(fā)揮，仍能支撐必要的經濟增長。更重要的是，我國還存在巨大的制度改進和結構調整空間，13億人口的內需市場還沒有被充分激發(fā)出來。因此，仍具有保持較高速度增長的潛力。

　　近些年，我國金融機構的風險管理、基礎制度建設等方面已有長足進步。同10年前相比，我國商業(yè)銀行的抗風險能力已大幅提升，房價的適度波動不會影響金融體系的穩(wěn)健運行。

　　此外，中央和地方政府擁有數(shù)十萬億的國有資產，可在必要時用來彌補財政的不足。

可擇機調整限購政策范圍

　　當下許多城市的房價已顯著超過普通老百姓的購買力，推高了社會的生活、商務成本，不利于下一步結構調整和保持經濟長期穩(wěn)定增長，因此房地產市場調控政策不可動搖。但由于這個市場具有自己的運行邏輯，政策應對不當又容易造成硬著陸。對此應保持充分的警惕，做好充足的政策準備。

利用規(guī)范民間借貸 促房價合理回歸

　　我國房地產市場需要經過實質性調整，才能更加健康發(fā)展。但受多種因素影響，目前市場在一定程度上仍處于囚徒困境之中，需要一個外部力量來打破僵局。

　　近期民間借貸市場的調整提供了一個契機：一是以房地產資產作抵押的民間借貸者為獲得流動性不得不拋售房地產，從而給房地產市場一個外部向下壓力。二是2012年2—4月份將是信托產品集中到期的時點，屆時房地產企業(yè)將面臨更加嚴峻的資金壓力，也需要加快銷售回籠資金。因此，應利用清理、規(guī)范民間借貸市場的時機，推動房地產市場必要調整，促使房價的合理回歸。

鼓勵居住、限制投資

　　根據(jù)中央經濟工作會議確定的“穩(wěn)中求進”方針，在繼續(xù)堅持房地產調控政策不放松的基礎上，宜適度調整房地產調控手段。如擇機調整限購政策范圍，重點限制境外和非居住的外地投資者投機性購房。與此同時增加投機的成本，征收交易所得稅和房地產稅，以避免市場預期改變后可能引發(fā)的新一輪投機潮。再如在抑制非消費性需求的同時，適度調整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率。通過政策調整，給市場發(fā)出明確的“鼓勵居住、限制投資”的政策信號。

減少市場調整 可能產生的震蕩

　　房地產市場的調整，將不可避免地帶來開發(fā)商的重新洗牌。為降低房地產企業(yè)破產、重組給市場帶來非理性壓力，當購買成本顯著低于政府直接建設保障房時，可由政府收購部分爛尾樓和過度降價的商品房作為保障房使用。2008年金融危機期間，韓國就曾使用這個工具，很好地解決了房價下跌和保障房缺失的矛盾。為此，可適當降低2012年地方政府保障房建設目標，將重點放在保障房的制度和配套設施建設上。一旦出現(xiàn)市場超預期調整，即加大政府資金投入，既保證房地產市場調整過程的平穩(wěn)進行，又可推動保障房體系建設。

　　總之，我國既有宏觀條件，也有政策空間避免房地產硬著陸風險。盡管如此，仍需密切關注房地產市場動態(tài)，及時、合理應對突發(fā)情況，著力避免多個因素共振引發(fā)的風險。