二、引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市

　　在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度。有關(guān)部門(mén)要盡快提出具體指導(dǎo)意見(jiàn)，并推動(dòng)修訂相關(guān)法律法規(guī)。

　　三、完善農(nóng)村宅基地管理制度

　　改革農(nóng)村宅基地制度，完善農(nóng)村宅基地分配政策，在保障農(nóng)戶(hù)宅基地用益物權(quán)前提下，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。有關(guān)部門(mén)要抓緊提出具體試點(diǎn)方案，各地不得自行其是、搶跑越線。完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)工作，切實(shí)保證耕地?cái)?shù)量不減少、質(zhì)量有提高。加快包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村地籍調(diào)查和農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作。

　　四、加快推進(jìn)征地制度改革

　　縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。抓緊修訂有關(guān)法律法規(guī)，保障農(nóng)民公平分享土地增值收益，改變對(duì)被征地農(nóng)民的補(bǔ)償辦法，除補(bǔ)償農(nóng)民被征收的集體土地外，還必須對(duì)農(nóng)民的住房、社保、就業(yè)培訓(xùn)給予合理保障。因地制宜采取留地安置、補(bǔ)償?shù)榷喾N方式，確保被征地農(nóng)民長(zhǎng)期受益。健全征地爭(zhēng)議調(diào)處裁決機(jī)制，保障被征地農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、申訴權(quán)、監(jiān)督權(quán)。

　　農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，黨的十七屆三中全會(huì)和09年中央1號(hào)文件專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了政策：加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。按照依法、自愿、有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。有條件的地方可以發(fā)展專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)其實(shí)是一種通俗和省略的說(shuō)法，全稱(chēng)應(yīng)該稱(chēng)為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。也就是說(shuō)，在土地承包權(quán)不變的基礎(chǔ)上，農(nóng)戶(hù)把自己承包村集體的部分或全部土地，以一定的條件流轉(zhuǎn)給第三方經(jīng)營(yíng)。目的是提高土地利用率，目前還在發(fā)展變化中，地方執(zhí)行起來(lái)有許多漏洞可乘。

　　新規(guī)提出，建立租賃農(nóng)戶(hù)承包地資質(zhì)準(zhǔn)入制度、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控制度、土地流轉(zhuǎn)規(guī)范管理制度、服務(wù)企業(yè)制度等四項(xiàng)制度，堅(jiān)持規(guī)?；?、高效化、集約化、產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展方向，促進(jìn)耕地資源集約、集聚、集群高效開(kāi)發(fā)利用;保障工商企業(yè)投資農(nóng)業(yè)的合法經(jīng)營(yíng)權(quán)益、維護(hù)農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的合法收益權(quán)益，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控。同時(shí)提出，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)要嚴(yán)格遵循明晰產(chǎn)權(quán)、信息發(fā)布、平等協(xié)商、訂立合同、備案歸檔等相關(guān)步驟依法有序進(jìn)行。

　　新規(guī)明確了租賃農(nóng)戶(hù)土地的工商企業(yè)準(zhǔn)入資質(zhì)、所需具備的條件等。在資質(zhì)審核上，新規(guī)提出，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，在流轉(zhuǎn)合同簽訂前，出讓方可申請(qǐng)所在地農(nóng)村土地承包管理機(jī)構(gòu)組織有關(guān)單位，對(duì)企業(yè)(受讓方)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力情況進(jìn)行審查。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包行政管理機(jī)構(gòu)自收到申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)完成審查，縣(市)、區(qū)和市級(jí)土地承包行政管理機(jī)構(gòu)自收到申請(qǐng)之日起7個(gè)工作日內(nèi)完成審查。

　　為了防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，新規(guī)強(qiáng)化用途監(jiān)管，實(shí)行租金預(yù)付，企業(yè)(受讓方)自土地流轉(zhuǎn)合同簽訂生效之日起10日內(nèi)，預(yù)付全年土地流轉(zhuǎn)租金;自第二年起，每年年初預(yù)付全年土地流轉(zhuǎn)租金。土地流轉(zhuǎn)面積超過(guò)500畝以上的企業(yè)(受讓方)，按不低于一個(gè)年度的土地流轉(zhuǎn)租金向鄉(xiāng)鎮(zhèn)三資委托代理中心繳納風(fēng)險(xiǎn)保障金，實(shí)行繳納企業(yè)專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)管理，待流轉(zhuǎn)合同到期后返還本息。

　　承包企業(yè)無(wú)法支付土地租金怎么辦?新規(guī)提出，當(dāng)企業(yè)(受讓方)無(wú)法支付土地租金時(shí)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府首先使用風(fēng)險(xiǎn)保障金兌現(xiàn)農(nóng)戶(hù)租金，不足部分依法追繳到位，以確保土地轉(zhuǎn)出方利益。對(duì)確因經(jīng)營(yíng)困難而無(wú)力繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)(受讓方)，在充分尊重流轉(zhuǎn)土地農(nóng)戶(hù)意愿的前提下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)管理機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)土地流轉(zhuǎn)雙方通過(guò)行政或司法途徑解除流轉(zhuǎn)合同，并按合同約定及時(shí)將土地退回農(nóng)戶(hù)耕種。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)

　　最新公布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》(2013年11月12日中國(guó)共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過(guò)) 中明確，要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”。

　　實(shí)際上，已經(jīng)有一些農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)，它們方式雖然有所不同，但是目的一致：?jiǎn)拘殉了馁Y本，給農(nóng)民更多的收益。

如何推動(dòng)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)？

　　土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)作為農(nóng)村土地制度改革的重要內(nèi)容，一直成為社會(huì)各方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。近年來(lái)，與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化特別是與農(nóng)村大量勞動(dòng)力進(jìn)城務(wù)工就業(yè)相適應(yīng)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)明顯加快。截至2013年底，全國(guó)農(nóng)民承包地流轉(zhuǎn)面積3.4億畝，流轉(zhuǎn)比例達(dá)到26%。總體上是平穩(wěn)健康的，但也存在一些問(wèn)題，主要表現(xiàn)為：一些地方以吸引投資、建設(shè)重點(diǎn)工程為名，無(wú)視農(nóng)民意愿與權(quán)利，依靠行政命令強(qiáng)迫農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地；許多工商企業(yè)為獲取最大利益，隨意改變土地用途，加劇了土地“非農(nóng)化”“非糧化”；土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)不完善，農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)收益得不到有效保障；一些地方存在盲目求大、求快傾向，超越了當(dāng)?shù)剞r(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的速度和農(nóng)民的接受程度，等等。所有這些，顯然都有礙于農(nóng)村土地的有序流轉(zhuǎn)。

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