時(shí)隔8個(gè)月，再見曹舟南。

　　“現(xiàn)在我能睡著了。”曹舟南告訴《證券日報(bào)》記者。

　　今年3月下旬，在北京一家茶館，彼時(shí)，作為宋衛(wèi)平的接班人，綠城中國的總裁，曹舟南告訴記者，“睡不著”是常態(tài)。用他的話講，“只要有一塊地套住，綠城就再也沒有機(jī)會了，萬劫不復(fù)。”

　　7個(gè)月之后，綠城中國開啟反周期拿地模式，不足兩個(gè)月時(shí)間里連拿10余幅地，耗資近300億元。僅北京一幅地塊，就將180億元貨值收入囊中。700億元計(jì)劃拿地金額已經(jīng)快花完，每一分錢，曹舟南都花的精打細(xì)算，用他的話說，我自己花錢不眨眼，但對公家的每一分錢都很敬畏。

　　由“初時(shí)艱難”，到“恢復(fù)元?dú)?rdquo;，再到“良性發(fā)展”，曹舟花了三年時(shí)間。時(shí)至今日，曹舟南才放下?lián)鷳n，綠城的步伐也更為穩(wěn)健。他直言，2019年，綠城的銷售規(guī)模，利潤規(guī)模都將上一個(gè)臺階。未來，百億元利潤或許不是夢。畢竟，綠城的代建業(yè)務(wù)平臺每年至少為集團(tuán)貢獻(xiàn)12億元利潤，未來規(guī)模將遞增。

　　接下來，曹舟南將再做一件大事，即繼全面預(yù)算管理之后，推行事業(yè)合伙人制。同時(shí)，調(diào)整產(chǎn)品線，向60%的項(xiàng)目要利潤，要周轉(zhuǎn)率。

　　完成了土地?fù)Q倉和加倉之后的“千億綠城”，要走的路已然清晰。

　　逆周期集中拿地補(bǔ)倉

　　土地補(bǔ)倉，是綠城中國2016年以來便一直扛著的壓力，直至今年四季度，這一壓力才算暫時(shí)卸下。

　　2016年，全國地王頻出，一、二線核心城市典型地王超過50宗，有機(jī)構(gòu)曾統(tǒng)計(jì)，高溢價(jià)地塊超過330多宗。彼時(shí)，綠城的股東結(jié)構(gòu)剛剛穩(wěn)定，三、四線城市壓了不少貨，賬上的資金不足以支撐綠城去拿高價(jià)地。退一步說，即使綠城當(dāng)時(shí)有充裕的資金，曹舟南也不會再拿綠城去冒險(xiǎn)。

　　市場變化給了綠城機(jī)會。在曹舟南接手綠城的三年里，以往三、四線城市最難賣的庫存，曹舟南把其換成了790億元現(xiàn)金，這是綠城中國如今現(xiàn)金充裕的重要支撐力，也是能夠瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)，一舉進(jìn)入逆周期拿地模式的重要砝碼。

　　但是，曹舟南幾乎忍了一年時(shí)間，才下場拿地。這期間，綠城的投資團(tuán)隊(duì)也曾先后到年初較為火熱的一、二線核心城市周邊看地，但終未出手。這期間，多方壓力曾先后造訪，責(zé)問綠城為何還不補(bǔ)倉，但曹舟南坦言，最終股東還是很給力，理解也給予支持。

　　進(jìn)入今年三季度后，土地市場走向與曹舟南的判斷開始呈現(xiàn)出一致性曲線時(shí)，綠城開始在土地市場集中發(fā)力，而且多城齊發(fā)。其中令業(yè)內(nèi)津津樂道的是，11月初，綠城拿下了北京總價(jià)86億元年內(nèi)總價(jià)最貴地塊，而且是以低于綠城的預(yù)期拿下的優(yōu)質(zhì)土地。為此，曹舟南在北京坐鎮(zhèn)了一個(gè)星期。

　　截至目前，今年綠城在全國已經(jīng)拿地超過20宗，拿地金額超過600億元。據(jù)曹舟南透露，啟動這一波拿地投資周期后，補(bǔ)充的可售貨值超過1265億元。

　　“在房地產(chǎn)黃金時(shí)代，土地款投入與銷售貨值之間產(chǎn)生的配比關(guān)系是1：3。如果是好地，配比關(guān)系是1：2，但土地紅利消失后，現(xiàn)在北京有些地塊這一配比關(guān)系甚至為1：1.3或者1：1.4，這個(gè)變化很可怕。”曹舟南解釋道，在地產(chǎn)黃金時(shí)代，10億元買來的土地可產(chǎn)生30億元銷售貨值的量，好地花10億元，可以產(chǎn)生20億元銷售貨值，但現(xiàn)在，在北京、深圳這些城市，10億元買的地只能產(chǎn)生13億元銷售貨值，土地紅利已消失。

　　但是，“我們現(xiàn)在拿的地，哪怕房價(jià)下跌30%，仍有抗跌的能力，還有空間。”曹舟南稱，明年，綠城還將拿出700億元拿地，權(quán)益拿地金額支出大約占一半。值得一提的是，在曹舟南力推的全面預(yù)算管理體制預(yù)算下，預(yù)計(jì)接下來現(xiàn)金流充裕，一旦市場有機(jī)會，綠城現(xiàn)在有能力抓住。

　　提高盈利加快周轉(zhuǎn)率

　　土地實(shí)現(xiàn)換倉，可售貨量儲備由三、四線城市轉(zhuǎn)向一、二線城市后，接下來，綠城有意增加對中端產(chǎn)品線的投資，甚至可能會建立中端產(chǎn)品的品牌。

　　按照曹舟南的設(shè)計(jì)，綠城的產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)將維持“橄欖型”模型，即“二六二”。具體來看，即“20%繼續(xù)為綠城品牌做價(jià)值，哪怕微虧，我都認(rèn)了；60%部分是做盈利項(xiàng)目，追求周轉(zhuǎn)率和盈利空間；剩余20%可以嘗試做第二品級產(chǎn)品，就是在中端產(chǎn)品里做’性價(jià)比’最高的產(chǎn)品。”曹舟南如是稱。

　　調(diào)整產(chǎn)品線的背后，是試圖平衡市場環(huán)境、財(cái)務(wù)指標(biāo)與銷售規(guī)模增長的考量。“綠城原來的受眾率太窄，2%的頂端人才買得起綠城的房子，產(chǎn)品精雕細(xì)琢，定價(jià)太高，投入成本也很高。”曹舟南直言，經(jīng)歷過三年大調(diào)整之后，“在建安成本方面，我們已經(jīng)可以與中海對標(biāo)，甚至有些項(xiàng)目比中海還低。”

　　基于現(xiàn)在擁有的營造能力的優(yōu)勢，綠城可以適當(dāng)擴(kuò)大受眾面，曹舟南計(jì)劃把受眾面擴(kuò)延至5%，這意味著綠城未來將有一批總價(jià)比以往高端產(chǎn)品低，’性價(jià)比’高的中端產(chǎn)品入市。

　　不難看出，這是基于居住需求投放的產(chǎn)品，也是能夠換取銷售規(guī)模的項(xiàng)目。對于規(guī)模的看法，曹舟南也在改變，“不得不承認(rèn)，規(guī)模雖然是虛的，但是意味著行業(yè)地位，我也開始重視起來。但是，企業(yè)的核心競爭力是產(chǎn)品的營造力，純粹靠資本運(yùn)營、規(guī)模增長，拋開核心競爭力，做得越大，死得越快。這兩年，綠城會將規(guī)模穩(wěn)定在1200億元-1500億元。”

　　值得一提的是，無論是利潤規(guī)模還是銷售規(guī)模，其他房企不可比擬的綠城中國獨(dú)有的核心優(yōu)勢則是待建業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)今年將創(chuàng)下300億元銷售額，每年拿到的代建費(fèi)將轉(zhuǎn)化成純利，預(yù)計(jì)每年至少12億元。

　　而對于非銷售型的持有物業(yè)的輕資產(chǎn)化，曹舟南已把酒店等持有物業(yè)集中起來，組建綠城資產(chǎn)集團(tuán)，力爭通過金融化、證券化等方式，盤活存量資產(chǎn)，換得低成本資金。

　　時(shí)至今日，綠城的業(yè)務(wù)已經(jīng)完全走入正軌。用曹舟南的話，2019年，綠城將迎來“爆發(fā)期”。

　　布局妥當(dāng)，收獲期將至，令曹舟南操心的，是人才管理和市值管理。

　　“明年要集聚力量推行事業(yè)合伙人制。”曹舟南向《證券日報(bào)》記者透露道。

　　目前來看，綠城的發(fā)展已得到各方股東的認(rèn)可。曹舟南向《證券日報(bào)》記者透露，“我與宋總(宋衛(wèi)平）經(jīng)常微信交流，尤其在市場波動時(shí)”。曹舟南甚至開玩笑稱，“我和宋總現(xiàn)在靠眼神就可以交流”。

　　看來，對當(dāng)下綠城的發(fā)展，作為聯(lián)席主席的宋衛(wèi)平和劉文生都是滿意的。（記者 王麗新）