截至2017年，北京首次購房者平均年齡34歲,這個數(shù)字在5年前，還是30歲。在二手房交易主力大部分由換房需求主導(dǎo)的市場格局下，新房購房門檻也在提高。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心向《證券日報(bào)》記者提供的數(shù)據(jù)顯示，5年前，北京新建住宅商品房套均總價(jià)317萬元；2017年，北京新建住宅商品房套均總價(jià)升至659萬元。

　　2017年，是北京樓市調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，新房和二手房成交量均大幅下滑。但通過上述數(shù)據(jù)不難看出，在新房市場，改善性需求正成為市場主力。在這種格局下，北京新房市場銷售額TOP10的門檻降低，龍湖地產(chǎn)等布局中高端產(chǎn)品線的房企市場占有率增加。

　　“百億俱樂部”房企銳減

　　根據(jù)北京市建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2017年全年在嚴(yán)苛的調(diào)控政策下，北京市商品房新增供應(yīng)48517套，同比下降52%；成交52127套，同比下降62%；成交金額2708.71億元，同比下降45%；各房企銷售額雖然較2016年有所降低，但龍頭房企的業(yè)績更為顯眼，房地產(chǎn)集中化的趨勢在樓市調(diào)控期凸顯。

　　根據(jù)各企業(yè)操盤口徑數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年北京市場僅有5家房地產(chǎn)企業(yè)躋身“百億俱樂部”行列，2016年北京市場TOP10的門檻超過120億元，而2017年門檻則降至58億元。逆勢行情之下，市場占有率有所提升的房企，操盤能力顯然更勝一籌。

　　根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年泰禾、龍湖、華潤躋身北京新房銷售額前十位，有些房企在北京的市場占有率提升。以龍湖地產(chǎn)為例，從2016年的2%，提升到2017年的近4%，實(shí)現(xiàn)歷史性翻倍增長。

　　《證券日報(bào)》對比北京新房市場房企銷售額榜單和北京單盤銷售額榜單可獲悉，兩者有一定的重合度。換言之，無論是別墅、商業(yè)物業(yè)還是高端住宅業(yè)態(tài)，平衡布局且操盤能力突出的房企才能提高在北京新房市場的占有率。

　　以2017年3月份陷入“冰封”的商業(yè)項(xiàng)目市場為例，2017年全年成交額僅為223億元，同比下降34%。據(jù)記者了解，過去沉淀了大量商業(yè)項(xiàng)目的房企，2017年支付了大量資金成本的同時，依然難以突破銷售困局。

　　在這種不利于商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的大環(huán)境下，素有新興區(qū)域商業(yè)運(yùn)營專家的龍湖地產(chǎn)在經(jīng)過商業(yè)測算與運(yùn)營分析后，將其商業(yè)頂級產(chǎn)品系“天街系”落子在長安街西延線京西門頭溝區(qū)域。據(jù)悉，該項(xiàng)目于2017年10月份開放售樓處后，僅用了60天左右的時間，就以將近4億元的銷售額。此外，昌平新宸中心的整售業(yè)績高達(dá)10.2億元；豐臺西宸廣場簽約高達(dá)7.6億元。

　　不難看出，這是龍湖地產(chǎn)躋身北京新房市場銷售額前十的原因之一。不過，《證券日報(bào)》記者注意到，排名靠前的房企的共同之處是，近幾年在北京的中高端市場進(jìn)行了大量布局。

　　改善需求拉升市占率

　　事實(shí)上，2015年以來，北京新房市場開始“豪宅化”，改善性需求逐漸占市場主導(dǎo)地位。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心向《證券日報(bào)》記者提供的數(shù)據(jù)顯示，2016年，北京新房單套平均面積為152平方米，單套平均總價(jià)則為568萬元；2017年，北京新房單套平均面積為146平方米，單套平均總價(jià)則為659萬元。僅僅過了一年時間，一套新房的平均總價(jià)就上漲了91萬元。

　　“進(jìn)入2017年以來，受到預(yù)售價(jià)格管制以及商辦限售政策的影響，北京住宅市場的供應(yīng)熱點(diǎn)降至年度新低，月度開盤項(xiàng)目數(shù)量僅在10個左右。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，此外，2017年市場當(dāng)中在售的商品住宅項(xiàng)目多為改善型產(chǎn)品，以中、大戶型為主，這也是去年整體住宅供應(yīng)當(dāng)中最為突出的結(jié)構(gòu)性特征。

　　北京改善性需求的爆發(fā)，拉升了布局高端產(chǎn)品線房企的市場占有率。

　　根據(jù)北京市各區(qū)域項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)顯示，2017年北京龍湖主力在售項(xiàng)目，皆為各區(qū)域同產(chǎn)品類型銷售冠軍——景粼原著為朝陽別墅產(chǎn)品銷售冠軍，首開龍湖天瑯為大興別墅產(chǎn)品銷售冠軍。以景粼原著為例，作為龍湖“首席新中式原著”項(xiàng)目，2017年12月初的工地實(shí)景開放，全年銷售額超過48億元，成為中國“8萬元+”單價(jià)之上的別墅產(chǎn)品銷量冠軍。

　　此外，在度假細(xì)分市場上，北京龍湖的長城源著可謂中國旅游度假類產(chǎn)品的標(biāo)桿，該項(xiàng)目2014年入市，三年后清盤。長城源著最終實(shí)現(xiàn)全盤簽約近4000套，全盤銷售額45億元。

　　郭毅表示，今年對高端項(xiàng)目在價(jià)格及簽約上的管控將逐步放松，而這些高端項(xiàng)目在資金壓力下，2018年的入市積極性將會大增。而隨著共有產(chǎn)權(quán)房和租賃型住宅的入市，今年的北京新房市場供應(yīng)業(yè)態(tài)將呈現(xiàn)多元化局勢，預(yù)計(jì)房價(jià)總體可控。（記者 王麗新）