買(mǎi)房私下“跳單” 引發(fā)合同糾紛

安溪法院依法調(diào)解，女子依約支付1.3萬(wàn)元中介費(fèi)

　　去年熱播電視劇《安家》中，劇中人林茂根為省中介費(fèi)繞過(guò)中介私下交易，如此“跳單”令觀眾嗤之以鼻。在現(xiàn)實(shí)生活中，如果遇到客戶(hù)“跳單”，中介公司該如何維權(quán)呢？近期，安溪法院審理了一起“跳單”行為引發(fā)的中介合同糾紛，系安溪法院首例適用《民法典》審結(jié)的中介合同糾紛案件。

案情

簽完協(xié)議后“跳單” 中介要求付費(fèi)遭拒

　　2020年10月，女子黃某為購(gòu)買(mǎi)房子，找到安溪某中介公司。該公司在收到黃某的書(shū)面委托后，為其找到了一套住宅。之后雙方簽訂了一份《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，約定黃某若與房主簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，應(yīng)向中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)。若中介公司與房屋所有權(quán)人洽談成功，而黃某因自身客觀原因不購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)導(dǎo)致交易失敗，則需支付5000元違約金。

　　隨后中介公司帶黃某實(shí)地看房，雙方也通過(guò)微信交流過(guò)看房購(gòu)房事宜。黃某雖然對(duì)房子很滿(mǎn)意，卻沒(méi)有按照協(xié)議進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，而是通過(guò)朋友打聽(tīng)到房主的聯(lián)系方式后，與房主私下協(xié)商購(gòu)得房產(chǎn)。

　　事后，中介公司多次要求黃某支付中介服務(wù)費(fèi)均被拒絕。2021年1月，中介公司將黃某訴至法院，要求她支付中介服務(wù)費(fèi)及違約金。

　　開(kāi)庭前，法官組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，并綜合運(yùn)用《民法典》關(guān)于“跳單”行為的新規(guī)定明確告知黃某，其與中介公司簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》對(duì)雙方均有法律約束力，黃某無(wú)故“跳單”已構(gòu)成違約，理應(yīng)依據(jù)合同約定支付中介費(fèi)并承擔(dān)違約責(zé)任。

　　法官還結(jié)合社會(huì)主義核心價(jià)值觀向她明法辨理。最終，黃某同意一次性支付中介公司報(bào)酬1.3萬(wàn)元。

調(diào)解

“跳單”已屬違法 亦違背契約精神

　　法官介紹，“跳單”行為是指買(mǎi)受人或出賣(mài)人在已經(jīng)與中介公司簽訂相關(guān)協(xié)議的情況下，中介公司按約定盡了為買(mǎi)受人提供獨(dú)家資源信息并促使買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面洽談等促進(jìn)交易的義務(wù)，但是買(mǎi)賣(mài)一方或雙方為規(guī)避中介費(fèi)等義務(wù)，私自簽訂合同的行為。“跳單”行為不僅會(huì)讓中介的付出得不到回報(bào)，也會(huì)增加房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)。

　　新頒布的《民法典》第九百六十五條明確規(guī)定了“跳單”行為的法律后果：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

　　《民法典》首次將“跳單”行為上升到了法律層面，給“跳單”這種投機(jī)取巧、逃避中介費(fèi)的不誠(chéng)信行為一個(gè)否定的評(píng)價(jià)，不僅保障了中介人的權(quán)益，而且對(duì)于違背契約精神的行為進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)制。本案中，黃某雖然是通過(guò)朋友與房主聯(lián)系溝通后簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，但其接受了中介公司提供的交易機(jī)會(huì)，為不交或者少交中介費(fèi)而繞開(kāi)中介人與房主訂立合同，依據(jù)《民法典》規(guī)定，應(yīng)向中介人支付報(bào)酬。同時(shí)，委托人與中介人在簽訂中介合同后應(yīng)誠(chéng)實(shí)履約、信守承諾，以促進(jìn)房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋租賃市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

法條鏈接

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第七條規(guī)定：民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。

　　第九百六十五條規(guī)定：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。（記者 蘇瑋杰 通訊員 安法）

新聞鏈接

也有中介輸了“跳單”官司

　　買(mǎi)房找中介，簽了《看房確認(rèn)書(shū)》后又自行與業(yè)主交易，結(jié)果房產(chǎn)中介據(jù)合約索要中介服務(wù)費(fèi)3.45萬(wàn)元及逾期支付的滯納金。晉江法院審理了此案，認(rèn)定《看房確認(rèn)書(shū)》的三個(gè)條款無(wú)效，對(duì)房產(chǎn)中介的訴求不予支持。

　　2019年6月15日，黃某與晉江某中介公司簽訂《看房確認(rèn)書(shū)》。當(dāng)日黃某看房后，與業(yè)主未能達(dá)成一致意見(jiàn)。2019年7月23日，黃某自行與其中一套房產(chǎn)的業(yè)主達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)交易，成交價(jià)115萬(wàn)元。

　　獲悉情況后，中介公司向黃某索要中介服務(wù)費(fèi)3.45萬(wàn)（房屋成交價(jià)115萬(wàn)元的3%）及逾期支付的滯納金未果，遂向晉江法院提起訴訟。

　　晉江法院認(rèn)為，該《看房確認(rèn)書(shū)》中中介方要求買(mǎi)方在6個(gè)月內(nèi)不得利用其提供的房源信息及加倍支付（按3%支付）中介費(fèi)、違約金等為格式條款。鑒于房源信息為公開(kāi)共享信息，且中介方并未提供證據(jù)證明案涉房源信息系該公司獨(dú)家享有，存在剝奪房屋買(mǎi)受方選擇中介機(jī)構(gòu)的權(quán)利之嫌，存在加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形。且中介方未履行采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意的告知說(shuō)明義務(wù)。

　　故法院認(rèn)定對(duì)應(yīng)格式條款無(wú)效，對(duì)中介公司請(qǐng)求黃某立即支付3.45萬(wàn)元及逾期支付的滯納金的訴求不予支持。此外，綜合考量部分中介服務(wù)的實(shí)際損失，及黃某違約的惡意程度等因素，結(jié)合公平、誠(chéng)實(shí)信用原則，黃某應(yīng)酌情支付該公司中介服務(wù)費(fèi)7000元。 （吳水保 尤燕玲）