在房地產(chǎn)大勢(shì)低迷的情況下，越來越多的品牌地產(chǎn)企業(yè)開始加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，尋求逆勢(shì)突圍之道。

　　近日，越秀地產(chǎn)股份有限公司（00123.HK）正式成立商業(yè)地產(chǎn)部，標(biāo)志著越秀地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展步入快車道。

　　業(yè)內(nèi)稱，房企加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是發(fā)展趨勢(shì)，一方面，中國城市化進(jìn)程的趨勢(shì)給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了契機(jī)，這是發(fā)展需求；另一方面，住宅調(diào)控助推了房企加強(qiáng)商業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。

　　“現(xiàn)在的住宅調(diào)控加速了其向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的進(jìn)程，也能緩解房企壓力。不過就算沒有住宅調(diào)控，房企也會(huì)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。這是一個(gè)市場(chǎng)化的過程?！钡谝簧虡I(yè)網(wǎng)總裁黃華軍對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

　　可是，一哄而上的結(jié)果，導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)的嚴(yán)峻，粗放、同質(zhì)化問題層出不窮，也讓項(xiàng)目難產(chǎn)、爛尾、招商不利等各種問題凸顯。房企運(yùn)營與住宅截然不同的商業(yè)項(xiàng)目，遭遇轉(zhuǎn)型之痛。

　　“轉(zhuǎn)商”屬自救行為

　　商業(yè)地產(chǎn)早就成為住宅地產(chǎn)開發(fā)商覬覦的熱點(diǎn)。《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時(shí)代。

　　金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)。

　　今年1月，深圳老牌國企深業(yè)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)旗艦深圳控股有限公司（下稱“深圳控股” ），成立了專營商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的深業(yè)置地有限公司，其后又邀請(qǐng)到了廣州太古匯前總經(jīng)理郝繼霖加盟。近日，越秀集團(tuán)旗下越秀地產(chǎn)在廣州舉行商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部成立大會(huì)，也正式宣告商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營平臺(tái)成立。

　　早有業(yè)內(nèi)人士表示，“轉(zhuǎn)商”顯示了住宅調(diào)控下房地產(chǎn)商寄望于商業(yè)地產(chǎn)來平衡風(fēng)險(xiǎn)。專家分析認(rèn)為，在調(diào)控政策影響下，部分投機(jī)性需求轉(zhuǎn)向，由此催熱了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。除了針對(duì)剛需購房者的住宅項(xiàng)目外，一些瞄準(zhǔn)投資人群的商業(yè)項(xiàng)目也在蠢蠢欲動(dòng)。

　　早在今年4月初，深控董事會(huì)秘書、法律總監(jiān)陸繼強(qiáng)接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)就表示，“由于房地產(chǎn)嚴(yán)厲的調(diào)控政策，目前住宅市場(chǎng)上大部分的購房者是剛性需求或者改善性需求，投資和投機(jī)的需求基本上受到了抑制。有部分投資者會(huì)選擇商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行投資。商業(yè)地產(chǎn)本身的發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、增長潛力、居民收入及土地供應(yīng)等都有很大關(guān)系。深控進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的步伐已經(jīng)根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃加快推進(jìn)?！边@一語道破了房地產(chǎn)企業(yè)“轉(zhuǎn)商”的動(dòng)因。

　　有人認(rèn)為，調(diào)控政策下房企“轉(zhuǎn)商”是一種“行業(yè)自救”。以萬科為例，之前一直專注于住宅領(lǐng)域全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營，2011年7月，萬科深圳公司推出了“萬科廣場(chǎng)”購物中心品牌、“萬科大廈”寫字樓品牌和“萬科紅”社區(qū)商業(yè)品牌三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，正式宣告進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。目前，其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的布局已經(jīng)涉及北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等城市。不過，也有分析稱房企轉(zhuǎn)型是發(fā)展規(guī)律，調(diào)控政策起的只是一個(gè)助推的效果。

　　“住宅地產(chǎn)經(jīng)歷了20多年的發(fā)展，目前可以說是到了一個(gè)轉(zhuǎn)型的時(shí)期，面臨著如何發(fā)展下去的問題，很多住宅都往社區(qū)化、城市綜合體方向發(fā)展?！秉S華軍對(duì)時(shí)代周報(bào)記者如是說。

　　但“轉(zhuǎn)商”也不一定就能另辟蹊徑。早在五六年前就開始向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的萬通地產(chǎn)(600246,股吧)就是典型代表。

　　萬通地產(chǎn)今年一季度報(bào)顯示，凈利潤同比大降約3953%。公司商業(yè)物業(yè)租金收入僅占總收入的2.2%，難以彌補(bǔ)銷售收入下滑的缺口。有媒體爆料，稱萬通地產(chǎn)業(yè)績斷崖式下滑的根本原因是：“在地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境之下，萬通地產(chǎn)的商業(yè)化轉(zhuǎn)型使公司陷入陣痛?！?/P>

　　庫存過大成突出問題

　　資本瘋狂涌入商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致亂象叢生。其中，熱點(diǎn)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目過量、庫存過大成了最突出的問題。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年年底，上海在售的商業(yè)地產(chǎn)新房庫存總量已經(jīng)超過了住宅，達(dá)到1000萬平方米以上，需32個(gè)月才能售完，而消化完上海商品住宅庫存的時(shí)間，僅需15個(gè)月。

　　來自高緯環(huán)球的監(jiān)測(cè)報(bào)告同樣顯示，在北京已經(jīng)有一些購物中心出現(xiàn)招租難的情況。盡管項(xiàng)目即將完工，但由于招租情況不利，這些本應(yīng)在2012年入市的項(xiàng)目有可能推遲入市。

　　廣州南站附近，綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也急劇增長。業(yè)內(nèi)也疑竇叢生:：“這個(gè)地段真的需要這么多商業(yè)項(xiàng)目嗎？”

　　業(yè)內(nèi)有人指出，目前最嚴(yán)重的現(xiàn)象是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)過于盲亂。投資者一哄而上的結(jié)果，是市場(chǎng)的同質(zhì)化、粗放化。

　　“現(xiàn)在投資商業(yè)地產(chǎn)存在著粗放發(fā)展、同質(zhì)化發(fā)展。引進(jìn)的品牌經(jīng)銷商基本上都一樣，所以導(dǎo)致了有一些大型商業(yè)設(shè)施的空心化，或者是在建造之日就是未來虧損之日?！?著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳文玲分析說。

　　“目前來講，房企"轉(zhuǎn)"商步驟顯得比較盲亂，再加上經(jīng)驗(yàn)不足、團(tuán)隊(duì)缺乏，以及對(duì)未來風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)的缺失，奧特萊斯、購物中心、城市綜合體等各種概念的商業(yè)項(xiàng)目也層出不窮，商業(yè)地產(chǎn)處于無序、走樣、偏差的狀態(tài)，爛尾、難產(chǎn)、或者建好了招商不力的情況比比皆是。”黃華軍總結(jié)道。

　　應(yīng)該規(guī)劃先行

　　我國“十二五”規(guī)劃中將擴(kuò)大內(nèi)需放在了首位，無疑將進(jìn)一步提高消費(fèi)能力。我國可能在“十二五”規(guī)劃末期超越美國，成為世界第一大消費(fèi)市場(chǎng)，因此，更多的資金投入消費(fèi)類的商業(yè)地產(chǎn)顯然是大勢(shì)所趨。

　　目前城市化的進(jìn)程，每年有1500萬-2500萬人進(jìn)入城市，成為城市人口。這至少每年要增加商業(yè)地產(chǎn)需求1500萬-2000萬平方米，給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來巨大前景。由此推斷，2012年，資本很可能繼續(xù)向商業(yè)地產(chǎn)集中，不少業(yè)內(nèi)人士也較為看好其前景，中國指數(shù)研究院常務(wù)院長黃瑜指出，“2012年的商業(yè)地產(chǎn)，無論企業(yè)還是個(gè)人投資，都是很好的機(jī)會(huì)?！?/P>

　　不過，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇同在。

　　“未來商業(yè)地產(chǎn)尤其是購物中心這塊的開工量會(huì)增大，供應(yīng)量會(huì)迅速增長。”仲量聯(lián)行廣州及華南投資部負(fù)責(zé)人劉裕通對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說。按照他的觀點(diǎn)，在二、三線城市的中心地段會(huì)有相應(yīng)的土地儲(chǔ)備去開發(fā)這種商業(yè)項(xiàng)目，另外，政府偏好這些商業(yè)項(xiàng)目來推動(dòng)城市化進(jìn)程，打造政績門面。不過，他對(duì)這些商業(yè)地產(chǎn)的營運(yùn)能力持保留態(tài)度，理由是商業(yè)地產(chǎn)需要一個(gè)培育期。

　　據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近1萬億元，部分二線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量更是創(chuàng)下2007年以來的新高。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副秘書長鄧俊文亦公開表示，“2012年不僅商業(yè)項(xiàng)目在建速度加快、供應(yīng)增加，而且還有大批新的增量資金正在伺機(jī)進(jìn)入這一領(lǐng)域。” 商業(yè)地產(chǎn)競爭日趨激烈。

　　有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，“開發(fā)商會(huì)因商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不當(dāng)而導(dǎo)致資金鏈斷裂，進(jìn)而會(huì)影響企業(yè)乃至行業(yè)的健康發(fā)展?！?/P>

　　由此，業(yè)內(nèi)有人指出明路，稱商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品力決定銷售力。只是，產(chǎn)品力又如何打造?！皩?duì)于投資者來說，重要的是擁有完備的資產(chǎn)管理戰(zhàn)略，充分靈活的租賃、推廣、促銷與物業(yè)管理方案、以及切實(shí)的執(zhí)行能力。”劉裕通表示。不過，有分析指出，問題在于現(xiàn)在很多開發(fā)商，往往是建好了再招商，順序顛倒，應(yīng)該規(guī)劃先行。

　　黃華軍對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“關(guān)鍵是要差異化。在規(guī)劃之前就要明確定位，調(diào)研當(dāng)?shù)匦枨?、消費(fèi)習(xí)慣，選擇好物業(yè)管理公司，再拿出一個(gè)符合市場(chǎng)的產(chǎn)品來?！?/P>

　　“除了市場(chǎng)進(jìn)行行業(yè)洗牌外，也要政府的宏觀調(diào)控。政府在城市建設(shè)上應(yīng)有個(gè)明確的規(guī)劃和思路，比如說對(duì)住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)有一個(gè)合理的發(fā)展比例?！秉S華軍說。