“炒作”還是“回暖”？房地產(chǎn)走勢撲朔迷離

　　18日上午，恒大以13.22億元的天價，拍下廣州市中心一塊商業(yè)用地。這一遠(yuǎn)超市場預(yù)期的價格，將廣州地王價格刷新提升近一倍，引發(fā)對房地產(chǎn)市場走勢的廣泛猜測。

　　在廣州市進(jìn)行的這場土地拍賣中，經(jīng)過18個開發(fā)商上百輪競價，最終恒大以13 .22億元的價格摘得珠江新城D 4-B 2商業(yè)地塊，溢價170%，達(dá)到8.2億元，折合樓面地價每平方米約3 .3萬元，將廣州此前的商業(yè)地王樓面價每平方米1 .7萬元的紀(jì)錄提升近一倍。

　　業(yè)內(nèi)人士對記者說，這場出讓在持續(xù)1年多的調(diào)控內(nèi)十分罕見，不僅企業(yè)參與廣泛，而且一改此前土地流拍或低價成交的情況，溢價近170%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個價格不僅偏高，甚至“很瘋狂”。面對市場諸多質(zhì)疑，一位恒大內(nèi)部人士告訴記者：“恒大認(rèn)為這一價格并不離譜，也在可接受范圍內(nèi)，未來可能將地塊用于建設(shè)豪華酒店?！?/P>

　　“在近期市場走勢撲朔迷離的情況下，這起成交可能起到不小的‘標(biāo)本’效應(yīng)，甚至可能誤導(dǎo)對市場的預(yù)期和判斷。”中原地產(chǎn)廣東項目總經(jīng)理黃韜說。

　　今年以來，廣州土地出讓一直遇冷，經(jīng)常遭遇低溢價成交或者流拍，主要還是樓市成交低迷壓低了開發(fā)商拿地?zé)崆?。此次土地高溢價，一方面源于出讓土地位置優(yōu)越，同時也體現(xiàn)了開發(fā)商對市場走勢有了微妙變化。

　　黃韜表示，在目前市場僵持的情況下，開發(fā)商比購房者搶先動，可能會誤導(dǎo)對市場的預(yù)期?！安慌懦恍╅_發(fā)商借土地成交高溢價進(jìn)行炒作，試圖把水?dāng)嚋?，誤導(dǎo)購房者和政府對房地產(chǎn)走勢的判斷?！?/P>

　　事實上，不僅僅是土地市場，我國一些城市樓盤的成交量也有所增大，個別樓盤甚至出現(xiàn)久違的熱銷場面。南京樓市在剛剛過去的一周(6月11日-6月17日)，共認(rèn)購商品住宅2310套，日均330套，創(chuàng)限購令實施以來新高。

　　“365網(wǎng)”研究院院長李智表示，樓市這一輪變化與政策調(diào)整直接相關(guān)，面對經(jīng)濟(jì)下行巨大壓力“穩(wěn)增長”被放在更重要位置，下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率、降息、房貸利率打折等政策出臺，進(jìn)一步影響市場預(yù)期，一些購房者認(rèn)為調(diào)整會放松，加速了入市步伐。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為，開發(fā)商的資金情況目前出現(xiàn)明顯的兩極分化：有的困難重重，也有的情況好轉(zhuǎn)，部分開發(fā)商對市場預(yù)期開始扭轉(zhuǎn)。

　　一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)銷售人員坦言，由于信貸微調(diào)和成交量回升的影響，一些購房者對市場的走勢開始出現(xiàn)了不同意見，不少開發(fā)商正希望抓住購房者的恐慌心態(tài)，大打心理戰(zhàn)：“就我所知，不少城市所謂的搶房潮背后，都有房托的身影?！?/P>

　　李智表示，目前看來，樓市筑底期可能提前完成，如果政策一直保持不變，成交持續(xù)放量可能加速庫存消化，但要警惕市場從“量升價滯”向“量價齊升”轉(zhuǎn)變。

　　陳晟也表示，在與一些開發(fā)商進(jìn)行交流后發(fā)現(xiàn)：“部分開發(fā)商的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生明顯變化，認(rèn)為當(dāng)前價格已經(jīng)觸底。對于繼續(xù)降價已無動力，開發(fā)商試探性的舉措會更密集出現(xiàn)。”

　　受訪專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在中央調(diào)控政策穩(wěn)定的前提下，目前主要城市整體庫存規(guī)模仍然很大，市場的銷售壓力仍將持續(xù)存在，量價齊升的可能性其實并不大。

　　陳晟等專家建議，當(dāng)前房價總體仍未達(dá)到合理水平，必須穩(wěn)定和嚴(yán)格實施調(diào)控政策，從供需兩端收緊資金，防止投機(jī)、投資類資金通過各種渠道流向房地產(chǎn)市場，應(yīng)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖落到實處，果斷叫停一些地方政府的“小動作”，使房價從高位繼續(xù)向合理回歸。